遼寧省高級(jí)人民法院近日公示一則民事裁定書顯示,劉某鳳等方曾用70套商品房及車庫(kù)等房產(chǎn)抵償葫蘆島農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“葫蘆島農(nóng)商行”)4062.75萬(wàn)元債務(wù),但此后一則判決顯示,法院判處劉某鳳返還第三方企業(yè)——葫蘆島市中業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“中業(yè)公司”)上述70套商品房等財(cái)產(chǎn)。葫蘆島農(nóng)商行提起訴訟請(qǐng)求法院撤銷相關(guān)判決。
據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)(博客,微博)》記者了解,法院一審認(rèn)定葫蘆島農(nóng)商行及抵債方劉某鳳均未實(shí)際占有案涉房屋,而且葫蘆島農(nóng)商行與劉某鳳等人簽訂抵債協(xié)議時(shí),明知?jiǎng)⒛厨P未取得案涉房屋的物權(quán),對(duì)抵債協(xié)議不能履行存在過(guò)錯(cuò),故葫蘆島農(nóng)商行不構(gòu)成善意。最終駁回葫蘆島農(nóng)商行起訴。
但葫蘆島農(nóng)商行方面告訴記者,該行是善意取得抵債商品房,目前已提起上訴,最高人民法院已受理立案,案件正在二審審理過(guò)程中。
抵債房產(chǎn)被“截和”
遼寧省高級(jí)人民法院認(rèn)定,劉某鳳經(jīng)營(yíng)葫蘆島恒遠(yuǎn)混凝土攪拌有限公司(以下簡(jiǎn)稱“恒遠(yuǎn)公司”,現(xiàn)更名為葫蘆島新亞太商砼有限公司)期間,為生產(chǎn)所需,在2011年2月至2012年12月期間,借用鄭某等自然人名義和以恒遠(yuǎn)公司等名義向葫蘆島農(nóng)商行方面借款41筆,借款本金3284.84萬(wàn)元及利息777.91萬(wàn)元,截至2014年4月本息共計(jì)4062.75萬(wàn)元未償還。
天眼查顯示,恒遠(yuǎn)公司更名后曾多次被法院采取限制消費(fèi)措施。
法院認(rèn)定,2014年4月24日,劉某鳳等方向葫蘆島農(nóng)商行出具一份《房產(chǎn)確認(rèn)說(shuō)明》載明,抵債人恒遠(yuǎn)公司法定代表人劉某鳳,現(xiàn)以抵債形式購(gòu)買的坐落于龍灣大街南延西側(cè)市戶商品住宅(70套)及地下72個(gè)車庫(kù)和一層3個(gè)小院,已全部確認(rèn)產(chǎn)權(quán)真實(shí)有效,商品住宅樓按每戶已經(jīng)全部簽訂商品房買賣合同并開具正規(guī)發(fā)票。車庫(kù)和小院因不在產(chǎn)權(quán)處確權(quán)范圍,已經(jīng)全部開具收據(jù)。
法院認(rèn)定,劉某鳳及葫蘆島農(nóng)商行等方簽訂《抵債協(xié)議書》一份,載明抵債人劉某鳳、蘇某夫妻借用鄭某等41人名義先后向貸款人葫蘆島農(nóng)商行申請(qǐng)借款,貸款用于恒遠(yuǎn)公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng),近年來(lái)由于經(jīng)營(yíng)不善,借款人鄭某等41人及劉某鳳、蘇某夫妻已經(jīng)沒(méi)有能力用資金償還貸款本息。在葫蘆島市協(xié)調(diào)下,經(jīng)貸款人與抵債人充分協(xié)商,一致同意達(dá)成如下抵債協(xié)議,約定抵債人劉某鳳、蘇某夫婦自愿用其購(gòu)買的房屋(70套)及地下72個(gè)車庫(kù)和一樓小院3戶房產(chǎn),折價(jià)后代替借款人鄭某等41人償還貸款人的貸款本息共計(jì)4062.75萬(wàn)元等。
