繼個(gè)人存量住房交易“帶押過戶”相關(guān)通知下發(fā)后，北京地區(qū)已有多家銀行“官宣”上線了相關(guān)業(yè)務(wù)。4月13日，北京商報(bào)記者獲悉，目前建設(shè)銀行、中國銀行(601988)、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行等在北京地區(qū)均已啟動(dòng)“帶押過戶”業(yè)務(wù)辦理。另外，交通銀行北京市分行、浙商銀行北京分行、恒豐銀行北京分行等銀行也透露正在推進(jìn)“帶押過戶”業(yè)務(wù)落地。
“帶押過戶”無需提前結(jié)清現(xiàn)有按揭貸款，即可在原抵押權(quán)不解除的情況下變更過戶，有助于提高存量房流動(dòng)性，目前，全國多地均在加速推進(jìn)相關(guān)業(yè)務(wù)的開展，常態(tài)化服務(wù)號(hào)角已然吹響。在分析人士看來，未來實(shí)行“帶押過戶”的城市將會(huì)逐步擴(kuò)圍。
北京多銀行加速推進(jìn)“帶押過戶”
4月13日，北京商報(bào)記者獲悉，目前建設(shè)銀行、中國銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、南京銀行(601009)在北京地區(qū)均已啟動(dòng)“帶押過戶”業(yè)務(wù)辦理。
其中，建設(shè)銀行北京市分行表示，目前可以正常受理客戶“帶押過戶”業(yè)務(wù)申請(qǐng)，該項(xiàng)業(yè)務(wù)正在推廣過程中。據(jù)了解，去年10月，北京開始進(jìn)行小范圍試點(diǎn)，試行“帶押過戶”的辦理流程，北京鏈家與建設(shè)銀行北京市分行于當(dāng)年11月12日完成了北京市“帶押過戶”第一單。
另外，中國銀行北京市分行提到，該行目前已能夠?qū)崿F(xiàn)個(gè)人存量房住房“帶押過戶”辦理，針對(duì)符合要求的貸款業(yè)務(wù)需求，可提供同行貸款、跨行貸款和全款購買3種情形下的“帶押過戶”業(yè)務(wù)。工商銀行北京市分行則表示，已成功完成北京地區(qū)線下“帶押過戶”二手房按揭貸款發(fā)放，同時(shí)實(shí)現(xiàn)了與金融專網(wǎng)的對(duì)接，推動(dòng)線上“帶押過戶”業(yè)務(wù)的辦理。
據(jù)了解，3月31日，北京銀保監(jiān)局等四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)個(gè)人存量住房交易“帶押過戶”有關(guān)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），明確北京市正式啟動(dòng)存量住房交易“帶押過戶”模式。居民在出售在京住房時(shí)不再需要提前結(jié)清房屋現(xiàn)有按揭貸款，可在原抵押權(quán)不解除的情況下直接辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，且買賣雙方可在不同銀行貸款。
自《通知》印發(fā)后，就已有銀行透露相關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)展。農(nóng)業(yè)銀行北京市分行彼時(shí)介紹，該行已開啟線上推廣“帶押過戶”業(yè)務(wù)，全面對(duì)接北京金融綜合服務(wù)網(wǎng)，做好相關(guān)業(yè)務(wù)流程規(guī)范、信息系統(tǒng)改造、人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)等各項(xiàng)配套準(zhǔn)備工作。
除目前已啟動(dòng)“帶押過戶”的銀行外，亦有多家銀行表明正在推進(jìn)相關(guān)業(yè)務(wù)落地。交通銀行北京市分行表示，該行正在積極推進(jìn)“帶押過戶”業(yè)務(wù)落地，承諾不向客戶收取額外擔(dān)保費(fèi)或服務(wù)費(fèi)。浙商銀行北京分行提到，該行正在積極對(duì)接北京金融綜合服務(wù)網(wǎng)，會(huì)盡快上線，目前已對(duì)全員零售條線全員培訓(xùn)“帶押過戶”業(yè)務(wù)。恒豐銀行北京分行提到，目前“帶押過戶”正在測(cè)試系統(tǒng)中。某股份制銀行北京分行也透露，目前“帶押過戶”處在推進(jìn)的階段，正在進(jìn)行制度評(píng)審和系統(tǒng)開發(fā)等籌備工作，后續(xù)還需要進(jìn)行框架協(xié)議簽訂以及系統(tǒng)測(cè)試等。
“國有大行率先推進(jìn)，股份制銀行及其他類銀行逐步跟進(jìn)，這是比較合理的操作程序。” 對(duì)于各家銀行“帶押過戶”進(jìn)度不一的原因，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄認(rèn)為，國有大行的率先實(shí)行能為其他銀行起到帶頭示范作用，當(dāng)前處于北京地區(qū)正式執(zhí)行的起步階段，選擇“帶押過戶”的群體數(shù)量較少，業(yè)務(wù)實(shí)行中的風(fēng)險(xiǎn)性、跨行業(yè)務(wù)如何協(xié)調(diào)仍需逐步探索。
仍需明確細(xì)化交易規(guī)則
北京市“帶押過戶”模式存在一定的特色，即兼容跨行貸款�！锻ㄖ分赋觯彿咳丝梢赃x擇售房人房貸所在銀行辦理貸款，也可以選擇其他開辦此項(xiàng)業(yè)務(wù)的銀行辦理貸款，還可以不用貸款、直接全款購買貸款未結(jié)清的住房。
陳霄表示，目前多數(shù)城市“帶押過戶”要求買賣雙方在同一家銀行辦理，而北京地區(qū)更加靈活，提出支持跨行貸款等內(nèi)容。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，“帶押過戶”模式的實(shí)施，提升了二手房交易效率，縮短了交易時(shí)間和交易成本，提高了二手房市場(chǎng)的流通性，有利于激發(fā)存量房市場(chǎng)活力，提振房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度。
