“兩個月前和工行約定好了，今天是提前還款的扣款日，結(jié)果工行說因為疫情要推遲扣款，但月供卻在今天按時扣了，氣炸了�！苯眨瑥埾壬暾�?zhí)崆斑�貸被工行“放鴿子”后，在業(yè)主群讓鄰居支招如何投訴。
張先生的經(jīng)歷并非個例，受樓市銷售下行等多因素影響，銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)也有所波及，為保貸款存量，原來簡單的“線上提前還貸”被人為設(shè)置了多重障礙。
記者采訪工行、農(nóng)行、建行及中信銀行(601998)貸款人了解到，目前僅中信銀行能夠在線上順利申請?zhí)崆斑�貸。
與此同時，年關(guān)將近，各大開發(fā)商都加快了推盤速度，并推出一定折扣促進樓盤去化，銀行貸款業(yè)務(wù)員也積極推銷各類貸款。但有房產(chǎn)中介在朋友圈稱“貸款額度吃緊”，銀行將暫停放款。
一邊是“不讓還錢”，一邊是“貸款額度吃緊”，孰真孰假？
部分銀行限制提前還貸
去年上半年，樓市成交一片向好，陳先生也在廣州增城購入一套房，購入單價為2.15萬元/平方米，“但當時的律所辦事不力，硬生生把我貸款利率從5.25%漲到了5.65%，還差點被拒貸�！�
歷經(jīng)一番波折后，陳先生貸款72萬元購買了一套房，“后來行情又好了一陣子，單價最高到了2.25萬元。再后來增城房價飆降，附近新樓盤入市單價才1.7萬�！�
今年來，五年期LPR多次下降，目前廣州首套房商業(yè)性貸款利率僅4.3%，這更讓陳先生覺得“買虧了”。
“按照5.65%利率，利息和本金都差不多了。”為減少利息支出及月供壓力，陳先生決定提前償還30萬元本金，將月供額從約6600元降至約4600元。
下定決心后，陳先生在建行App端申請?zhí)崆斑�本，但App顯示“建設(shè)銀行后臺系統(tǒng)正在分區(qū)域分產(chǎn)品升級，目前暫時無法受理本筆貸款發(fā)放機構(gòu)所在地區(qū)的提前還本申請”。
待App升級完成后，陳先生再次申請時，App則顯示線上提前還本額度已用完，需線下辦理。撥打信貸部電話后，陳先生也得到了類似答復。受廣州疫情影響，目前他仍未在線下完成提前還本申請。
同樣在建設(shè)銀行辦理了房貸的鄒先生，則被客服告知需提前30日聯(lián)系貸款經(jīng)辦機構(gòu)預約，并攜帶相關(guān)資料到經(jīng)辦行申請，“誰天天不上班跑過去呀，現(xiàn)在疫情這么嚴重還要去線下�！币环垓v下，鄒先生成功辦理了提前還貸，但仍需排隊三個月。
多個貸款人在社交平臺稱，建行提前還款需排隊，早在8月份就有貸款人被告知需排隊兩個月。
此外，據(jù)記者了解，農(nóng)行提前還款也需排隊等待1個月才能辦理；也有部分銀行仍能正常提前還款，如中信銀行貸款人能直接在線上申請?zhí)崆斑�貸，無需“排隊”。
貸款人提前還款都是想降低資金成本，但專家提醒，不是所有貸款人都適合提前還貸。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，是否提前還貸要結(jié)合自身情況綜合判定，首先根據(jù)還款的方式來看，等額本金比等額本息更適合提前還款；其次需要看月供在家庭收入中的占比，如果月供占比過高，可考慮提前還款；再次需要判斷是否有更可靠的投資渠道，如果沒有安全可靠的投資渠道，可以優(yōu)先考慮提前還貸。
“目前，全國經(jīng)濟還處在恢復階段，各行各業(yè)存在一定的經(jīng)營壓力，整體投資環(huán)境有待改善，此時居民存款利率降低，如果同時月供占家庭收入過高，可以考慮提前還貸�！蓖跣钥偨Y(jié)道。
居民“加杠桿”意愿下降
從去年的“一萬難求”，到如今貸款人給銀行“送錢”，房地產(chǎn)市場從加杠桿到降杠桿，原因何在？
中金公司研報分析稱，主要有四大原因：一是居民對房價持續(xù)上漲過于樂觀的預期有所糾正，對住房的投資性熱情有明顯降溫，加高杠桿買房的動機降低；二是投資性住房需求回落，但改善性住房需求隨著居民收入和家庭人數(shù)的擴大而提升，居民賣掉剛需房買入改善性住房，或需提前償還存量房貸；三是居民存量房貸成本較當前融資水平高，但存量房貸利率在LPR基礎(chǔ)上的加點幅度一經(jīng)固定不再調(diào)整，資產(chǎn)端隨著無風險利率的走低，居民理財收益率也有所下行，資產(chǎn)端收益與負債端成本的差異使得居民有動力去提前償還部分存量房貸。此外，還與當前居民部門存在一定程度的“過剩儲蓄”現(xiàn)象有關(guān)。
