導(dǎo)語(yǔ)：除了降低房貸利率，各地方政府今年以來(lái)多措并舉，“花式松綁”支持樓市。
中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)5月15日發(fā)布通知，調(diào)整差別化住房信貸政策，對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。換言之，根據(jù)4月20日公布的最新4年期LPR報(bào)價(jià)4.6%，首套住房的房貸利率最低可到4.4%，二套房房貸利率仍執(zhí)行最低5.2%的標(biāo)準(zhǔn)。
據(jù)測(cè)算，按貸款金額50萬(wàn)元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，平均每月可減少月供支出約60元，未來(lái)30年內(nèi)共減少利息支出約2萬(wàn)元。
不過(guò)，并非所有的購(gòu)房者都能從中受益。
據(jù)了解，此次利率下限調(diào)整主要針對(duì)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款，存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。也就是說(shuō)，已經(jīng)申請(qǐng)下來(lái)住房貸款的“房奴”們將無(wú)法享受到這次政策優(yōu)惠，“持幣待購(gòu)”的首套購(gòu)房者才是本次政策的目標(biāo)受眾，而且也并非所有的首套購(gòu)房者都能享受到相同的利率優(yōu)惠。
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域特征明顯，個(gè)人住房貸款利率遵循采用“全國(guó)+地方+銀行”三層確定機(jī)制。在全國(guó)統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，地方層面，由人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限調(diào)整方向，可選擇跟隨全國(guó)下限下調(diào)，也可保持不動(dòng)或適度上調(diào)，維持區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。
此外，在城市貸款利率下限基礎(chǔ)上，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)也可結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等因素，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。
換言之，在4.4%的全國(guó)統(tǒng)一住房貸款利率下限的基礎(chǔ)上，實(shí)際執(zhí)行的房貸利率加點(diǎn)情況與購(gòu)房城市和申請(qǐng)人的資質(zhì)密切相關(guān)。
地方政府“花式松綁”支持樓市
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年4月103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為5.17%，二套利率為5.45%，分別較上月回落17個(gè)、15個(gè)基點(diǎn)，利率水平為2019年以來(lái)月度新低。蘇州、南通首套主流利率已降至4.6%，與5年期以上LPR持平，其余城市首套主流利率也均低于6%。4月平均放款周期為29天，較上月縮短5天。放款速度也是2019年以來(lái)最快的月份。
除了降低房貸利率，各地方政府今年以來(lái)多措并舉，“花式松綁”支持樓市。
日前長(zhǎng)沙市一項(xiàng)松綁政策被視為“租出去就算無(wú)房”，引發(fā)輿論密切關(guān)注。
5月11日，長(zhǎng)沙市印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)長(zhǎng)沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤(pán)活存量房的試點(diǎn)實(shí)施方案》規(guī)定，《方案》施行之前已實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽備案交房或已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的房屋，盤(pán)活供作租賃住房后，不納入家庭住房套數(shù)計(jì)算。
據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)超過(guò)70個(gè)城市樓市調(diào)控政策放寬，包括公積金貸款支持，如降低首付比、提高公積金貸款上限、延長(zhǎng)貸款年限、父母公積金可用于子女購(gòu)房等，限制性政策包括限購(gòu)、限貸、限售等政策均有不同程度的放寬。政策放松的城市由三線城市傳導(dǎo)到二線省會(huì)城市，如南京、蘇州、蕪湖等長(zhǎng)三角區(qū)域強(qiáng)二三線城市，以及天津、蘭州、煙臺(tái)、銀川等北方城市。中央多部委也釋放了積極的政策信號(hào)。央行、證監(jiān)會(huì)等相關(guān)部委出臺(tái)金融支持舉措，包括要求支持上市民營(yíng)企業(yè)融資、降準(zhǔn)0.25個(gè)百分點(diǎn)、鼓勵(lì)地方因城施策執(zhí)行差別化信貸政策、金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的貸款支持等。
