每經(jīng)記者 劉嘉魁 每經(jīng)編輯 廖丹
近日，市場對于存量房貸利率調(diào)降的熱議不絕于耳。
日前，國新辦召開2023年上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾提到：支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。
同時，鄒瀾表示，提前還款客觀上對商業(yè)銀行的收益有一定的影響。那么，若存量房貸利率得以重定價，會對銀行的利息收入產(chǎn)生多大沖擊？是否有可能掀起新一輪“息差保衛(wèi)戰(zhàn)”？
2008年曾有存量房貸利率下調(diào)的先例
鄒瀾表示，今年上半年，個人住房貸款累計發(fā)放3.5萬億元，較去年同期多發(fā)放超過5100億元，對住房銷售支持力度明顯加大。但統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示個人住房貸款余額總體略微減少，這主要是因為理財收益率、房貸利率等價格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。
鄒瀾提到，這種現(xiàn)象對住房需求并不構(gòu)成影響，它是一個居民資產(chǎn)配置的調(diào)整。盡管貸款市場報價利率下行了0.45個百分點(diǎn)，但因為合同約定的加點(diǎn)幅度在合同期限內(nèi)是固定不變的，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關(guān)系。
“提前還款客觀上對商業(yè)銀行的收益也有一定的影響。按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。”鄒瀾如是說道。
過去幾年間，房貸利率“水漲船高”，尤其是2015年至2019年之間購房者，有的甚至背負(fù)著6%以上的利率。雖然現(xiàn)行房貸利率降低了，但按照契約精神，按揭貸款合同是自愿簽訂的，那么高利率似乎只能“認(rèn)栽”。存量房貸利率真的會調(diào)整嗎？
回溯過往，實際上曾經(jīng)還真有過存量房貸利率調(diào)整的先例。
2008年，為發(fā)揮房地產(chǎn)改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需的作用，國家出臺相關(guān)政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。央行自2008年9月起五次下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率，并擴(kuò)大房貸利率下浮幅度。
2008年10月22日，央行決定，自當(dāng)年10月27日起，將商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度由0.85倍下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。同時，個人住房公積金貸款利率也宣布下調(diào)27bp。
如何確定已發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款的利率呢？彼時，央行表示，“金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按原貸款合同約定條款，在綜合評估風(fēng)險的基礎(chǔ)上，自主確定已發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款尚未償還部分的利率水平”。但無明確強(qiáng)制性對存量貸款利率調(diào)整的公開政策，2009年初部分銀行在部分地區(qū)對存量房貸進(jìn)行利率優(yōu)惠。
隨后，央行在2008年四季度《中國貨幣政策執(zhí)行報告》中表示，住房貸款利率連續(xù)下調(diào)大大減輕了居民住房按揭貸款利息負(fù)擔(dān)：以一筆50萬元20年期按揭貸款為例，貸款利率下限在降息前為6.6555％（5年以上貸款基準(zhǔn)利率7.83％，0.85倍），降息后為4.158%（5年以上貸款基準(zhǔn)利率5.94％，0.7倍），按等額本息方式還款，降息前月供為3773.78元，降息后月供為3071.69元，減少702.09元，下降18.6%。