上述研報認為，今年以來居民提前償還房貸現(xiàn)象有所增加，不宜過分夸大該影響。上半年末銀行按揭貸款的不良貸款率仍較低，當前居民消費不振與此關(guān)系不大，而隨著房地產(chǎn)更加回歸居住屬性，居民的資產(chǎn)配置也將發(fā)生結(jié)構(gòu)性遷移，提前償貸也是其資產(chǎn)配置再平衡的體現(xiàn)之一。
針對提前還貸的影響，中金公司指出，“居民提前償債對實體影響有限，主要是金融機構(gòu)盈利承壓。”
個人住房貸款作為銀行優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，利率相較消費貸和經(jīng)營貸高，不良率也較低，其存量貸款額下降或影響銀行的利潤。針對今年熱議的“提前還貸”現(xiàn)象，多家銀行高管在半年報業(yè)績會上作出回應。
工商銀行副行長鄭國雨在半年報上表示，少數(shù)按揭客戶出于調(diào)整家庭資產(chǎn)負債表的需要，確實存在提前還款的情況，但和往年相比，這種趨勢并不十分明顯。上半年，工商銀行按揭客戶貸款收回3800億元，其中提前還款金額2600億元，同比增加300億元。
農(nóng)行副行長林立則表示，已有小部分個人住房貸款客戶選擇提前償還房貸，和現(xiàn)階段金融投資收益率中樞下降有一定關(guān)聯(lián)，主要基于客戶自身財務(wù)規(guī)劃。
年底“停貸”？
銀行：仍可正常放款
在銀行“拒絕貸款人送錢”時，有傳言稱銀行年底貸款額度告急。
“央行通知部分銀行11月份后不放款，受年內(nèi)5次降息影響，年底銀行存款大量流失，導致貸款額度高度吃緊。”近日，有房產(chǎn)中介在朋友圈稱，截至當前，多數(shù)銀行已宣布11月份后隨時暫停放款，能放款的銀行也將于近期抬高準入門檻。
實際上，銀行年底貸款額度緊張并非新鮮事，幾乎是每年底的“固定劇本”。一位業(yè)內(nèi)人士告訴藍鯨記者，“2016、2017年樓市賣爆的時候，每年10月底銀行就放不出貸款了，要向總行申請額度。”
但在居民降杠桿、銀行拖延提前還貸時間、貸款業(yè)務(wù)員挨個打電話推銷辦理貸款的節(jié)點，貸款額度告急是否屬實？
多家大型國有銀行向藍鯨財經(jīng)表示，上述傳言不實，某大型國有銀行一名業(yè)務(wù)員直言，“可以放款，這是哪里的謠言？”
一位金融行業(yè)人士也告訴藍鯨財經(jīng)，“一般12月最后一個周末，很多（銀行）放不了款，要年終結(jié)算，元旦后就按順序正常放。”
另一位金融行業(yè)人士則說道，“這個是中介發(fā)的吧，亂發(fā)，現(xiàn)在各家銀行都大力放款�！�
央行公布的數(shù)據(jù)也側(cè)面驗證，今年來銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)受樓市下行影響較大，“年底停止放款”并不符合事實。
今年前10個月，住戶貸款“中長期貸款”增加2.3532萬億，去年同期則為5.1421萬億，今年不及去年的一半。
今年來，五年期LPR多次下調(diào)，央行甚至出臺了“部分城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限不低于LPR減20個基點”的階段性放寬規(guī)定，但總體來看住房消費仍后勁不足。
據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年前10月，商品房銷售面積111179萬平方米，同比下降22.3%，其中住宅銷售面積下降25.5%。商品房銷售額108832億元，下降26.1%，其中住宅銷售額下降28.2%。
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