“有觀點(diǎn)認(rèn)為我們國家的房地產(chǎn)有可能會(huì)硬著陸，我覺得不會(huì)，我們國家的房地產(chǎn)一定會(huì)軟著陸，而這種軟著陸在其他各個(gè)國家基本上沒有過，我們國家有這個(gè)手段能夠使房地產(chǎn)軟著陸。”12月21日，在2022第一財(cái)經(jīng)金融價(jià)值榜·金融峰會(huì)上，中歐國際工商學(xué)院教授、央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司原司長盛松成表示。
近一段時(shí)間，國家高層、重磅會(huì)議不斷釋放“穩(wěn)地產(chǎn)”利好，從供需兩側(cè)釋放了積極的政策信號(hào)。
“我國房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于筑底階段�！笔⑺沙稍诎l(fā)表《我國目前房地產(chǎn)調(diào)控與風(fēng)險(xiǎn)化解》的主旨演講時(shí)表示，房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)重走老路，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的底層邏輯已經(jīng)發(fā)生變化，金融支持有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸。
房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)重回老路
“房地產(chǎn)調(diào)控的大方向不會(huì)改變，不會(huì)再回到原來的老路上去了�！笔⑺沙烧f。
2020年，“三道紅線”政策和《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》相繼推出，旨在合理約束高杠桿企業(yè)負(fù)債行為，以及優(yōu)化銀行業(yè)信貸資源配置，避免房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)敞口持續(xù)增長。
在盛松成看來，貸款集中度管理制度的長遠(yuǎn)意義在于限制了房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)信貸資源的擠占，實(shí)際上限制了房地產(chǎn)對(duì)全社會(huì)資源的占有上限，使得資源更多流向先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，流向?qū)χ袊?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展具有更大意義的產(chǎn)業(yè)和行業(yè)。
如今，房地產(chǎn)行業(yè)降杠桿效果逐漸顯現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，2022年三季度末，金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額210.76萬億元。其中，人民幣房地產(chǎn)貸款余額53.29萬億元，個(gè)人住房貸款（按揭貸款）余額為38.91萬億元，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額12.67萬億元，占全部人民幣貸款余額的25.3%左右。
“實(shí)際上，在我們這一輪的房地產(chǎn)調(diào)控以前，（這一）占比更高，房地產(chǎn)貸款的余額曾占整個(gè)貸款余額的28%左右，而每年新增的房地產(chǎn)貸款占比最高曾超過30%�！笔⑺沙烧J(rèn)為，這就是房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的意義所在。從長期看，“三道紅線”政策、房地產(chǎn)貸款集中度管理制度有著非常深厚的意義，是不會(huì)改變和放棄的。
但值得注意的是，隨著中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)運(yùn)行的底層邏輯也隨之變化。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行風(fēng)險(xiǎn)和壓力不斷加大。
盛松成表示，無論是2003年非典還是2008年國際金融危機(jī)期間，在中國經(jīng)濟(jì)受到較大沖擊之時(shí)，房地產(chǎn)都發(fā)揮了穩(wěn)增長的作用。這在當(dāng)時(shí)是一舉兩得的，既改善了人民生活，也加速了國內(nèi)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，因?yàn)楫?dāng)時(shí)人均住房面積較少。
盛松成認(rèn)為，從均衡發(fā)展的角度來看，我國未來不可能再通過房地產(chǎn)業(yè)來大幅地拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，我國人均住房面積已經(jīng)接近美國的三分之二，而我國的人均GDP只有美國的六分之一。新冠疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊比2003年和2008年都更嚴(yán)重。但這一次并沒有把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，而是堅(jiān)持“房住不炒”的政策基調(diào)，保持了房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。
“我國房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的基本方向是正確的，我們當(dāng)前出現(xiàn)的房企資金鏈緊張和房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，反映的不是政策方向的問題，而是政策調(diào)整的實(shí)施的強(qiáng)度、節(jié)奏以及疫情的影響�！彼f。
