房抵經(jīng)營貸進入樓市路徑：貸款中介為申貸客戶“買殼”“養(yǎng)殼”

　　處于風(fēng)口浪尖的“房抵經(jīng)營貸”，監(jiān)管表態(tài)對違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的信貸資金將進行持續(xù)追查。

　　“在深圳確實出現(xiàn)這樣的情況，我們監(jiān)管部門深圳銀保監(jiān)局、人民銀行深圳中心支行，在這幾天都采取了相應(yīng)的監(jiān)管措施�！�4月22日，銀保監(jiān)會首席風(fēng)險官兼新聞發(fā)言人肖遠企表示。

　　肖遠企說，貸款一定要按照申請貸款時的用途真實使用資金，不能夠挪用，如果是通過房產(chǎn)抵押申請的貸款，包括經(jīng)營和按揭貸款都必須要真實遵循申請時的資金用途。

　　4月22日下午，在深圳舉行的一場新聞通氣會上，央行深圳中心支行透露，深圳存在個別商業(yè)銀行有客戶先全款買房，再以該新購置房產(chǎn)作為抵押申請經(jīng)營貸的情況，但規(guī)模占比很小。該行和深圳銀保監(jiān)局已要求商業(yè)銀行對信貸資金是否違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域開展全面排查。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者獲悉，對于經(jīng)營貸資金有多少流入樓市，監(jiān)管機構(gòu)和銀行正在排查。排查重點是股東近一年是否變更、抵押物獲得時間、貸款用途、貸后股東是否變更、股東名下是否有新增貸款、合作方管理、貼息貸款情況等。

　　多位業(yè)內(nèi)人士表示，確實存在抵押經(jīng)營貸繞過監(jiān)管、風(fēng)控的現(xiàn)象。其操作手法是部分銀行客戶經(jīng)理、貸款中介、申請貸款的客戶“合作”完成，貸款中介甚至為申貸客戶“買殼”“養(yǎng)殼”。

　　其中，貸款資金發(fā)放后，被以小額、分散方式將款項匯至關(guān)聯(lián)公司后，通過股東拆借形式將貸款匯至客戶指定賬戶，從而在一定程度上規(guī)避了銀行對資金使用用途的監(jiān)管。

　　抵押貸入樓市路徑

　　央行深圳中心支行表示，自4月17日網(wǎng)上出現(xiàn)深圳房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場等相關(guān)傳聞后，根據(jù)商業(yè)銀行截至4月20日下午2點30分報送的自查情況統(tǒng)計，目前，未發(fā)現(xiàn)剛注冊企業(yè)即申請經(jīng)營貸的情況，未發(fā)現(xiàn)支小再貸款信貸資金通過房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸形式流入房地產(chǎn)市場的情況。

　　此外，深圳存在個別商業(yè)銀行有客戶先全款買房，再以該新購置房產(chǎn)作為抵押申請經(jīng)營貸的情況，但規(guī)模占比很小。

　　業(yè)內(nèi)盛傳的“房抵經(jīng)營貸”是如何進入樓市的？多位銀行、資金中介等業(yè)內(nèi)人士向記者解釋了這一過程。

　　部分抵押經(jīng)營貸客戶會通過貸款中介將貸款申請材料轉(zhuǎn)交到銀行客戶經(jīng)理，由貸款中介完成貸款流程。即使有的自身征信有瑕疵，如信用卡逾期記錄、作為法人為企業(yè)做貸款擔(dān)保等，也可通過這一路徑向銀行申請貸款。

　　除正常經(jīng)營的小微企業(yè)，更常見的一種現(xiàn)象是通過“殼公司”申貸。

　　其操作手法是，若申貸客戶手里沒有申請小微貸款的借貸主體，有的貸款中介會介紹客戶向?qū)ｉT經(jīng)營“殼公司”的公司購買相應(yīng)主體，并完成商事登記變更。甚至，有專門經(jīng)營“殼公司”的公司會“養(yǎng)殼公司”，這些殼公司有虛假的交易流水甚至賬目往來，有的會做到繳納一定的營業(yè)稅，“殼公司”價格從數(shù)千至數(shù)萬元不等。

　　“我們業(yè)主群里有人手把手教學(xué)，還有銀行在現(xiàn)場營銷房抵經(jīng)營貸。投資客云集的樓盤，（房抵經(jīng)營貸）這種只能算作是常規(guī)操作。其他的諸如假離婚、借名額、湊份子，都很常見�！币晃簧钲诮�年新開樓盤的業(yè)主對記者說。

