近期北京“學區(qū)房”政策出現(xiàn)變動，這讓對購房政策格外敏感的北京居民李女士開始緊張起來。
“一方面‘學區(qū)房’政策變化太快，我們想盡快把房子定下來；另一方面又聽說房貸額度緊張、申請難，我們感覺像被架在這兒了。”李女士告訴《中國銀行保險報》，“我現(xiàn)在最關心的就是能不能申請到房貸，如果貸款要排隊，需要排多久？”
李女士對于申請房貸的擔憂并非全然是“空穴來風”。近期，部分城市個人按揭貸款額度“吃緊”的消息再次傳出。
不過專家普遍表示，部分城市個人按揭貸款“吃緊”，主要是受供需“錯配”因素影響。隨著半年報披露季到來，部分銀行為迎接房地產貸款集中度管理“期中考”，可能會調整涉房信貸投放節(jié)奏。不過上述監(jiān)管政策主要是控制銀行的涉房貸款比例，不會導致整體房貸額度縮減。
房貸利率上漲 放款周期延長
2021年年初，為進一步遏制房地產金融化泡沫化勢頭，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合出臺房地產貸款集中度管理辦法，對房地產開發(fā)貸款、個人按揭貸款占總貸款比重提出監(jiān)管要求，引導商業(yè)銀行管好資金閘門，落實“房住不炒”政策。
目前房地產貸款集中度政策已經出臺半年，落地效果顯現(xiàn)。銀保監(jiān)會數(shù)據顯示，截至4月末，銀行業(yè)房地產貸款同比增長10.5%，增速創(chuàng)8年來新低， 2021年以來持續(xù)低于各項貸款增速。
反映到市場上，年初至今，深圳、廣州、杭州、鄭州、武漢等多個房產交易活躍的城市曾出現(xiàn)購房者需排隊等待銀行放款的現(xiàn)象。
正在申請首套房貸款的杭州居民賀女士告訴《中國銀行保險報》，她于今年5月28日與中國銀行杭州市分行簽了貸款合同，6月3日貸款獲批，但截至目前貸款還沒有拿到手，中介稱預計7月底才能拿到。
“目前，購房的商貸從申請到放貸大約需要兩個月，‘公積金貸款+商貸’的組合貸則需要3至4個月�！辟R女士說。另外，她還講述了簽合同時出現(xiàn)的一個“小插曲”：“本來我是在建行貸款的，但去簽合同前被告知沒有額度了，才轉而去中行貸款，中行也說額度緊張�！�
一方面，賀女士感到目前商業(yè)銀行放款速度變緩；另一方面，賀女士所在的杭州，上半年樓市交易一直火熱。中國指數(shù)研究院數(shù)據顯示，2021年上半年，杭州新房成交104696套，為近5年來同比新高；杭州二手房成交55344套，為4年來同比新高。
不過各地情況并不相同。在北京，《中國銀行保險報》于7月7日走訪了西城、海淀幾家中介機構后了解到，目前北京地區(qū)申請銀行個人按揭貸款情況基本正常。根據商貸、組合貸不同類型，放款周期從7天到1個月不等。目前，李女士準備申請的二套房房貸利率為5.7%。
整體來看，6月份，貝殼研究院監(jiān)測的72城主流首套房貸利率為5.52%，二套房貸利率為5.77%，比5月分別上浮5個、4個基點；6月72個重點城市平均放款周期延長至50天。
房貸利率提升、放款周期拉長，實際上反映的還是供需錯配問題。貝殼研究院指出，由于一季度使用了較大額度的信貸資源，到了半年考核時期，部分銀行會主動調整信貸投放速度；合肥、杭州、成都等前期市場較熱的城市，上半年信貸額度投放較多，為迎接半年考核，部分銀行階段性減少或暫停發(fā)放個人按揭貸款。這些因素導致二季度市場端出現(xiàn)了上述情況。
抑制炒房 平穩(wěn)預期