金融支持有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸
近一段時(shí)間以來，金融支持房地產(chǎn)措施密集出臺(tái)，努力推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)“軟著陸”。
盛松成稱，從去年5月房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)明顯暴露后，調(diào)控政策分為三個(gè)階段漸次推進(jìn)：第一個(gè)階段，房企努力自救；第二個(gè)階段，中央提出壓實(shí)地方政府“保交樓”、穩(wěn)民生的責(zé)任；第三個(gè)階段，最近一兩個(gè)月，金融支持有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)“軟著陸”。
11月以來，房地產(chǎn)“金融16條”以及“三支箭”政策先后落地，一定程度改善了房企資金面。與此同時(shí)，來自金融管理部門的頻頻發(fā)聲也釋放了穩(wěn)地產(chǎn)的積極信號(hào)。
人民銀行行長易綱在“2022年金融街(000402)論壇年會(huì)”上表示，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)很多上下游行業(yè)，其良性循環(huán)對(duì)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展具有重要意義。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些調(diào)整，央行配合有關(guān)部門和地方政府，“一城一策”用好政策工具箱，降低了個(gè)人住房貸款利率和首付比例，支持剛性和改善性住房需求。針對(duì)前期一些房企風(fēng)險(xiǎn)暴露導(dǎo)致逾期交房，出臺(tái)了2000億元“保交樓”專項(xiàng)借款，支持已售住房的建設(shè)交付，并研究設(shè)立了鼓勵(lì)商業(yè)銀行支持“保交樓”結(jié)構(gòu)性政策工具。最近擴(kuò)大了支持民企發(fā)債的“第二支箭”，為民企發(fā)債提供風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，民營房地產(chǎn)企業(yè)也在支持范圍以內(nèi)。
證監(jiān)會(huì)主席易會(huì)滿表示，當(dāng)前，要密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困難挑戰(zhàn)，支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，繼續(xù)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理債券融資需求，支持涉房企業(yè)開展并購重組及配套融資，支持有一定比例涉房業(yè)務(wù)的企業(yè)開展股權(quán)融資。
“我國房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于筑底階段，不會(huì)再大幅度下降，降幅會(huì)收窄，逐漸趨于平穩(wěn)�！笔⑺沙膳袛唷�
他從需求端和供給端調(diào)控兩方面進(jìn)行了分析。從需求端來看，目前出臺(tái)了一系列財(cái)政稅收和利率政策。比如，個(gè)稅退稅激勵(lì)支持改善性住房需求；針對(duì)房價(jià)下跌城市階段性下調(diào)首套房貸款利率下限；下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率；多地政府出手收購商品房作為保障安置和人才用房，盤活市場(chǎng)、加速樓市去化。
從供給端看，房地產(chǎn)供給端約束也趨于緩解。比如，每家大行年內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)融資至少增加1000億元，融資形式包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、居民按揭貸款以及投資房地產(chǎn)開發(fā)商的債券；人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，增加了金融政策支持的融資渠道（如信托貸款）和支持對(duì)象（如建筑企業(yè)）；在2023年3月31日前，央行將向商業(yè)銀行提供2000億元免息再貸款，支持商業(yè)銀行提供配套資金用于助力“保交樓”，封閉運(yùn)行、�？顚Ｓ玫取�
“以前，銀行比較青睞的是居民按揭貸款，因?yàn)榘唇屹J款風(fēng)險(xiǎn)比較小，在銀行的貸款當(dāng)中，按揭貸款的不良率是最低的，但是對(duì)房企貸款以及房企發(fā)債，銀行會(huì)比較小心。這一次特意指出了，不僅是按揭貸款，而且是房地產(chǎn)開發(fā)貸款和房企發(fā)債，銀行也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)化、法治化的原則予以支持�！笔⑺沙烧f。
在他看來，壓實(shí)地方落實(shí)保交樓、穩(wěn)民生的責(zé)任，房地產(chǎn)企業(yè)努力自救，在各方共同努力下，市場(chǎng)預(yù)期有望改善。
8月以來，房屋竣工明顯提速。“我相信，這個(gè)降幅會(huì)進(jìn)一步收窄，到了一定時(shí)候，它甚至?xí)仙?0月房屋新開工和施工面積同比降幅分別較9月收窄9.3個(gè)和10.6個(gè)百分點(diǎn)，這個(gè)收窄的幅度是比較大的�！笔⑺沙煞Q。
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