自房貸利率下降以來，提前還房貸潮一直從去年蔓延至今。為了能夠提前還貸省錢，不少“房奴”不惜鋌而走險，聽信各路資金中介的主意用經(jīng)營貸置換房貸，從而減少利息支出。雖然看上去頗有誘惑力，但暗藏風(fēng)險。
如果聽信中介的話進(jìn)行經(jīng)營貸轉(zhuǎn)貸，個人將可能面臨重大的風(fēng)險。甚至，參與經(jīng)營貸轉(zhuǎn)貸的銀行，也可能難逃被罰的命運(yùn)。
經(jīng)營貸償還房貸，犯法！
日前，廣州市中級人民法院通報，有借款人違反合同約定擅自改變貸款用途，將經(jīng)營貸款用于清償房貸。銀行起訴借款人并獲得了法院支持。
據(jù)介紹，肖某（借款人）、某公司（保證人）與銀行簽訂《個人擔(dān)保借款合同》，借款180萬元用于生產(chǎn)經(jīng)營周轉(zhuǎn)。但是銀行后續(xù)查證發(fā)現(xiàn)：肖某將約定用途為生產(chǎn)經(jīng)營周轉(zhuǎn)的貸款部分挪用于償還房貸。并且肖某拒絕提供資金用途證明。
同時上述《個人擔(dān)保借款合同》還明確：借款人未按約定用途使用借款、未提供用途證明，或提供虛假用途證明，或未按約定按期足額償還借款的，貸款人有權(quán)限期糾正違約行為、提前收回已發(fā)放借款，有權(quán)提前行使擔(dān)保權(quán)等；肖某以其房產(chǎn)作為抵押，某公司為連帶保證人。
于是，銀行向法院起訴，請求肖某償還借款本金180萬元及利息、罰息、復(fù)利，并對肖某提供的抵押房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)，保證人某公司對上述債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。
廣州市中級人民法院二審判決認(rèn)為，肖某于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)，向銀行清償借款本金180萬元及罰息；在肖某不履行債務(wù)時，銀行對肖某提供的抵押房產(chǎn)折價或拍賣、變賣所得的價款享有優(yōu)先受償權(quán)；某公司對肖某的全部債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。
對此，廣州市中級人民法院法官表示：經(jīng)營貸是銀行等金融機(jī)構(gòu)為解決中小企業(yè)主或個體工商戶經(jīng)營需要而推出的一款融資服務(wù)產(chǎn)品，借款人應(yīng)當(dāng)按照約定將借款用于生產(chǎn)經(jīng)營活動。
上述法官認(rèn)為，提交資金用途的證明材料既是肖某的合同義務(wù)，也是肖某在訴訟中的舉證責(zé)任。由于肖某未能履行合同義務(wù)并完成舉證責(zé)任，結(jié)合銀保監(jiān)部門查證的事實(shí)，法院據(jù)此認(rèn)定肖某存在違約行為，支持某銀行關(guān)于借款合同提前到期的訴訟請求，體現(xiàn)了人民法院依法維護(hù)金融市場健康穩(wěn)定發(fā)展的司法態(tài)度，也有利于防止信貸資金違規(guī)流入樓市、股市，對于防范化解系統(tǒng)性金融風(fēng)險，落實(shí)國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策具有積極作用。
多家銀行因違規(guī)轉(zhuǎn)貸被罰
當(dāng)然，利用經(jīng)營貸償還房貸，面臨風(fēng)險的往往不止“房奴”個人，參與其中的銀行也難逃責(zé)罰的命運(yùn)。
自經(jīng)營貸轉(zhuǎn)貸之風(fēng)橫行以來，年內(nèi)就有多家銀行因經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域而遭到監(jiān)管重罰。
1月6日，四川仁壽農(nóng)商行書院路支行被眉山銀保監(jiān)分局罰款25萬元，案由是個人經(jīng)營貸款違規(guī)流入房市，嚴(yán)重違反審慎經(jīng)營規(guī)則；1月15日，云南新平農(nóng)商行被罰110萬元，案由資金監(jiān)管不到位，經(jīng)營貸流進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)；2月21日，招商銀行(600036)濟(jì)南分行也因同樣的問題被罰款155萬元。