2015年11月,葫蘆島農(nóng)商行委托葫蘆島成成拍賣行有限公司對(duì)劉某鳳、蘇某抵債給葫蘆島農(nóng)商行的案涉房產(chǎn)在葫蘆島日?qǐng)?bào)上刊登《拍賣公告》。
針對(duì)上述抵債的具體情況,葫蘆島農(nóng)商行方面告訴記者,2014年葫蘆島連山農(nóng)村商業(yè)銀行并購(gòu)葫蘆島市龍港區(qū)農(nóng)村信用社聯(lián)合社(以下簡(jiǎn)稱“龍港聯(lián)社)”、葫蘆島市南票區(qū)農(nóng)村信用社聯(lián)合社成立葫蘆島農(nóng)商行!皠⒛厨P、蘇某代為償還的鄭某等41名借款人的貸款,均為原龍港聯(lián)社時(shí)期下屬營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)放的不良貸款,在并購(gòu)過(guò)程中通過(guò)當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)協(xié)助清收,最后形成了劉某鳳用購(gòu)買葫蘆島市中業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司70戶商品房及車庫(kù)、小院抵債的協(xié)議”。
該行表示:“抵債時(shí)葫蘆島市中業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司為龍港聯(lián)社出具了《房產(chǎn)確認(rèn)說(shuō)明》,證明了劉某鳳購(gòu)買商品房的真實(shí)性;趯(duì)《房產(chǎn)確認(rèn)說(shuō)明》的信賴,我行與劉某鳳簽訂《抵債協(xié)議書》后未辦理抵債商品房過(guò)戶手續(xù),但是抵債商品房的《商品房買賣合同》《不動(dòng)產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票》原件均交付給我行!
但半路殺出程咬金。2017年7月4日,中業(yè)公司起訴恒遠(yuǎn)公司,要求解除中業(yè)公司與劉某鳳簽訂的70份商品房買賣合同,劉某鳳返還中業(yè)公司70戶房產(chǎn)及77個(gè)車庫(kù)。葫蘆島農(nóng)商行在訴訟中表示,涉案返還的房產(chǎn)就是抵債給葫蘆島農(nóng)商行的70戶房屋等財(cái)產(chǎn)。
中業(yè)公司與上述房產(chǎn)的關(guān)系是什么?葫蘆島農(nóng)商行在訴訟中稱,2012年,中業(yè)公司與恒遠(yuǎn)公司簽訂《團(tuán)購(gòu)商品房預(yù)售協(xié)議書》,恒遠(yuǎn)公司團(tuán)購(gòu)領(lǐng)航國(guó)際花園12號(hào)樓的196戶樓房和196個(gè)車庫(kù),用于中業(yè)公司應(yīng)付的商砼(混凝土)款支付購(gòu)房款,也就是房抵債。
從文件來(lái)看,上述《團(tuán)購(gòu)商品房預(yù)售協(xié)議書》顯示:“恒遠(yuǎn)公司與中業(yè)公司雙方用現(xiàn)行價(jià)格核定商品混凝土抵頂房款商品混凝土總量。在辦理入戶時(shí)核算該工程商品混凝土用量,以及用商品混凝土抵頂房款后,剩余商品混凝土量用于中業(yè)公司后續(xù)工程”,“商品混凝土價(jià)款抵頂恒遠(yuǎn)公司在中業(yè)公司購(gòu)房所需房款及車庫(kù)款,購(gòu)房款多退少補(bǔ),折算混凝土用于中業(yè)公司后續(xù)工程”。