盡管政策利好頻發(fā)，但在疫情沖擊等多種不確定性因素的擾動(dòng)下，整體大環(huán)境景氣度低迷，企業(yè)發(fā)展面臨壓力，就業(yè)壓力顯著加大，居民預(yù)期收入降低，舉債購(gòu)房的意愿不強(qiáng)。
5月13日，央行發(fā)布的《2022年4月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告》顯示，4月份人民幣貸款增加6454億元，同比少增8231億元。根據(jù)報(bào)告，住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元；不含住房貸款的消費(fèi)貸款減少1044億元，同比少增1861億元；經(jīng)營(yíng)貸款減少521億元，同比少增1569億元。
5月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2022年前4月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況。數(shù)據(jù)顯示，2022年1-4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降2.7%，新開(kāi)工面積及竣工面積同比分別下降26.3%和11.9%。房地產(chǎn)銷(xiāo)售仍處于低位，2022年1-4月份住宅銷(xiāo)售額同比下降超30%。
房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處深度調(diào)整期
中信期貨有限公司研究部副總經(jīng)理張革表示，自去年四季度以來(lái)，全國(guó)樓市政策逐步放松。本次央行下調(diào)首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限20BP，釋放了較強(qiáng)的穩(wěn)樓市信號(hào)，有利于提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心。但是，房地產(chǎn)銷(xiāo)售何時(shí)顯著改善仍存在不確定性。今年以來(lái)，很多城市已經(jīng)開(kāi)始因城施策下調(diào)房貸利率。隨著疫情的緩解和房地產(chǎn)信心的提振，未來(lái)商品房銷(xiāo)售或多或少會(huì)有所修復(fù)。
中銀證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員夏亦豐表示，央行統(tǒng)一下調(diào)首套房貸利率下限更具宏觀信號(hào)意義，有助于降低購(gòu)房者置業(yè)成本，引導(dǎo)地方政府后續(xù)信貸調(diào)整。最直觀的影響在于購(gòu)房成本的降低，緩解購(gòu)房者置業(yè)壓力，支持剛需釋放。相較于此前信貸政策以地方調(diào)整為主，此次自上而下的調(diào)整信號(hào)意義更強(qiáng)，有助于引導(dǎo)后續(xù)地方政府進(jìn)一步調(diào)整信貸政策。在前期各地信貸政策的放松下，全國(guó)房貸利率已經(jīng)連降7個(gè)月，當(dāng)前處于2019年以來(lái)的最低位。但從實(shí)際政策落地效果來(lái)看，房貸利率方面的調(diào)整能起到的作用相對(duì)有限，后續(xù)若有更多市場(chǎng)有效性更強(qiáng)的信貸政策，如央行發(fā)文降低商貸首付比例下限、調(diào)整“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)等，并能在更高能級(jí)的核心城市擴(kuò)圍，或許方能起到更加有效的提振市場(chǎng)信心的作用。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，今年以來(lái)全國(guó)多個(gè)城市優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策達(dá)200余次，4月以來(lái)政策優(yōu)化的節(jié)奏和力度均有所加大，但部分地區(qū)疫情反復(fù)下，短期政策效果尚不明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整期。本次全國(guó)統(tǒng)一下調(diào)首套房房貸利率下限，對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)預(yù)期將起到積極作用，亦將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性利好。
本次全國(guó)統(tǒng)一下限調(diào)整后，各地下調(diào)房貸利率的空間進(jìn)一步打開(kāi)，預(yù)計(jì)各地將結(jié)合地方實(shí)際情況調(diào)整房貸利率，降低購(gòu)房者置業(yè)成本，提高購(gòu)房者置業(yè)意愿。此前蘇州、廣州等城市部分銀行已經(jīng)下調(diào)優(yōu)質(zhì)客戶的房貸利率至最低基準(zhǔn)線4.6%，對(duì)市場(chǎng)情緒產(chǎn)生了一定積極帶動(dòng)，未來(lái)預(yù)計(jì)更多城市下調(diào)房貸利率至最低要求，促進(jìn)住房需求釋放，熱點(diǎn)城市市場(chǎng)有望逐漸企穩(wěn)回溫。
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