而從實(shí)際辦理情況來看，雖然多家銀行明確已啟動(dòng)“帶押過戶”業(yè)務(wù)辦理，但是仍處于逐步推進(jìn)階段。北京商報(bào)記者從南京銀行北京分行獲悉，該行目前已上線同行貸款購房模式的“帶押過戶”業(yè)務(wù)，對(duì)于跨行貸款購房模式的“帶押過戶”業(yè)務(wù)，正在按照監(jiān)管要求進(jìn)行系統(tǒng)技術(shù)對(duì)接以及業(yè)務(wù)制度流程梳理，力爭(zhēng)盡快推出。
某國有銀行支行房貸經(jīng)理表示，“帶押過戶”業(yè)務(wù)剛剛開始，可以申請(qǐng)辦理，但目前具體細(xì)則還未下發(fā)。需要買方在北京金融綜合服務(wù)網(wǎng)申請(qǐng)“帶押過戶”網(wǎng)簽，同行、跨行均可辦理，由買方貸款行發(fā)起申請(qǐng)，賣方貸款行接收到之后，進(jìn)行對(duì)接辦理。也有銀行房貸部門工作人員透露，“帶押過戶”剛開始施行，目前僅支持同行貸款辦理，正在推進(jìn)跨行貸款的業(yè)務(wù)辦理。
在光大銀行(601818)金融市場(chǎng)部分析師周茂華看來，“帶押過戶”交易模式提升二手房流動(dòng)性，降低交易成本，有助于釋放市場(chǎng)改善需求，將有助于活躍二手房成交，推動(dòng)房地產(chǎn)健康發(fā)展。但需要明確細(xì)化交易規(guī)則，完善交易信息系統(tǒng)，透明的房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)及房主銀行貸款方面信息等，最大限度避免糾紛等。
常態(tài)化服務(wù)號(hào)角吹響
目前，常態(tài)化開展“帶押過戶”服務(wù)的號(hào)角已吹響。自然資源部和銀保監(jiān)會(huì)此前印發(fā)的《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》對(duì)協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”做出全面部署，要求各地要在已有工作的基礎(chǔ)上，深入探索，以點(diǎn)帶面，積極做好“帶押過戶”。具體措施包括：推動(dòng)同一銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向跨銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)拓展；推動(dòng)住宅類不動(dòng)產(chǎn)率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動(dòng)產(chǎn)拓展。實(shí)現(xiàn)地域范圍、金融機(jī)構(gòu)和不動(dòng)產(chǎn)類型全覆蓋，常態(tài)化開展“帶押過戶”服務(wù)。
據(jù)悉，目前全國有15個(gè)省份100多個(gè)地市開展了“帶押過戶”，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省市已經(jīng)開展。天津銀保監(jiān)局公告顯示，截至一季度末，轄內(nèi)建設(shè)銀行天津市分行、工商銀行天津市分行、中國銀行天津市分行、招商銀行(600036)天津分行等4家商業(yè)銀行已實(shí)現(xiàn)本行內(nèi)部“帶押過戶”業(yè)務(wù)投產(chǎn)落地，已實(shí)現(xiàn)投放178筆、金額1.58億元。
此外，鄭州市近期已發(fā)布存量房“帶押過戶”辦理流程的通知，明確不動(dòng)產(chǎn)登記部門單一部門辦理以及不動(dòng)產(chǎn)登記部門與住房保障部門聯(lián)合辦理的具體流程。
在招聯(lián)首席研究員董希淼看來，銀行對(duì)接系統(tǒng)、修改制度和優(yōu)化流程都需要時(shí)間，完成這些工作之后，“帶押過戶”將在全國推廣開來，成為一項(xiàng)常規(guī)性安排。
當(dāng)前來看，帶押過戶的推行中還存在很多細(xì)節(jié)，陳霄表示，一方面，將“帶押過戶”材料提交給銀行后，但是房本還在原業(yè)主手中就有可能出現(xiàn)“一房二賣”現(xiàn)象，另一方面，如果在不同銀行辦理業(yè)務(wù)則需要老抵押銀行的同意，否則就無法正常辦理。對(duì)于這些問題，需要買賣方、銀行以及不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)部門加強(qiáng)協(xié)作。
目前，在多地實(shí)踐探索中，主要形成了抵押權(quán)組合模式、新舊抵押權(quán)分段模式、抵押權(quán)變更模式等三種“帶押過戶”模式。為防止“一房二賣”、防范抵押權(quán)懸空等風(fēng)險(xiǎn)，《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》鼓勵(lì)各地積極引入預(yù)告登記，維護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益，保障金融安全。北京商報(bào)記者注意到，此次鄭州市引入不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記與抵押預(yù)告登記“雙預(yù)告登記”及轉(zhuǎn)本登記并行辦理模式，防范交易風(fēng)險(xiǎn)。
談及后續(xù)“帶押過戶”趨勢(shì)及建議，陳霄認(rèn)為，未來，實(shí)行“帶押過戶”的城市預(yù)計(jì)將會(huì)逐步擴(kuò)圍。在辦理相關(guān)業(yè)務(wù)時(shí)，買方需注意到房產(chǎn)登記部門查詢房產(chǎn)信息，驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)是否清晰，有沒有房貸之外的抵押貸款或者和其他債權(quán)人簽署的抵押合同，不能以賣方口頭說明為準(zhǔn)，避免遭受損失。
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