萬科突發(fā)！AH股大跌

萬科的變數(shù)逐漸增加！

今天，萬科A股價(jià)大跌，最多時(shí)跌去近5%，截至收盤跌4.65%，報(bào)收9.43元/股。此外，萬科多只債券下跌，“21萬科04”跌超20%，“22萬科06”跌超19%，“20萬科08”跌超9%，“20萬科04”跌超6%。盤中，深交所公告，“21萬科04”(149478)盤中成交價(jià)較前收盤價(jià)首次下跌達(dá)到或超過20%。根據(jù)《深圳證券交易所債券交易規(guī)則》和《關(guān)于對(duì)債券匹配成交實(shí)施盤中臨時(shí)停牌有關(guān)事項(xiàng)的通知》等有關(guān)規(guī)定，自今日13時(shí)59分14秒起對(duì)該債券實(shí)施臨時(shí)停牌，于14時(shí)29分15秒復(fù)牌。

上周，市場(chǎng)傳出，萬科正與以保險(xiǎn)公司為主的貸款類機(jī)構(gòu)進(jìn)行談判，以將部分即將到期的非標(biāo)債務(wù)延期。也有部分平臺(tái)流傳“萬科管理層近期到新華資產(chǎn)拜訪，希望對(duì)到期債務(wù)融資進(jìn)行展期，但被拒絕”。昨日，新華保險(xiǎn)(601336)控股子公司新華資產(chǎn)在其官方微信號(hào)對(duì)此事進(jìn)行了澄清。

萬科突發(fā)

上周，萬科便陷入流言當(dāng)中，在華南城“失陷”之后，市場(chǎng)普遍預(yù)期，萬科的事可能也將有些麻煩。上周后半段，關(guān)于萬科的傳聞在各平臺(tái)傳播：“萬科正與以保險(xiǎn)公司為主的貸款類機(jī)構(gòu)進(jìn)行談判，以將部分即將到期的非標(biāo)債務(wù)延期”，“萬科管理層近期到新華資產(chǎn)拜訪，希望對(duì)到期債務(wù)融資進(jìn)行展期，但被拒絕”。萬科未對(duì)相關(guān)傳聞?dòng)枰怨俜交貞?yīng)。

但這個(gè)周末，新華資產(chǎn)在其官微發(fā)聲澄清：近期，公司關(guān)注到有關(guān)我公司與萬科企業(yè)的不實(shí)信息。萬科企業(yè)系中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)，一直與我公司保持正常的業(yè)務(wù)合作。作為一家專業(yè)的、負(fù)責(zé)任的資產(chǎn)管理公司，我公司對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展充滿信心，堅(jiān)決服務(wù)國(guó)家戰(zhàn)略發(fā)展大局，支持中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

但依然無法阻止今天萬科股價(jià)的殺跌。萬科多只債券下跌，“21萬科04”跌超20%，“22萬科06”跌超19%，“20萬科08”跌超9%，“20萬科04”跌超6%。隨后，深交所公告，“21萬科04”(149478)盤中成交價(jià)較前收盤價(jià)首次下跌達(dá)到或超過20%。2024年2月21日，YY評(píng)級(jí)下調(diào)萬科股份的主體評(píng)級(jí)至5，主因公司銷售下滑、2024年到期債券規(guī)模較大以及流動(dòng)性壓力下公司資產(chǎn)變現(xiàn)難度較大等。

新華保險(xiǎn)2023年半年報(bào)披露，新華保險(xiǎn)投資了3個(gè)萬科項(xiàng)目的債權(quán)計(jì)劃，持有份額均為100%，包括：“新華－萬科武漢不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃”，實(shí)收投資款26.25億元；“新華－萬科物流基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計(jì)劃（3期）”，投資15.77億元；“新華－萬科昆明債權(quán)投資計(jì)劃（1期）”，投資11億元。

近期，萬科正持續(xù)推進(jìn)資產(chǎn)出售及保債計(jì)劃延期談判，但仍面臨資產(chǎn)變現(xiàn)不確定性較高、銷售下滑等風(fēng)險(xiǎn)。萬科先后出售部分項(xiàng)目、子公司股權(quán)，同時(shí)與借款人進(jìn)行非標(biāo)債務(wù)延期談判，希望以此緩解公司短期流動(dòng)性壓力。本月代表券“22萬科01”（1.0164Y）的成交凈價(jià)月初為92元，波動(dòng)幅度較大。

