武漢、貴陽房貸利率最低可至3.9% 專家稱地產(chǎn)企穩(wěn)利好銀行板塊估值修復(fù)

2022-10-11 16:44:06 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道  唐婧

  “貴陽首套房貸利率最低可以到3.9%,不過暫時(shí)只有三個(gè)銀行能做,分別是農(nóng)行、交行和中行,其余的銀行可能還在走流程。政策只持續(xù)到年底,現(xiàn)在差不多就是抄底買房了!币晃毁F陽房產(chǎn)中介對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露。

  上述中介所提到的政策,是指9月29日人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》。《通知》指出,對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市,在2022年底前,可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。這意味著符合條件的城市的房貸利率下限可以突破4.1%,部分城市的房貸利率甚至可以進(jìn)入“3”字頭。

  十一假期過去,已有多地積極響應(yīng),階段性下調(diào)當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從多名房產(chǎn)中介處了解到,二線城市中已有武漢、貴陽的首套房貸利率下限跌破4.1%,哈爾濱、天津、蘭州、昆明、石家莊、大連的房貸利率下限仍在4.1%,尚未跟隨新政調(diào)整。

  “武漢首套房貸利率下調(diào)至3.9%,所有銀行都可以做。”一位武漢房產(chǎn)中介對記者表示。

  根據(jù)易居研究院智庫中心的統(tǒng)計(jì),在國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)中,有23個(gè)城市符合此次新政的要求。其中,二線城市8個(gè),包括哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽;三線城市15個(gè),包括泉州、溫州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟(jì)寧、常德、襄陽和桂林。需要注意的是,央行和銀保監(jiān)會(huì)此次新政的適用范圍并不限于國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)的70個(gè)城市,全國會(huì)有更多城市符合條件。

  三線城市方面,記者獲悉,山東濟(jì)寧首套房貸利率降至3.95%,湖北宜昌首套房貸利率降至3.9%,其他城市尚未跟進(jìn)利率下限下調(diào)的新政,普遍仍在4.1%。

  另外,多個(gè)不在統(tǒng)計(jì)局監(jiān)測名單但符合條件的城市也下調(diào)了房貸利率下限。十一假期的第一天,廣東清遠(yuǎn)就階段性地調(diào)整首套房利率下限至3.7%,廣東陽江房貸利率目前最低也可至3.9%。

  “此次多地首套房貸款利率的調(diào)整,充分落實(shí)了國慶假期節(jié)前的政策導(dǎo)向,是房貸利率進(jìn)一步下調(diào)和放松的體現(xiàn)。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示,此次利率的調(diào)整,房貸利率從“4時(shí)代”進(jìn)入到“4以下”的階段,意味著房貸利率破4的時(shí)代到來,對四季度樓市交易的提振具有積極意義。

  穩(wěn)地產(chǎn)重在穩(wěn)預(yù)期

  房貸是銀行信貸業(yè)務(wù)的重要組成部分,房地產(chǎn)市場整體企穩(wěn)與好轉(zhuǎn)對于銀行貸款資產(chǎn)質(zhì)量的穩(wěn)定具有重要意義。中指研究院提供的數(shù)據(jù)顯示,近幾年房地產(chǎn)貸款余額增速持續(xù)下降,并在2020年之后,低于各項(xiàng)貸款增長水平。2022年6月末房地產(chǎn)貸款余額增速僅為4.2%,不及2021年同期增速的一半,僅是同期各項(xiàng)貸款余額增速水平的三分之一。

  另一組數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)下新增的房地產(chǎn)貸款占比創(chuàng)新低。2022年6月末,房地產(chǎn)新增貸款累計(jì)新增0.67萬億元,占各項(xiàng)新增貸款金額的比例僅為4.9%,占比創(chuàng)近年新低。2021年之前,新增房貸占各項(xiàng)新增貸款的比例大多超過20%,目前的占比僅為之前的大約四分之一。

  中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,這是信貸供給與需求相互作用的結(jié)果。一方面,從貸款資金供給端來看,金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)未來預(yù)期較弱,特別是民營房企連續(xù)出現(xiàn)信用問題,使得金融機(jī)構(gòu)投向房地產(chǎn)的資金更加謹(jǐn)慎。另一方面,從貸款資金需求端來看,購房者對市場預(yù)期較弱,購房不積極;民營房企迫切需要資金支持,但是由于信用問題,難以得到金融機(jī)構(gòu)認(rèn)可。當(dāng)前,需要迫切穩(wěn)定房地產(chǎn)預(yù)期,促使市場成交復(fù)蘇,進(jìn)而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展。

  10月9日,中國人民銀行發(fā)布的《2022年第三季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告》顯示,未來三個(gè)月,17.1%的居民打算購房,這一比例高于二季度的16.9%。但認(rèn)為房價(jià)將繼續(xù)上漲的居民比例繼續(xù)降低:對下季房價(jià),14.8%的居民預(yù)期“上漲”,大幅低于二季度的16.2%;56.6%的居民預(yù)期“基本不變”,16.3%的居民預(yù)期“下降”,12.4%的居民“看不準(zhǔn)”。

