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據(jù)券商中國(guó)報(bào)道，一家貸款中介表示，每年的1月是各家銀行房貸額度最充足的時(shí)候，但據(jù)銀行這幾天的反饋，今年情況驚現(xiàn)異�！~度普遍較緊。近日，一位大中型銀行支行行長(zhǎng)也估計(jì)，今年該行的房貸額度不會(huì)寬松。這個(gè)表述的背景是，2020年12月31日央行和銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)的金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理通知。
根據(jù)該通知，各家銀行的個(gè)人住房貸款占比，最高不能超過32.5%，規(guī)模越小的銀行，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的上限越低。
圖片來源：央行官網(wǎng)
還有專家表示，優(yōu)惠的個(gè)人住房貸款利率已經(jīng)成為歷史，未來或許會(huì)長(zhǎng)期走高。
新規(guī)分5檔對(duì)銀行房地產(chǎn)貸款集中度進(jìn)行管理
圖片來源：攝圖網(wǎng)（圖文無關(guān)）
根據(jù)《通知》，兩部門根據(jù)不同銀行的資產(chǎn)規(guī)模及機(jī)構(gòu)類型，分成5檔對(duì)房地產(chǎn)貸款集中度進(jìn)行管理，具體來看：
第一檔也就是中資大型銀行，包括工農(nóng)中建交郵儲(chǔ)6家國(guó)有大行和國(guó)家開發(fā)銀行的房地產(chǎn)貸款占比上限為40%，個(gè)人住房貸款占比上限為32.5%。
第二檔也就是中資中型銀行，包括12家全國(guó)性股份制銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、進(jìn)出口銀行以及資產(chǎn)規(guī)模較大的幾家城商行如上海銀行、北京銀行(601169,股吧)等的房地產(chǎn)貸款占比上限為27.5%，個(gè)人住房貸款占比上限為20%。
第三檔為中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)，包括除了第二檔以外的城商行、民營(yíng)銀行以及大中城市和城區(qū)農(nóng)合機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款的占比上限分別為22.5%和17.5%。
第四檔為縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款的占比上限分別為17.5%和12.5%；第五檔為村鎮(zhèn)銀行，兩項(xiàng)貸款的占比上限為12.5%和7.5%。
圖片來源：央行官網(wǎng)
另外，兩部門表示，人民銀行副省級(jí)城市中心支行以上分支機(jī)構(gòu)會(huì)同所在地銀保監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)，可在充分論證的前提下，結(jié)合所在地經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展水平、轄區(qū)內(nèi)地方法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的具體情況和系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，以《通知》的第三檔、第四檔、第五檔房地產(chǎn)貸款集中度管理要求為基準(zhǔn)，在增減2.5個(gè)百分點(diǎn)的范圍內(nèi)，合理確定轄區(qū)內(nèi)適用于相應(yīng)檔次的地方法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。
值得注意的是，有兩種情況暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計(jì)算，一是住房租賃有關(guān)貸款，目的是為支持發(fā)展住房租賃市場(chǎng)；二是為配合資管新規(guī)的實(shí)施，資管新規(guī)過渡期內(nèi)（至2021年底）回表的房地產(chǎn)貸款不納入統(tǒng)計(jì)范圍。
專家預(yù)測(cè)：個(gè)人住房貸款利率或?qū)㈤L(zhǎng)期走高
據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）此前報(bào)道，招聯(lián)金融首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼表示，加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款集中度管理，符合近年來“房住不炒”的房地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)，更有助于推動(dòng)金融資源進(jìn)一步進(jìn)入小微企業(yè)、制造業(yè)、綠色發(fā)展等國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)。在金融資源有限的情況下，避免房地產(chǎn)業(yè)“虹吸效應(yīng)”，擠占過多的信貸資源。
據(jù)紅星資本局，在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，此次《通知》最大亮點(diǎn)就是上述的“分類分層管理”。“與‘三條紅線’一樣，對(duì)不同的房產(chǎn)企業(yè)，給你的融資空間不一樣，對(duì)銀行同樣如此�！崩钣罴伪硎�，從《通知》來看，房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比，只要沒有達(dá)到比例最高限，監(jiān)管部門就會(huì)給予一定的增長(zhǎng)空間；相反，如果達(dá)到了比例，就會(huì)限制你的增長(zhǎng)空間，“針對(duì)每個(gè)檔次的銀行，其對(duì)房地產(chǎn)貸款的比例要求和對(duì)個(gè)人住房貸款的要求，都是不一樣的。”李宇嘉認(rèn)為，這樣就會(huì)避免出現(xiàn)調(diào)控“一刀切”的現(xiàn)象，從而造成貸款發(fā)放周期性的波動(dòng)。
