8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知（以下簡稱“通知”）。
通知指出，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍納入商業(yè)性個(gè)人住房貸款管理。
通知表示，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人亦可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請，協(xié)商變更合同約定的利率水平，變更后的貸款合同利率水平應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定。
為何降？
對于為什么要降低存量首套住房貸款利率？央行、國家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人就調(diào)整優(yōu)化住房信貸政策有關(guān)問題答記者問中表示，近年來我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求。存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。
此外，對銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對銀行利息收入的影響。同時(shí)，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。
“為更好適應(yīng)上述新形勢，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局明確按照市場化、法治化原則，支持鼓勵(lì)銀行與借款人協(xié)商調(diào)整存量首套住房貸款利率�！毕嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示。
如何申請？
靴子落地，哪些人可以申請？通知明確指出，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，是指2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，或借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。
對于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人主動(dòng)向承貸銀行提出申請，也鼓勵(lì)銀行以發(fā)布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務(wù)。
調(diào)整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點(diǎn)幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限。新發(fā)放貸款只能用于償還存量貸款，仍納入商業(yè)性個(gè)人住房貸款管理。
多家銀行跟進(jìn)
隨著存量房貸下調(diào)政策落地，多家銀行正迅速跟進(jìn)，抓緊制定具體操作細(xì)則。
工商銀行、建設(shè)銀行、中國銀行(601988)、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行及郵儲(chǔ)銀行六家國有大行均發(fā)布公告表示，正在積極依法有序開展存量首套個(gè)人住房貸款利率調(diào)整工作，將按照市場化、法治化原則，通過線上、線下多渠道服務(wù)，依法合規(guī)開展好利率調(diào)整工作。
股份制銀行也積極響應(yīng)。招商銀行(600036)、中信銀行(601998)、興業(yè)銀行(601166)等亦發(fā)布公告稱將依法有序開展存量首套個(gè)人住房貸款利率調(diào)整工作，將按照市場化、法制化原則，抓緊制定實(shí)施細(xì)則，通過線上、線下渠道為客戶提供高效便捷的金融服務(wù)。
招商銀行行長助理彭家文也曾在中期業(yè)績會(huì)上表示，招商銀行已經(jīng)制定了相應(yīng)的預(yù)案，但還沒有最終的方案�？傮w來看招商銀行會(huì)在央行的指導(dǎo)下按照市場化、法制化的原則穩(wěn)妥地推進(jìn)實(shí)施。
關(guān)于存量房貸利率調(diào)整的影響，據(jù)彭家文介紹，招商銀行分三種情景來測算：樂觀情景、中性情景和不利情景。從測算的結(jié)果來看總體還是可控的。
中信銀行也表示已經(jīng)做好預(yù)案。該行副行長謝志斌曾在業(yè)績會(huì)上表示，存量房貸利率調(diào)整實(shí)際操作需要考慮對客政策的一致性，也要考慮各區(qū)域的差異性以及利率調(diào)整力度等諸多因素。
“從客戶角度看，各銀行按照相當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，更有利于提高公平性，也有利于降低客戶輿情，但是從區(qū)域情況來看，歷史上地產(chǎn)政策是“因城施策”，各地區(qū)按揭貸款利率差異比較大，存量利率調(diào)整確實(shí)比較難實(shí)行“一刀切”的管理政策�！敝x志斌指出。
謝志斌稱，從調(diào)整力度來看，也需要兼顧銀行實(shí)際承受能力，按照一些券商研究機(jī)構(gòu)估算，按揭利率每調(diào)降 10BPs，對全行業(yè)凈息差影響大概是 0.9-1 個(gè) BP。中信銀行目前按揭貸款規(guī)模大概是 9500 億元，其中存量房貸利率高于新發(fā)房貸利率的按揭貸款 6000 億，這部分按揭每降低 10BPs，將會(huì)影響到貸款收益大概是 6 個(gè)億，影響凈息差 0.8BPs，和行業(yè)整體的0.9-1BPs。
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