  另一面,是監(jiān)管部門指示銀行加大對房地產(chǎn)融資的支持。據(jù)媒體報(bào)道,9月底,監(jiān)管部門指示工行、建行、中行等多家大行加大對房地產(chǎn)融資的支持力度,要求每家大行年內(nèi)對房地產(chǎn)融資至少增加1000億元,融資形式包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、居民按揭貸款以及投資房地產(chǎn)開發(fā)商的債券。據(jù)估計(jì),此次新增房地產(chǎn)融資支持共計(jì)達(dá)6000億。前幾年,年新增房地產(chǎn)貸款高達(dá)5萬多億,2021年下降為3.8萬億,則此次新規(guī)模占去年總量比例超過15%。

  劉水認(rèn)為,這是繼8月監(jiān)管要求中債增信提供全額擔(dān)保支持民企發(fā)行中票之后,房地產(chǎn)行業(yè)融資的又一利好消息。其中,銀行直接提供房地產(chǎn)開發(fā)貸款及投資房企債券屬于對房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資支持,增加居民按揭貸款則屬于間接融資支持。銀行作為房地產(chǎn)行業(yè)融資的重要渠道,這次雙管齊下,將對行業(yè)當(dāng)前疲軟的現(xiàn)金流起到極大的補(bǔ)充作用。

  在他看來,從此次監(jiān)管支持融資利好對象來看,資金寬松不再是單一的面向企業(yè)或居民,而是對生產(chǎn)端、需求端同時(shí)提供資金支持。從融資規(guī)模來看,倘若預(yù)期資金在年內(nèi)全部投入市場,將起到巨大的資金補(bǔ)充作用。從行業(yè)提振方式來看,既兼顧到項(xiàng)目交付這一當(dāng)前最為迫切的主題,又緩解了房企的償債壓力,同時(shí)從銷售市場間接推動(dòng)資金補(bǔ)充,系統(tǒng)性盤活行業(yè)流動(dòng)性。

  利好銀行板塊估值修復(fù)

  記者留意到,十一假期之后,多家券商銀行業(yè)分析師發(fā)布研報(bào),重點(diǎn)談及監(jiān)管部門近期密集發(fā)布的樓市新政,稱地產(chǎn)板塊企穩(wěn)有望推動(dòng)銀行板塊估值修復(fù)。

  民生證券銀行業(yè)分析師余金鑫表示,年初以來地產(chǎn)銷售的孱弱,是銀行板塊估值承壓的重要原因之一。盡管從“十一”期間商品房交易數(shù)據(jù)來看還未見起色,但是一方面政策大面積落地通常在節(jié)后進(jìn)行,另一方面此次政策的信號意義較強(qiáng),后續(xù)不排除多層次政策力度再加碼,因此對地產(chǎn)銷售企穩(wěn)可以樂觀一些。若政策效果逐漸顯現(xiàn),無論是從經(jīng)濟(jì)增長還是資產(chǎn)質(zhì)量的角度,均將對銀行板塊估值修復(fù)提供堅(jiān)實(shí)支撐。

  光大證券(601788)研究所首席銀行業(yè)分析師王一峰表示,“基建+地產(chǎn)”共振或催生四季度銀行板塊行情。展望四季度,銀行經(jīng)營基本面有望穩(wěn)中向好。一方面,房地產(chǎn)供需兩端支持政策進(jìn)一步加碼,疊加前期政策逐步落地顯效,有望與基建共同推動(dòng)“實(shí)質(zhì)性”寬信用的形成,有助于緩釋銀行體系資產(chǎn)質(zhì)量壓力。另一方面,資產(chǎn)端收益率可能延續(xù)下行態(tài)勢,但存款掛牌利率下調(diào)有助于緩釋負(fù)債成本壓力,資產(chǎn)負(fù)債重定價(jià)周期錯(cuò)配或驅(qū)動(dòng)銀行四季度凈息差階段性走平。此外,北向資金與公募基金持倉處歷史低位,也有望回流銀行板塊。

  王一峰認(rèn)為,銀行股投資上建議繼續(xù)把握兩條主線:一是經(jīng)營基本面優(yōu)質(zhì),估值性價(jià)比較高的寧波、招商和郵儲(chǔ)銀行。頭部銀行經(jīng)營具備可持續(xù)性及穩(wěn)定性,且三季度這三家銀行A股跌幅較大,進(jìn)一步提升了其估值性價(jià)比。二是深耕江浙經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū),且有業(yè)績釋放訴求和能力的江蘇、南京、杭州和常熟銀行(601128)等。

(責(zé)任編輯:王曉雨 )
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