賀女士準備購買的是一套二手房。在申請房貸的過程中她了解到，目前杭州個別商業(yè)銀行暫緩了二手房貸批貸。
貝殼研究院研究數(shù)據顯示，今年一季度，核心城市入學需求比往年更為強烈，二手房市場交易增長較快。2021年上半年重點50城二手房整體成交量同比增長約六成，較去年下半年增長12%。
《中國銀行保險報》注意到，為了抑制部分人炒房及畸形的學區(qū)房熱，今年多個一線、新一線城市出臺了相關政策，開始對二手房進行調控。
今年2月8日，深圳公布全市3595個小區(qū)二手房成交指導價（即以二手住房網簽價格為基礎，參考周邊一手住房價格，綜合形成全市住宅小區(qū)二手住房成交參考價格），隨后成都、寧波、西安等城市紛紛“復制”。對此，貝殼研究院首席市場分析師許小樂告訴《中國銀行保險報》，二手房指導價低于實際成交價20%左右，銀行將指導價作為按揭貸款的依據，相當于降低買房人的貸款成數(shù)，提高購房首付，這有利于抑制炒房，平穩(wěn)市場預期。
中指研究院華中市場研究中心主任李國政表示，在房貸額度管理逐漸精細化后，銀行出于成本效率的考慮，會優(yōu)先考慮新房客戶的需求和額度。而選擇性放貸、房貸放款時間變長的現(xiàn)象，確實已經對二手房成交量造成了一定影響。
不過收緊二手房貸款的同時，銀行信貸資源依然會優(yōu)先向剛需群體傾斜。今年6月，銀保監(jiān)會有關部門負責人在新聞通氣會上明確提出，要在貸款首付比例、利率等方面對剛需群體進行差異化支持。截至2021年4月末，銀行業(yè)發(fā)放的個人按揭貸款中，首套房占比是91.8%，同比上升0.8個百分點。
王先生夫婦于今年5月初在北京海淀區(qū)一個新開樓盤首次貸款購置了首套房。王先生告訴《中國銀行保險報》，他們通過中介機構介紹，在中行申請了純商貸。在按照銀行的要求備齊資料后，銀行僅用時兩天即完成了審批、放款，房貸利率為5.2%。
“影響批貸速度的因素有很多�！蓖跸壬潞蟊硎�，并非所有貸款審批都像他們這樣快，但選擇純商貸、備齊銀行所需的材料是關鍵。
下半年有望恢復正常
央行公布的金融數(shù)據顯示，上半年居民部門新增中長期貸款達到3.43萬億元，規(guī)模創(chuàng)近年同期歷史新高。
展望下半年，貝殼研究院指出，房地產貸款集中度管理主要是控制銀行的涉房貸款比例，不會導致整體房貸額度縮減。對于居民部門，只要居民貸款總額（分母）擴張，居民新增中長期貸款的總額就可以保持增長。因此，過了上半年考核節(jié)點后，下半年銀行信貸投放額度及放款周期將逐步恢復常態(tài)，市場交易規(guī)模將保持量增價穩(wěn)的增長勢頭。
此外，雖然資金“閘門”被監(jiān)管，但是銀保監(jiān)會也在穩(wěn)妥做好對住房租賃市場的金融支持。
在6月份召開的新聞發(fā)布會上，銀保監(jiān)會相關負責人介紹，銀保監(jiān)會在貸款首付比例、利率等方面對剛需群體進行差異化支持，加大對住房租賃市場的金融支持，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。下一步還將持續(xù)支持好住房租賃市場發(fā)展，提供更有針對性的金融產品和服務，包括推動保險資金支持長租市場發(fā)展、會同人民銀行推進房地產投資信托基金（REITs）試點、配合住建部整頓規(guī)范住房租賃市場秩序等。
�。ū緢笥浾呃盍蛀[、李夢溪對本文亦有貢獻）
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