國(guó)泰君安證券認(rèn)為，2024年1月，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)承壓，公司銷售整體保持低位運(yùn)行狀態(tài)；1月通常為公司拿地低谷，土地投資強(qiáng)度僅為9%。投資要點(diǎn)：業(yè)績(jī)符合預(yù)期，維持增持評(píng)級(jí)。鑒于公司拿地更加聚焦高能級(jí)核心城市，同時(shí)深鐵董事長(zhǎng)擔(dān)任公司董事會(huì)副主席，公司未來長(zhǎng)期發(fā)展有望獲深國(guó)資強(qiáng)有力的支持，因此維持增持評(píng)級(jí)，維持2023/2024/2025年EPS分別為1.72/1.70/1.76元，維持目標(biāo)價(jià)25.4元，對(duì)應(yīng)2023年14.8XPE。

房地產(chǎn)目前的狀態(tài)

除了萬科之外，其他地產(chǎn)公司亦有動(dòng)作。據(jù)YY評(píng)級(jí)，在銀團(tuán)貸款無果后，招行單獨(dú)給金地物業(yè)放25億元授信額度。此外，繼出售環(huán)灣城項(xiàng)目獲得現(xiàn)金回籠后，項(xiàng)目公司委托金地及其全資子公司進(jìn)行全過程管理，項(xiàng)目公司將支付管理服務(wù)費(fèi)用合計(jì)約3.96億元。

平安不動(dòng)產(chǎn)更是獲平安系公司支持80億元。據(jù)地產(chǎn)E查顯示，截至2024年2月20日，平安不動(dòng)產(chǎn)債券余額為133.9億元，其中73.9億元將于一年內(nèi)到期。此次平安銀行(000001)為平安不動(dòng)產(chǎn)新增授信額度80億元，可以覆蓋未來一年內(nèi)到期債券。

大連萬達(dá)在度過股權(quán)回售“危機(jī)”后，公司持續(xù)進(jìn)行再融資。2月先后公司四家標(biāo)的企業(yè)的股權(quán)被凍結(jié)，累計(jì)5.5億元，若后續(xù)股權(quán)被拍賣可能導(dǎo)致公司資產(chǎn)流失風(fēng)險(xiǎn)。為緩解流動(dòng)性壓力，公司通過簽署為期1前期貸款協(xié)議進(jìn)行再融資。

那么，當(dāng)下的房地產(chǎn)處于什么樣的狀態(tài)呢？從數(shù)據(jù)來看，據(jù)國(guó)金證券(600109)的數(shù)據(jù)，上周，（2.24-3.1）15個(gè)城市二手房成交合計(jì)139萬平方米，周環(huán)比增長(zhǎng)10%，周同比減少41%（按春節(jié)農(nóng)歷周算同比減少9.3%）。其中：一線城市周環(huán)比增長(zhǎng)42%，周同比減少36%；二線城市周環(huán)比增長(zhǎng)1%，周同比減少44%；三四線城市周環(huán)比增長(zhǎng)32%，周同比減少7%。整體上，2024年前兩個(gè)月市場(chǎng)供求均表現(xiàn)低迷，當(dāng)前核心一二線仍有政策放松空間，靜待政策持續(xù)釋放后市場(chǎng)的修復(fù)效果同時(shí)住建部要求地級(jí)及以上城市要于3月15日前建立融資協(xié)調(diào)機(jī)制，進(jìn)一步促進(jìn)供給端的穩(wěn)定。

其實(shí)，當(dāng)下市場(chǎng)還有一個(gè)預(yù)期，那就是由相關(guān)部門成立大額基金，對(duì)一些城市的存量房進(jìn)行收儲(chǔ)，然而將這些房子運(yùn)營(yíng)成廉租房、安居房等。這樣一可以解決房地產(chǎn)公司的部分問題，二也可能解決房地產(chǎn)價(jià)下行的問題。有一些分析人士預(yù)期，相關(guān)的政策有可能在兩會(huì)之后推出。

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