但法院認(rèn)定,恒遠(yuǎn)公司由于自身原因在2015年就停止向中業(yè)公司的“宜州新城”項(xiàng)目供應(yīng)混凝土,并撤走現(xiàn)場(chǎng)機(jī)械設(shè)備,這些行為表明,恒遠(yuǎn)公司不再履行雙方簽訂的合同義務(wù)。因中業(yè)公司多付房屋款項(xiàng)共計(jì)4206.37萬(wàn)元,故恒遠(yuǎn)公司應(yīng)予返還70戶房屋及74個(gè)車庫(kù)。恒遠(yuǎn)公司不服上述判決提起上訴。二審法院駁回上訴,維持原判。
銀行表示已上訴
此后,葫蘆島農(nóng)商行提起第三人撤銷之訴,提請(qǐng)法院駁回中業(yè)公司解除《商品房買賣合同》及返還商品房等訴訟請(qǐng)求,2020年5月該案公開審理。
法院認(rèn)定,葫蘆島農(nóng)商行對(duì)原案雙方當(dāng)事人的訴訟標(biāo)的不享有物權(quán)期待權(quán)。雖然商品房買賣合同、抵房協(xié)議合法有效,但以物抵債協(xié)議首先以消滅金錢債務(wù)為目的,而物的交付僅為以物抵債的實(shí)際履行方式。本案中,劉某鳳和葫蘆島農(nóng)商行并未實(shí)際占有案涉房屋,且劉某鳳亦未支付對(duì)價(jià)。因此,基于以物抵債而擬受讓不動(dòng)產(chǎn)的受讓人葫蘆島農(nóng)商行,在完成不動(dòng)產(chǎn)法定登記之前,不足以形成優(yōu)先于一般債權(quán)的利益,不能據(jù)此產(chǎn)生針對(duì)交易不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)期待權(quán),不具有優(yōu)先性。
判決書顯示,葫蘆島農(nóng)商行認(rèn)為,中業(yè)公司與劉某鳳簽訂的70份《商品房買賣合同》,進(jìn)行了網(wǎng)簽備案登記。對(duì)此,法院認(rèn)為,商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案,僅是房地產(chǎn)管理部門對(duì)商品房預(yù)售的一種行政管理手段,不具有不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公示公信功能,不能使登記權(quán)利人劉某鳳取得物權(quán),故劉某鳳和葫蘆島農(nóng)商行均不能據(jù)此取得案涉房屋的物權(quán)。
某股份行銀行人士告訴記者,一般情況下,銀行對(duì)抵債房產(chǎn)均會(huì)按流程做不動(dòng)產(chǎn)登記,但有些特殊情況下不動(dòng)產(chǎn)登記無(wú)法辦理,比如房產(chǎn)當(dāng)時(shí)相關(guān)手續(xù)還不齊全等。
另外,法院認(rèn)定,葫蘆島農(nóng)商行與劉某鳳、蘇某簽訂抵債協(xié)議時(shí),明知案涉房屋登記在中業(yè)公司名下,劉某鳳未取得案涉房屋的物權(quán),對(duì)抵債協(xié)議不能履行存在過(guò)錯(cuò),故葫蘆島農(nóng)商行不構(gòu)成善意。最判處駁回葫蘆島農(nóng)商行起訴。
但葫蘆島農(nóng)商行表示:“中業(yè)公司同意劉某鳳用所購(gòu)70戶商品房及車庫(kù)、小院抵債后,就無(wú)權(quán)主張與劉玉鳳簽訂的《商品房買賣合同》無(wú)效,我行是善意取得抵債商品房!
該行表示:“我行不服遼寧省高級(jí)人民法院做出的(2020)遼民撤1號(hào)《民事裁定書》,已經(jīng)提出上訴。最高人民法院已經(jīng)受理立案,案件正在二審審理過(guò)程中,案件沒(méi)有終審結(jié)果,故不能認(rèn)為我行敗訴。如果我行終審敗訴,我行可以依據(jù)《抵債協(xié)議書》無(wú)效,繼續(xù)追索劉某鳳、蘇某以及中業(yè)公司的賠償責(zé)任,貸款不會(huì)形成損失!
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