經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 汪青 近期，一則“上海多家銀行房貸額度告急”的新聞引起社會(huì)各界高度關(guān)注。此后，關(guān)于貸款利率要上漲，甚至銀行將停止對(duì)二手房放貸的消息相繼傳出。那么，上海房貸實(shí)際情況又是如何呢？
基于此，記者實(shí)地走訪和多方采訪后發(fā)現(xiàn)，目前上海地區(qū)，不論是國(guó)有大行還是主要股份行均在正常受理房貸業(yè)務(wù)。針對(duì)購(gòu)買新房的購(gòu)買者而言，貸款利率并沒有太大變化，不過部分銀行的放款周期稍有延長(zhǎng)。針對(duì)二手房購(gòu)買者的貸款利率略有上浮，但整體變化不大，放款周期延長(zhǎng)至六個(gè)月之后。
對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，今年上海房貸放款整體而言確實(shí)比較慢，部分銀行出現(xiàn)額度緊張的情況也是受到多重因素的影響。結(jié)合上海整體供地情況，以及監(jiān)管宏觀調(diào)控政策來分析，明年整體購(gòu)房友好度會(huì)上升，資質(zhì)較好的首套房客戶需要耐心等待。
房貸各環(huán)眾生相
6月25日，剛剛準(zhǔn)備下班的小李突然收到房產(chǎn)中介發(fā)來的消息：“房貸政策調(diào)整！銀行審批3個(gè)月，放款周期6個(gè)月，均需排隊(duì)放款。因銀行政策的調(diào)整屬于不可抗力、無法做出有效預(yù)判，故無法預(yù)估和承諾放款時(shí)間，具體放款時(shí)間以銀行通知為準(zhǔn)。”
畢業(yè)六年的“滬漂”小李，在今年開年后便開啟密集看房模式，在一番比較后于近期相中位于上海西南角的新房。然而，看著此刻房產(chǎn)中介發(fā)來的這則信息，讓她倍感不安。
“最近關(guān)于房貸利率會(huì)上浮、額度緊張這些消息一直不斷，現(xiàn)在再加上中介也給我發(fā)信息，心中更加忐忑。盡管這兩天和建設(shè)銀行這塊的溝通情況是我購(gòu)買的新房貸款利率不會(huì)變，但是誰也保不齊后面會(huì)不會(huì)出現(xiàn)新的變化，并且也會(huì)擔(dān)心放款周期被延長(zhǎng)。沒想到買房和不買房都讓人焦慮！”李小姐無奈說道。
在去年年底剛剛購(gòu)買新房的王先生則對(duì)記者感嘆道，沒想到去年被家人催促買房的自己，也算趕上上海房貸變化的“末班車”�！白罱覀儤I(yè)主群里面都炸鍋了，大家都在談?wù)摲抠J這個(gè)事情。我是在中國(guó)銀行辦理的房貸，目前咨詢下來銀行不論是新房還是二手房暫時(shí)都沒有停貸，利率也都基本維持不變，不過放款周期延長(zhǎng)了�！�
王先生對(duì)記者表示，在今年1月初辦理房貸時(shí)，基本上1個(gè)月內(nèi)銀行就進(jìn)行放款�！安贿^，最近身邊購(gòu)房的朋友和我說，他們辦理的房貸最少要兩至三個(gè)月才能下來，并且銀行的人也不能保證。感覺自己很幸運(yùn)，在銀行房貸變化之前上船”。
在購(gòu)買者和賣房者倍感焦慮的時(shí)候，房產(chǎn)中介們也在賣力“吆喝”，出謀劃策。
“目前上海地區(qū)的銀行沒有對(duì)外宣布停止二手房貸款業(yè)務(wù)，但是從實(shí)際業(yè)務(wù)操作過程中不難發(fā)現(xiàn)，二手房的貸款審批更加嚴(yán)格，審批流程時(shí)間也更長(zhǎng)。首套房的利率和放款時(shí)間方面，整體而言，暫時(shí)沒有太大變化。不過，現(xiàn)在這種情況下，我們給客戶做貸款也不敢保證，即使是銀行也不能保證按時(shí)放款，只能等著�！逼謻|一家房屋中介公司的小許對(duì)記者表示，放貸的速度變慢并不代表不放貸，后期額度有了還是會(huì)再次放貸，目前排隊(duì)放款周期已經(jīng)延長(zhǎng)至半年以上。
小許對(duì)記者介紹道，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)看，放款時(shí)間銀行一般會(huì)綜合購(gòu)房者貸款金額和資質(zhì)情況進(jìn)行評(píng)估。比如說，如果購(gòu)房者的貸款額度只有一百萬以內(nèi)，這類肯定放款比較慢；如果購(gòu)房者的貸款額度比較高且自身資質(zhì)又比較好，那么相對(duì)來說放款時(shí)間就會(huì)比較快。
另一位滬上房屋中介小齊對(duì)記者表示，可能是由于今年“打新房”的客戶比較多，大行都與開發(fā)商進(jìn)行合作，留給二手房的貸款額度就變少，不過目前一些小行還是有一定的額度，不過放款周期確實(shí)有拉長(zhǎng)。此外，目前很多銀行也加強(qiáng)對(duì)首付款來源的審查�！皣�(guó)家政策就是房住不炒是主基調(diào)，預(yù)估以后銀行也不可能有太多增量額度，能貸款就早點(diǎn)貸款，別拖，到時(shí)候沒了就尷尬了。”
針對(duì)二手房放款周期相較于此前延長(zhǎng)的原因，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，從貸款的“親疏”程度看，銀行對(duì)于一手房支持力度會(huì)大一點(diǎn)，因?yàn)橐话沣y行都和開發(fā)商有比較持續(xù)的合作。而二手房方面很多時(shí)候借助于中介進(jìn)行，如果關(guān)系不緊密，也會(huì)影響貸款。另外從風(fēng)險(xiǎn)角度看，二手房若是房齡太老，或者房子有很多歷史遺留問題等，那么貸款也往往比較困難，所以調(diào)控針對(duì)二手房也比較符合操作慣例。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來，監(jiān)管的適當(dāng)管控杠桿，既是為了房地產(chǎn)貸款金融市場(chǎng)的穩(wěn)定，也是為了有序引導(dǎo)健康的購(gòu)房行為。尤其是各類不理性的購(gòu)房加杠桿，很容易造成風(fēng)險(xiǎn)或問題，及時(shí)管控非常有必要。