“過去一段時(shí)間，貸款發(fā)放的比例有時(shí)候會(huì)太高，有時(shí)候又會(huì)太低�！崩钣罴伪硎�，貸款發(fā)放周期性的波動(dòng)是我國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的一個(gè)主要原因，“房地產(chǎn)上來后，就會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)投資和整個(gè)社會(huì)的發(fā)展預(yù)期造成很大的波動(dòng)，特別是造成了房?jī)r(jià)的過快上漲�！�
“針對(duì)不同的銀行采取不同的策略，房產(chǎn)貸款就不會(huì)出現(xiàn)大起大落的狀況，就不會(huì)造成銀行貸款發(fā)放過多導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格被推高，也不會(huì)因?yàn)榘l(fā)放的太少導(dǎo)致房產(chǎn)回落，更不會(huì)擔(dān)心其對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響�！崩钣罴握f。
圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶攝（圖文無關(guān)）
雖然此次政策針對(duì)銀行提出了管理要求，但是，針對(duì)個(gè)人房貸是否有影響呢？
貝殼研究指出，實(shí)施分類分層管理，從規(guī)模和防控風(fēng)險(xiǎn)能力兩方面為依據(jù)制定分檔，就意味著以往“小銀行”通過更“靈活”的個(gè)人住房貸款政策拓展該部分業(yè)務(wù)的空間將受到限制，個(gè)人住房貸款的利率、資格等方面的管理將更加嚴(yán)格。
李宇嘉也同樣認(rèn)為，對(duì)于房貸額度空間很小的銀行，其貸款利率可能會(huì)比較高一點(diǎn)；對(duì)空間比較大的銀行，其貸款利率可能會(huì)低一點(diǎn)。“總體來講，優(yōu)惠的個(gè)人住房貸款利率已經(jīng)成為歷史，未來或許會(huì)長(zhǎng)期走高�！�
郭樹清：要堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)泡沫
2020年底，《輔導(dǎo)讀本》出版，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在書中發(fā)表題為《完善現(xiàn)代金融監(jiān)管體系》的署名文章。郭樹清指出，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀�！�，要堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)泡沫。
“上世紀(jì)以來，世界上130多次金融危機(jī)中，100多次與房地產(chǎn)有關(guān)。”郭樹清在文章中表示，“目前，我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。可以說，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的‘灰犀�！��！�
2020年11月，央行發(fā)布的《2020年第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》）再次強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。
據(jù)央廣網(wǎng)，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“對(duì)于近期金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，‘灰犀�！奶岱l現(xiàn)，說明金融系統(tǒng)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注程度在加大，要防范房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，包括房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)、地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、貸款風(fēng)險(xiǎn)等�！眹�(yán)躍進(jìn)還表示，“”目前利率適度寬松，更為關(guān)鍵的是要防范各類資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)，后續(xù)要做好資金的流向監(jiān)管和額度監(jiān)管�！�
“比如防范銀行過多地把貸款投向房地產(chǎn)領(lǐng)域，或一些不符合貸款要求的做法，出現(xiàn)類似首付貸等行為。”嚴(yán)躍進(jìn)解釋稱。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，“對(duì)于房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的違規(guī)操作，除了開具罰單之外，還應(yīng)和后續(xù)年份的貸款額度等掛鉤，限制部分違規(guī)操作銀行的信貸業(yè)務(wù)，即設(shè)置信貸額度上限。另外，對(duì)于一些樓盤炒作比較多的項(xiàng)目，也要重點(diǎn)監(jiān)管貸款銀行，要求銀行做好各類監(jiān)管，尤其是做好對(duì)信貸申請(qǐng)者的審查�！�
（本文僅供參考，不構(gòu)成投資建議，據(jù)此操作風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)）
編輯|李凈翰 杜波
校對(duì)|夏志堅(jiān)
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