　　在獲得小微企業(yè)作為貸款主體申貸后，貸款中介會通過評估公司對客戶原房產(chǎn)進行價格評估，而價格一般會高于市場正式成交價格。二手房“一房一價”，標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，有些房屋“高評高貸”后，相對于市場正常成交價溢價30%以上。

　　一位深圳當(dāng)?shù)卮笮腥耸勘硎荆�該行明令不得接受貸款中介推薦項目，但是私底下有個別貸經(jīng)理做，其余國有大行、股份制銀行有的來自貸款中介推薦的較多，有的甚至80%來自中介�！坝械拇笮信�量和中介合作。也想做無抵押貸款，但損失慘重，原因就是被這些‘養(yǎng)出來’的公司騙了，怨不得銀行還是跳不出抵押物的思路。”

　　借助“房抵經(jīng)營貸”入樓市，一是由于其利率低，且有貼息。以一家大行深圳分行為例，該行房抵經(jīng)營貸最高貸款期限可做30年，年化利率在4.35%左右，而這一利率水平比大多數(shù)商品房按揭利率還要低。加上現(xiàn)在疫情期間各級政府針對企業(yè)加大了扶持力度，各區(qū)對轄區(qū)各類企業(yè)大多有不同程度的利息補貼，因此房抵經(jīng)營貸的實際資金使用成本較低。

　　二是被認(rèn)為“安全”。有業(yè)內(nèi)人士表示，“即使沒有白手套，因為普遍認(rèn)為當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境下，購買住宅的風(fēng)險遠遠小于企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，如果沒有大的意外，不良率可以控制在相對比較低的水平�！�

　　對于上述操作手法，銀行的風(fēng)控措施一般是對申貸企業(yè)繳稅、注冊年限、股權(quán)變更等有要求。

　　一位深圳當(dāng)?shù)刭J款人士表示，各家銀行抵押經(jīng)營貸的要求一般是年繳稅2萬以上，注冊成立2年以上，一般不接受近6個月過戶的客戶，但每家金融機構(gòu)條件不一樣。

　　4月22日，建設(shè)銀行深圳分行回應(yīng)記者稱，抵押云貸商務(wù)公寓相關(guān)政策要求具有完備居住功能且通天然氣的高檔公寓，抵押率按70%執(zhí)行；其他普通商務(wù)公寓抵押率按40%執(zhí)行。抵押云貸對過戶不滿6個月的房產(chǎn)原則上不予接受。

　　如何繞過資金監(jiān)管？

　　目前，深圳正在追查違規(guī)信貸，挪用于房地產(chǎn)市場的貸款要限期收回。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟報道此前曾報道，4月20日下午，深圳銀保監(jiān)局聯(lián)合深圳人行召開轄內(nèi)銀行座談會，對于加強信貸管理服務(wù)實體經(jīng)濟提出相關(guān)要求。

　　相關(guān)要求包括：對房產(chǎn)交易完成后短期內(nèi)申請抵押貸款的業(yè)務(wù)要重點審查融資需求的合理性。要加強對房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸的資金用途監(jiān)控，不得違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。要求各行迅速開展全面排查，對于排查發(fā)現(xiàn)信貸資金違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款要限期收回。

　　究竟有多少抵押經(jīng)營貸資金流入樓市，并無權(quán)威數(shù)據(jù)。但考慮到操作難度，大部分受訪業(yè)內(nèi)人士估算規(guī)模不大。

　　針對上述繞道流入樓市，目前，監(jiān)管、各銀行正在自查摸查階段，重點排查的內(nèi)容是公司股權(quán)變更情況。

　　“排查的重點是借款主體、經(jīng)營時限、股東近一年是否變更、抵押物獲得時間、貸款用途、貸后股東是否變更、股東名下是否有新增貸款、合作方管理、貼息貸款情況等。”4月22日，一位深圳國有大行人士表示。

　　深圳銀保監(jiān)局也表示，沒有責(zé)令各放款行收回所有1月25日后審批的過戶不滿半年的房產(chǎn)做的抵押經(jīng)營貸。

　　問題在于，資金是如何繞過監(jiān)管的？

　　有深圳當(dāng)?shù)匦刨J人士表示，貸款中介深知銀行內(nèi)部對資金使用用途的監(jiān)管流程，銀行將款項發(fā)放至經(jīng)營主體的小微企業(yè)公司賬戶后，再以小額、分散方式將款項匯至關(guān)聯(lián)公司后，通過股東拆借形式將貸款匯至客戶指定賬戶，從而在一定程度上規(guī)避了銀行對資金使用用途的監(jiān)管。

　　有大行人士表示，出現(xiàn)小微企業(yè)資金挪用的問題，不是在于準(zhǔn)入門檻放松，而是難以監(jiān)管偽造用途和資金流。