2月LPR如“期”下調(diào)，房貸利率真的會下調(diào)嗎？盡快換錨

　　新增房貸利率大概率下調(diào)，存量房貸利率需等下一個定價日。

　　正如市場所預(yù)期的，2月LPR出現(xiàn)下調(diào)。

　　中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2020年2月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為4.05%，相比上月下降10個BP；5年期以上LPR為4.75%，相比上月下降了5BP。

　　那么本期LPR為何下調(diào)？下調(diào)之后有何影響？房貸利率怎么變？

　　MLF下調(diào)，LPR下調(diào)順理成章

　　2019年8月央行推進貸款利率市場化改革。改革后LPR參考MLF，貸款利率則錨定LPR。也就是說，央行通過調(diào)整MLF利率，可以影響LPR利率。

　　2月3日，央行7天期和14天期逆回購利率下調(diào)10個基點；2月17日，MLF利率繼續(xù)下調(diào)10BP至3.15%。MLF下調(diào)后，市場和官方都預(yù)期2月LPR將下調(diào)。

　　東方金誠首席宏觀分析師王稱，MLF利率下調(diào)，且央行逆回購利率下調(diào)帶動銀行貨幣市場邊際資金成本下行背景下，本月1年期LPR報價隨之下行順理成章；主要針對居民房貸的5年期以上品種下調(diào)也符合市場預(yù)期。

　　中國民生銀行首席研究員溫彬認為，進一步降低5年期以上LPR不僅有利于鼓勵基礎(chǔ)設(shè)施投資，也有助于房地產(chǎn)市場在“因城施策”調(diào)控的前提下，實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的目標。

　　LPR利率下調(diào)也是強化逆周期調(diào)節(jié)的信號�！靶鹿谝咔閷⒃诙唐趦�(nèi)加大經(jīng)濟下行壓力。在此期間，央行貨幣政策將適度向穩(wěn)增長方向傾斜，切實降低實體經(jīng)濟融資成本也更具迫切性。這是本次LPR報價恢復下調(diào)，且下調(diào)幅度加大的直接原因�！蓖跚啾硎�。

　　房貸利率怎么變

　　LPR是銀行定價的錨,其下調(diào)勢必將帶動貸款利率下行。

　　在5年期以上LPR下調(diào)后，房貸利率變化將呈現(xiàn)以下三種場景：

　　場景一：根據(jù)基準利率定價的存量房貸，其錨定基準貸款利率。由于LPR調(diào)整并未對基準貸款利率產(chǎn)生影響，這部分存量房貸利率不會調(diào)整。長遠來看，這部分房貸利率未來面臨換錨的問題。因為LPR利率長期看呈下行趨勢，因此換錨就很重要。

　　場景二：去年10月8日至目前發(fā)放的房貸，因其以LPR為基準（LPR+固定基點），一般一年一調(diào)。這部分如果約定3月為重定假日，房貸利率可能下調(diào)。

　　“即便是去年10月8日后按LPR定價的貸款，房貸利率也可能不會變。因為合同一般約定一年一調(diào)，一般來說是年初1月1日或者發(fā)放貸款次年當月（比如去年8月發(fā)放，今年8月為調(diào)整周期），因此本次LPR調(diào)整后絕大部分房貸利率暫時不會調(diào)整�！蹦矻PR報價行（股份行）資產(chǎn)負債部人士表示，“如果有約定按季度/月度調(diào)整的，那么3月份房貸利率會下調(diào)，但這樣的合同非常少�！�

　　場景三：今年2月20日后新發(fā)放的房貸，以最新LPR為定價基準，直接受益。“新發(fā)放的房貸利率可能下調(diào)，但是如果一個城市調(diào)控從嚴，房貸利率可能不會下降，比如通過增加上浮點數(shù)保持房貸利率平穩(wěn)�！鼻笆鯨PR報價行（股份行）資產(chǎn)負債部人士。

　　簡言之，LPR整體呈下行趨勢，以LPR報價的房貸利率在重定價日肯定會下調(diào)；而以基準利率為報價的房貸利率要盡快換錨，以此可獲得利率下調(diào)之便利。

　　根據(jù)央行規(guī)定，同一筆商業(yè)性個人住房貸款，在2020年3-8月之間任意時點轉(zhuǎn)換，需根據(jù)2019年12月LPR和原執(zhí)行的利率水平確定加點數(shù)值。

　　比如，若某筆商業(yè)性個人住房貸款原合同期限20年,剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。

　　如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價基準，且重定價周期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那么加點幅度應(yīng)為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執(zhí)行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一個重定價日，即2021年1月1日，房貸利率為今年12月的LPR+0.59%。

　　王青稱，本次LPR下調(diào)也有望帶動新發(fā)放企業(yè)一般貸款利率下行幅度超過10個基點。這也意味著貨幣政策傳導效率提升。

　　央行貨幣政策報告稱，LPR改革促進了利率的明顯下降。2019年12月新發(fā)放企業(yè)貸款加權(quán)平均利率5.12%較LPR改革前的7月下降20bp，且12月加減點區(qū)間較9月下移，采用LPR減點的貸款占比從9月的16.4%升至12月的21.87%，顯示LPR改革促進貸款利率明顯下行。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2019年末，新發(fā)貸款運用LPR占比已達90%，而今年央行將推動存量貸款定價基準轉(zhuǎn)換，或?qū)⑦M一步降低實體融資成本。

　　LPR后續(xù)走勢

　　王青認為，考慮到今年宏觀經(jīng)濟增長目標不會因疫情發(fā)生明顯調(diào)整，下一步宏觀政策在穩(wěn)增長方向上將進一步發(fā)力，年內(nèi)LPR報價還有30至50個基點的下行趨勢。

　　溫彬表示，在做好疫情防控工作的同時，金融部門應(yīng)積極支持企業(yè)復工復產(chǎn)和穩(wěn)增長，貨幣政策方面，降準降息還有空間，同時也可適時適度下調(diào)存款基準利率，繼續(xù)引導LPR利率下行，切實降低實體經(jīng)濟融資成本，特別是采取提高小微企業(yè)“首貸率”和信用貸款占比等措施，加大降低小微企業(yè)綜合融資成本的力度。