從房貸利率調(diào)整效果來看，2009年一季度，受擴(kuò)大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度政策影響，降息以來個人住房貸款利率下降幅度大于非金融性公司及其他部門貸款利率，3月份個人住房貸款加權(quán)平均利率為4.45%。
中泰證券研究認(rèn)為，2008-2009年享受存量房貸利率置換的比例預(yù)計小于6%。由于2008年貸款基準(zhǔn)下調(diào)幅度189bp，而2009年上市銀行個貸加權(quán)平均利率較2008年下降194bp，剔除基準(zhǔn)下調(diào)沖擊、也就是房貸新發(fā)價格下行+存量置換對個貸利率的拖累程度在5bp左右。2008年12月貸款基準(zhǔn)利率為5.94%，房貸款利率下限幅度從85折到7折，調(diào)降約89bp，粗略看5bp/89bp=6%，約6%的客戶享受了存量置換�？紤]新發(fā)價格下行，實際存量調(diào)整比例預(yù)計低于6%。
存量房貸置換的矛頭對準(zhǔn)“固定加點(diǎn)”
“現(xiàn)在的利率好低呀，真是羨慕嫉妒恨！”隨著LPR利率屢次調(diào)降，社交平臺上，不少“利率站崗”的購房人表達(dá)著對現(xiàn)行房貸利率的羨慕。
根據(jù)央行數(shù)據(jù)，去年12月新發(fā)放住房貸款利率為4.26%，低于5年LPR利率4bp，2023年3月新發(fā)放住房貸款利率為4.14%，低于5年LPR利率16bp，且新發(fā)放購房貸款利率下限“放松”，部分城市的一手房貸利率甚至進(jìn)入了“3”時代。
在測算房貸利率變化對銀行息差收入的影響之前，我們首先要明確現(xiàn)行房貸利率的構(gòu)成。
對背負(fù)貸款的購房人來講，有兩個值得關(guān)注的重要日子。一個是每月20號，這天公布的最新LPR報價，決定著未來的月供是升還是降。另一個則是每年的房貸利率重定價日，一般為1月1日或者貸款發(fā)放日。
在房貸利率由固定利率轉(zhuǎn)為LPR浮動利率之后，按照央行現(xiàn)行政策，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，也就是房貸利率=LPR+固定加點(diǎn)。
因此，房貸利率若重定價，其變化也就由LPR變化和加點(diǎn)變化兩部分組成。即房貸利率變化=LPR變化+加點(diǎn)變化。
今年6月20日，五年期以上LPR下調(diào)至4.2%，下調(diào)10個基點(diǎn)。
LPR的上一次調(diào)降是在去年8月，之后一直按兵不動。2021年底至今，五年期以上LPR已累計下降45個點(diǎn)。
2019年買房的王先生，承擔(dān)著高達(dá)5.72%的房貸利率，歷經(jīng)LPR數(shù)次調(diào)降，至今利率降為5.3%。雖有一定降幅，但仍比現(xiàn)行利率高出許多。
由此可見，雖然LPR的變化牽動人心，但提前還款的幕后推手，主要還是“固定加點(diǎn)”。
若銀行制定存量貸款置換的相關(guān)政策，與購房人重新簽訂合同，從貸款合同約定的角度來看，LPR變化本就在原合同約定范圍內(nèi)，不需要更新條款，因此不在“新”合同的影響范疇內(nèi)，那么，矛頭對準(zhǔn)的也就是“固定加點(diǎn)”了。
需要注意的是，房貸利率是簽貸款合同時點(diǎn)的LPR和固定加點(diǎn)共同組成，根據(jù)前述公式，固定加點(diǎn)=房貸利率-LPR，那么“新舊”合同的加點(diǎn)變化，取決于不同時期房貸平均利率與當(dāng)期LPR之間的浮動變化，即重簽合同平均加點(diǎn)變化=（當(dāng)期房貸平均利率-當(dāng)期LPR）-（基期房貸平均利率-基期LPR）。
以王先生購房的時點(diǎn)為例，2019年四季度，個人住房貸款加權(quán)平均利率為5.62%。今年一季度，這一數(shù)據(jù)為4.14%。
根據(jù)央行數(shù)據(jù)，2019年12月，5年期以上LPR為4.80%；2023年3月，5年期以上LPR為4.30%。
由此可見，2019年末，存量房貸平均固定加點(diǎn)為82個BP（5.62%-4.8%），而今年一季度，新發(fā)放貸款利率已經(jīng)低于LPR利率，下浮16個BP。
若不考慮其他因素，那么假設(shè)此時銀行與購房人重新簽訂合同，則固定加點(diǎn)變化=-16BP-82BP=-98BP。
將近1%的利率差距，不可謂不大。
利率調(diào)降實際影響或有限全面下調(diào)可能性較低
