新年剛過,央行、銀保監(jiān)會宣布對首套房貸利率政策實行動態(tài)調(diào)整,即新房價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降城市,可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率下限。住建部部長在接受媒體專訪時也表示,對購買第一套住房的,要大力支持,首付比例、首套利率該降的,都要降下來。對于購買第二套住房的,要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都給予政策支持。央行、監(jiān)管、住建三大部委同時發(fā)聲,助力房地產(chǎn)市場回暖。
實際上,從去年以來,全國各地已陸續(xù)出臺一系列刺激住房消費(fèi)的政策措施:下調(diào)首套房貸利率下限、放寬首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低首套房首付比例、換購住房個稅減免、支持團(tuán)購住房、發(fā)購房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度、帶押過戶等,但實施效果并不理想,房地產(chǎn)市場仍持續(xù)下行。據(jù)中指研究院最新報告顯示,去年12月,全國百城新建住宅房價環(huán)比跌幅擴(kuò)大至0.08%,連跌6個月;新建及二手住宅環(huán)比下跌城市數(shù)量,分別擴(kuò)大至68個和80個,較11月分別增11個和5個;新建住宅價格年度累計下跌的城市共有70個,二手住宅價格年度累跌城市數(shù)目73個,下跌城市數(shù)量分別較2021年大幅增加55個及36個。
限購、限貸和限售一直被作為房地產(chǎn)政策調(diào)控的利器,提振房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)重點圍繞這三個方面松綁放權(quán)。當(dāng)前,房地產(chǎn)政策優(yōu)化的重點在降低住房貸款融資成本、增加貸款額度和減少一、二手房交易環(huán)節(jié)費(fèi)用上。可以說,制約限貸、限售的政策性障礙幾乎全部解除,但為什么房地產(chǎn)市場仍低迷不振呢?
大家都知道,疫情反復(fù)、經(jīng)濟(jì)下行和人口紅利下降是導(dǎo)致本輪房地產(chǎn)持續(xù)下滑的最直接原因,其背后的核心問題是住房消費(fèi)需求動能不足,消費(fèi)者市場預(yù)期減弱。從市場供求關(guān)系看,房子供給總體過剩,但匹配市場需求的有效供給不足。房地產(chǎn)市場需求可劃分為三大類:第一類是低收入人群的住房保障性需求;第二類是中等收入人群的住房改善性需求;第三類是高端收入人群的住房投資性需求。這三類人群購買力不同,消費(fèi)心態(tài)也不同:想買房的剛需人群沒錢買房,貸款利息再降也買不起,這部分人屬于“想買但不敢買”的奢望人群;中產(chǎn)階層有房子住,也有改善需求的動機(jī),但需求不急迫,這部分人屬于“可買也可不買”的觀望人群;真正有錢人不需要貸款也能買得起,但沒資格買不了,這部分人屬于“能買卻買不了”的渴望人群。
從當(dāng)前情勢看,提振房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)僅靠剛需拉動顯然“小馬拉大車”,只有因勢利導(dǎo)、優(yōu)化調(diào)整限購政策,最大程度釋放改善性、投資性需求,房地產(chǎn)才可能企穩(wěn)回升。12月26日,東莞全面放開限購,一個周時間新房成交量環(huán)比大漲950%?梢灶A(yù)見,大部分城市會緊隨其后,逐步放松、放開限購。
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