銀行喊你轉(zhuǎn)換房貸利率！最快2021年1月1日享受紅利，一文看懂如何抉擇

　　存量房貸業(yè)務(wù)最好轉(zhuǎn)換為LPR定價的浮動利率，這樣有助于節(jié)省房貸利息，最快將于2021年1月1日享受紅利。

　　按照央媽安排，2020年3月1日起將推進存量浮動利率貸款的定價基準轉(zhuǎn)換為LPR。房貸利率是大多是浮動利率定價，因此符合轉(zhuǎn)換的標準。

　　2月29日，工農(nóng)中建等大行陸續(xù)發(fā)布轉(zhuǎn)換公告，喊你轉(zhuǎn)換房貸利率。大伙都關(guān)心：以后利息會減少嗎？或者怎么操作會減少利息？

　　先上結(jié)論：存量房貸業(yè)務(wù)最好轉(zhuǎn)換為LPR定價的浮動利率，這樣有助于節(jié)省房貸利息，最快將于2021年1月1日享受紅利。

　　為什么要轉(zhuǎn)換？

　　過去，銀行向客戶發(fā)放房貸，利率都是按照央行公布的貸款基準利率定價，以“上浮XX倍”、“打XX折”形式來確定。前兩年五年期以上貸款基準利率是4.9%，如果定價上浮1.1倍，那么最終利率就是5.39%。其定價模式為：

　　房貸利率=貸款基準利率*上浮比例/打折數(shù)

　　但是貸款基準利率不夠市場化，所以央媽推動利率市場化改革，推出了LPR。LPR的全稱是貸款市場報價利率。相比貸款基準利率，LPR的市場化程度更多，能反映市場供求的變化，而不是一紙公告決定。也就是說，今后貸款浮動利率將參照LPR，其定價模式為：

　　房貸利率=LPR+固定點差（固定點差可能為負數(shù)）

　　如何轉(zhuǎn)換？

　　根據(jù)央媽及幾家大行的公告，房貸利率轉(zhuǎn)換得符合以下三個要素：

　　1）2020年1月1日前已發(fā)放，或者已簽訂合同但未發(fā)放的貸款，但處于最后一個重定價周期的貸款可不轉(zhuǎn)；

　　2）參考的是貸款基準利率；

　　3）貸款本身是浮動利率定價的，利率水平不變的固定貸款利率不用轉(zhuǎn)換。

　　本次轉(zhuǎn)換，浮動房貸利率既可以轉(zhuǎn)換為LPR，也可以轉(zhuǎn)換為固定利率，但只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。銀行說，如果轉(zhuǎn)換為LPR，貸款利率會隨著市場利率變化；如果轉(zhuǎn)為固定利率，未來貸款利率就固定不變了。

　　這話說得比較含蓄。實際上，如果處于利率上行周期，那么轉(zhuǎn)為固定利率會有優(yōu)勢；如果是利率下行周期，轉(zhuǎn)換為浮動利率就比較劃算。目前及未來一段時間利率正處于下行周期：

　　1）短期內(nèi)LPR可定會下行。央行副行長劉國強2月27日在支持中小微企業(yè)發(fā)展和加大對個體工商戶扶持力度有關(guān)情況舉行發(fā)布會上表示，要繼續(xù)推進LPR改革，引導整體市場利率和貸款利率下行。

　　目前五年期以上LPR報價4.75%，相比改革前五年期貸款基準利率已下降了0.15個百分點。

　　2）中長期看，利率仍然是下行趨勢。央行行長易綱說，在整個貨幣政策操作的過程中，珍惜正常的貨幣政策空間，使得我國能夠在正常的貨幣政策空間中，盡量長地延續(xù)正常的貨幣政策，這樣對整個經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展和老百姓(603883,股吧)的福祉是有利的。

　　說這話的背景是很多發(fā)達國家利率是0甚至負利率。易行長的這句話，翻譯過來就是我們也不排除會進入到0利率甚至負利率的可能，但是要盡量延長這段時間。

　　海通證券(600837,股吧)曾發(fā)表一篇觀點鮮明的研報《我國長周期零利率或是趨勢》。這篇研報研究了歐美日等零利率或負利率國家后得出結(jié)論，和美國、日本一樣，我國也面臨著V字型的人口扶養(yǎng)比結(jié)構(gòu)，意味著人口紅利即將消失。

　　研報認為，在中國人口紅利逐漸消失的當下，經(jīng)濟將開始面臨汽車、住房需求的回落，反映到宏觀數(shù)據(jù)中，即居民房貸需求的下降，地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)的投資與融資需求下降，最后反映為經(jīng)濟整體的下滑。簡言之，人口紅利消失，地產(chǎn)面臨拐點，意味著零利率或是長期趨勢。

　　因此，長期利率大概率是下行的趨勢，而房貸都是20年左右，短期的波動并不影響。

　　有何影響？

　　根據(jù)銀行公告，轉(zhuǎn)換為存量浮動利率的固定點差=原合同當前的執(zhí)行利率水平-2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR，加點數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變。此外，需約定重定假日和重定價周期（一般為一年）。

　　假如重定價周期為1年，重定價日為次年的1月1日，那么2021年1月1日你的房貸將根據(jù)2020年12月LPR重新來計算利率，這一利率水平在2021年保持不變。直到2022年1月1日，再根據(jù)2021年12月的LPR重新計算2022年的利率水平，依次類推。

　　如果轉(zhuǎn)換為固定利率，轉(zhuǎn)換后的利率水平等于原合同當前的執(zhí)行利率水平，利率水平在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

　　以下舉例類說明。

　　假設(shè)A在2019年1月1日向銀行按揭了20年期的200萬房貸，利率為貸款基準利率上浮1.1倍，那么實際利率為5.39%（4.9%*1.1）。

　　如果轉(zhuǎn)換為固定利率，那么2019年1月1日-2039年12月21日間利率均為5.39%。

　　但如果轉(zhuǎn)換為浮動利率，其固定點差（0.59%）=原合同當前的執(zhí)行利率水平（5.39%）-2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR（4.8%）。換言之，在往后的日子里，A的房貸利率定價公式為：

　　房貸利率=LPR+0.59%

　　在2020年，利率保持5.39%不變；

　　但從2021年開始，即可享受利率下行的優(yōu)勢。假設(shè)2020年12月五年期以上LPR降低至4.7%，那么2021年的利率就為5.29%，相比轉(zhuǎn)為固定利率下降0.1個百分點。

　　后續(xù)如果LPR進一步下降，那么房貸利率還會再降低，就會減少利率支出。

　　其他技術(shù)性問題可咨詢貸款行，目前大多發(fā)了公告。比如建行發(fā)的公告稱，在當前特殊時期，為確�？蛻羯眢w健康，從2020年3月1日開始，支持客戶通過建設(shè)銀行手機銀行、網(wǎng)上銀行等兩個線上渠道辦理業(yè)務(wù)。后續(xù)將根據(jù)疫情防控進展情況，逐步開通線下渠道，支持客戶到全國任一建設(shè)銀行營業(yè)網(wǎng)點智慧柜員機（STM）、柜臺、個貸中心辦理業(yè)務(wù)，具體開通時間將另行通知。