如前所述，“利率站崗”的情形多為2015年至2019年之間發(fā)放的貸款，根據(jù)央行披露，2019年末，個人住房貸款余額30.07萬億元。我們假設(shè)存量按揭貸款每年約有10%的本金被償還，那么截至今年一季度末，粗略估計容易受到存量按揭重定價影響的貸款總額為21.37萬億元（30.07*0.9*0.9*0.9*0.975）。
以此為基數(shù)，我們來建立模型測算銀行利息收入受到的影響。假定其中有10%、50%、80%的貸款能夠重定價，固定加點(diǎn)下調(diào)幅度為98個BP，那么在三種情形下，對銀行一年的利息收入影響如下表：
可見，三種情形下對應(yīng)這部分存量貸款利息收入分別減少0.02萬億元、0.1萬億元、0.17萬億元�？紤]到25%的企業(yè)所得稅，會分別造成銀行0.015萬億元、0.075萬億元、0.13萬億元的凈利潤減少。
根據(jù)原銀保監(jiān)會披露，2022年全年，我國商業(yè)銀行累計實現(xiàn)凈利潤2.3萬億元。
在極端假設(shè)模型下，我們看到，不同比例的存量貸款重定價，會對銀行業(yè)利息收入、凈利潤產(chǎn)生一定沖擊。然而，結(jié)合實際情況來看，影響程度或許大打折扣。
據(jù)中泰證券分析，存量房貸利率下調(diào)雖然有其合理性支撐，但全面下調(diào)的可能性較低，具體還要等待政策落地。
具體來看，目前住房貸款規(guī)模體量與當(dāng)年差距大，影響范圍廣。目前國內(nèi)住房貸款規(guī)模是2008年的13倍，上市銀行按揭占比總貸款提升10個點(diǎn)至25%，是銀行資產(chǎn)穩(wěn)固的基本盤。此外，“因城施策”到“一城一策”，統(tǒng)一調(diào)整的難度較大。
同時，央行首先說明了提前還款對銀行經(jīng)營帶來的壓力，然后再引出存量貸款調(diào)整思路，其目的之一是為了緩解提前還款而為銀行提供了可行的路徑。優(yōu)質(zhì)客戶低風(fēng)險相對應(yīng)低收益的差異化定價，不具備提前還款能力的客戶在博弈中不占優(yōu)。
綜上，中泰證券認(rèn)為，預(yù)計存量全面下調(diào)的可能性較低，具體要等待監(jiān)管或商業(yè)銀行細(xì)則出臺。
是否會掀起新一輪“息差保衛(wèi)戰(zhàn)”？專業(yè)人士：不會一蹴而就
在存量房貸利率引起熱議之前，銀行業(yè)剛經(jīng)歷了一番“存款降息潮”。
6月初，六大行打響本輪銀行存款降息潮的第一槍，股份行、地方性銀行而后相繼跟隨，定存正式告別“3”時代。
在此前貸款利率持續(xù)調(diào)降的背景下，業(yè)內(nèi)更多地把這輪存款降息看作是銀行“息差保衛(wèi)戰(zhàn)”的一環(huán)。但降息之下，銀行的攬存壓力驟升，也成了新的難題。
“貸款利率調(diào)降，倒逼存款降息，二者本就相生，而按揭貸款作為銀行核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，若存量利率按照現(xiàn)行水平重定價，或許會引發(fā)銀行新一輪的‘息差保衛(wèi)自救’�！币晃毁Y深業(yè)內(nèi)人士對記者分析道，從資產(chǎn)端來看，按揭貸款是各家銀行都重視的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，動了這塊“奶酪”，那么負(fù)債端相應(yīng)承壓，高息存款對銀行的成本壓力更大，理論上銀行對于存款降息的動機(jī)也就更大。
該人士指出，不同于攬存，國有銀行與中小銀行呈現(xiàn)出松弛與緊張的不同姿態(tài)，按揭貸款是“兵家必爭之地”。“往往在按揭樓盤準(zhǔn)入這類業(yè)務(wù)上，國有銀行會不惜放下身段，下場爭奪，大多數(shù)樓盤都是幾家銀行共同‘分蛋糕’，而不是獨(dú)家合作，因此國有銀行雖然也占上風(fēng)，但相對優(yōu)勢不像攬存那么明顯�！�
“不過，參照存款降息下的市場反應(yīng)，在攬存壓力下，許多銀行的利率尚且在允許的范圍內(nèi)上浮一定BP，不會一降到底，因此負(fù)債端對資產(chǎn)端的聯(lián)動影響還要看不同銀行的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和承壓情況，不會一蹴而就，也不可一概而論。”該人士認(rèn)為，不同銀行的按揭貸款占比不同，因此傳導(dǎo)至資產(chǎn)端的壓力也不盡相同，存量房貸利率調(diào)降還處于理論階段，倒逼新一輪“息差保衛(wèi)戰(zhàn)”尚無直接依據(jù)。
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