據(jù)不完全統(tǒng)計，年內(nèi)因轉(zhuǎn)貸風(fēng)波被罰的銀行機(jī)構(gòu)還有湖北大冶農(nóng)商行、湖北當(dāng)陽農(nóng)商行、民生銀行(600016)青島分行、浙江瑞安農(nóng)商行、扶余市農(nóng)信社等等。
縱觀這些銀行被罰的緣由，不是涉及“經(jīng)營貸、消費(fèi)貸、流動資金貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)”，就是涉及“個人經(jīng)營貸款管理不盡職”等字樣。由此可見，非法轉(zhuǎn)貸有時銀行也要擔(dān)責(zé)。
監(jiān)管部門：轉(zhuǎn)貸風(fēng)險不容忽視
據(jù)統(tǒng)計，去年年底以來，海南、天津、廣西、陜西、遼寧、河北、江西、浙江、廈門等多地銀保監(jiān)局陸續(xù)發(fā)布違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”相關(guān)風(fēng)險提示，提醒廣大金融消費(fèi)者，警惕不法中介誘導(dǎo)，認(rèn)清違規(guī)使用經(jīng)營貸置換房貸可能存在的風(fēng)險，保障自身合法權(quán)益。
各地銀保監(jiān)局發(fā)布的風(fēng)險提示指出，將房貸置換為經(jīng)營貸的“轉(zhuǎn)貸”操作看似“優(yōu)惠”“劃算”，實(shí)則蘊(yùn)藏著多重風(fēng)險：
風(fēng)險一 中介違規(guī)操作給消費(fèi)者帶來違約違法隱患。
根據(jù)監(jiān)管規(guī)定，經(jīng)營貸須用于生產(chǎn)經(jīng)營周轉(zhuǎn)。銀行與消費(fèi)者簽訂的貸款合同會明確約定貸款用途，但在“轉(zhuǎn)貸”操作下，銀行若發(fā)現(xiàn)經(jīng)營貸款資金未按照合同約定使用，最終將由消費(fèi)者承擔(dān)違約責(zé)任，不但可能被銀行要求提前還貸，個人征信也會受到影響。
此外，在經(jīng)營貸辦理過程中，不法中介宣稱可以提供辦理各項證件、材料的服務(wù)，“幫助”消費(fèi)者申請貸款，其實(shí)是通過偽造流水、包裝空殼公司等手段獲得申請經(jīng)營貸資格，涉嫌騙取銀行貸款，消費(fèi)者甚至可能會被追究相關(guān)法律責(zé)任。
風(fēng)險二 中介墊付“過橋資金”，息費(fèi)隱藏諸多貓膩。
不法中介所謂的“轉(zhuǎn)貸降息”，需要消費(fèi)者先結(jié)清住房按揭貸款，再以房屋作抵押辦理經(jīng)營貸。不法中介為牟取非法利益，往往慫恿消費(fèi)者使用中介的過橋資金償還剩余房貸，并從中收取墊資過橋利息、服務(wù)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等各種名目的高額費(fèi)用，消費(fèi)者“轉(zhuǎn)貸”后的綜合資金成本可能高于房貸正常息費(fèi)水平。即使最終申請經(jīng)營貸失敗，消費(fèi)者仍將被中介要求承擔(dān)上述各項高額費(fèi)用，同時還將承擔(dān)高息過橋資金的還款壓力。
風(fēng)險三 “以貸還貸”“轉(zhuǎn)貸”操作有資金鏈斷裂風(fēng)險。
經(jīng)營貸與住房貸款在貸款條件、利息、資金用途、期限、還款方式等方面都有很大不同。比如，經(jīng)營貸的期限較短，還款要求也很不一樣，且本金大多需一次性償還，借款人若無穩(wěn)定的資金來源，貸款到期后不能及時償還本金，可能產(chǎn)生資金鏈斷裂風(fēng)險。
風(fēng)險四 “轉(zhuǎn)貸”操作有信息安全權(quán)被侵害風(fēng)險。
消費(fèi)者選擇“貸款中介”的“轉(zhuǎn)貸”服務(wù)，需要將身份信息、賬戶信息、家庭成員信息、財產(chǎn)信息等相關(guān)重要信息提供給中介。
部分中介獲取消費(fèi)者個人信息后，為謀取非法利益可能會泄露、出售相關(guān)信息，侵害消費(fèi)者信息安全權(quán)。
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