額度緊張或受多重因素影響
6月29日，記者實(shí)地走訪了上海地區(qū)的多家國(guó)有大行、股份行和城商行。
“我們銀行額度暫時(shí)沒有收緊，還在正常開展住房貸款按揭的業(yè)務(wù)，更加沒有出現(xiàn)因額度不足不放款的現(xiàn)象�！�民生銀行(600016,股吧)上海一支行的工作人員對(duì)記者表示。
據(jù)記者采訪了解，目前整體來看，不論是新房還是二手房，首套房或二套房，貸款業(yè)務(wù)均未暫停，利率相比此前也并未有太大變化。
據(jù)悉，在買賣房屋的實(shí)際操作中，全款客戶的比例一般不超過30%。這也就意味著，不論是新房還是二手房，貸款對(duì)于購(gòu)房者而言都至關(guān)重要。
“目前銀行不存在停貸的情況，有部分銀行可能在上半年放出去的房貸額度比較多，所以出現(xiàn)房貸額度收緊的情況。”一家城商行相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，大部分商業(yè)銀行對(duì)于每個(gè)季度的房地產(chǎn)信貸發(fā)放額度都有一定限制。一旦超過這個(gè)額度，這個(gè)季度的房地產(chǎn)信貸就不允許再快速增加，所以在這樣的情況之下，有可能導(dǎo)致部分銀行出現(xiàn)房地產(chǎn)信貸額度不夠的現(xiàn)象。加之自去年開始，上海出現(xiàn)部分區(qū)域房地產(chǎn)過熱且一二手房之間價(jià)格倒掛的現(xiàn)象，所以國(guó)家有意通過金融調(diào)控的手段來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易。
實(shí)際上，不論是去年的監(jiān)管劃“紅線”，還是今年的“限貸令”，都是監(jiān)管層希望通過銀行信貸方面對(duì)于房地產(chǎn)支持的限制達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用。簡(jiǎn)單的說，就是減少或者限制銀行對(duì)于蓋房者或者買房者的支持，讓流入房地產(chǎn)行業(yè)的貸款減少，從而達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的作用。
2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，自2021年1月1日起正式實(shí)施，給銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款集中度劃出了紅線要求，分5檔對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房貸款占比設(shè)定上限。按照新規(guī)要求，不少金融機(jī)構(gòu)的房貸余額占比已經(jīng)都已經(jīng)逼近紅線，甚至已經(jīng)“踩線”，不得不做出調(diào)整，因此在未來可以釋放的房貸余額自然大幅受限。
嚴(yán)躍進(jìn)在接受記者采訪時(shí)表示，房貸額度緊張的情況，在今年上半年確實(shí)是存在的，去年上海房屋交易還不錯(cuò)，使得申請(qǐng)貸款的人數(shù)比較多。而今年又要積極落實(shí)房貸集中度政策，以及房地產(chǎn)本身也需要調(diào)控，所以客觀上會(huì)使得上海房貸略緊，但是停貸的情況確實(shí)還沒有發(fā)現(xiàn)。
上述城商行人士對(duì)記者表示，對(duì)于銀行而言，房貸是比較優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，任何一家銀行肯定不會(huì)放棄這塊業(yè)務(wù)。此外，從監(jiān)管部門多次發(fā)布的針對(duì)房地產(chǎn)的政策也可以看出，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)的態(tài)度一直是調(diào)控，而不是打壓，最終是要落實(shí)到“房住不炒”的目的。國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)的健康發(fā)展還是支持的，很多人對(duì)于住房的剛性需求也是真實(shí)存在的，因此只要房地產(chǎn)市場(chǎng)一直運(yùn)行，銀行的房貸就不會(huì)被停止，而且還會(huì)一直發(fā)展下去，只是朝著相對(duì)穩(wěn)定和健康的方向發(fā)展。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，很多貸款尤其是二手房貸款是經(jīng)由一些中介去操作的，部分中介可能合作頻率少或者資質(zhì)偏弱，這個(gè)時(shí)候幫客戶辦理貸款方面經(jīng)驗(yàn)不足，也容易導(dǎo)致貸款的申請(qǐng)遲遲不通過。
在今年下半年銀行房貸額度緊張的情況是否會(huì)緩解呢？對(duì)此，中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)、教授盤和林認(rèn)為，下半年住房貸款額度會(huì)繼續(xù)緊張，住房信貸會(huì)進(jìn)一步收緊，直到房地產(chǎn)價(jià)格走向開始趨于平行或者下行。現(xiàn)階段周期上行的大背景下，政策對(duì)房地產(chǎn)降溫的總體做法不會(huì)改變，銀行等金融機(jī)構(gòu)需要進(jìn)一步調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)。
“今年房貸放款整體而言確實(shí)比較慢，資質(zhì)較好的首套房客戶仍需要耐心等待。”上述城商行人士對(duì)記者分析道，結(jié)合上海整體供地情況，以及監(jiān)管宏觀調(diào)控政策來分析，明年整體購(gòu)房友好度會(huì)上升。
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