每經(jīng)記者 黃婉銀 每經(jīng)編輯 陳夢妤
限時拼團秒殺”“穿底清盤”“15萬團購優(yōu)惠倒計時”“新出50套工抵房”……
“小陽春”開局后，廣州的開發(fā)商們都在抓緊促銷出貨，過往主要集中在外圍區(qū)域的拼團購房、工抵房等優(yōu)惠促銷也開始出現(xiàn)在海珠、天河等中心區(qū)。
據(jù)合富研究院，3月廣州全市推貨共3400套，是自2023年5月以來的高位，但較去年同期仍有34%的差距。
越秀、華潤、中海、新世界等位于天河、海珠的項目紛紛新開推售，這些項目都屬于高總價豪宅，戶型較大且基本不限購，每平方米開盤價則普遍低于吹風(fēng)價0.4萬-1萬元不等。
克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，3月廣州新房成交約60萬平方米，環(huán)比大升139%，創(chuàng)造了一季度最好成績，但同比減少45%，顯示今年“小陽春”較去年成色有所不足。
廣州某新盤售樓處 每經(jīng)記者 黃婉銀 攝
兩套6000萬的豪宅被全款拿下
中國鐵建·招商蛇口(001979)西派天河序項目的入市速度創(chuàng)造了廣州豪宅新紀錄。
2023年10月11日，廣州天河牛利崗北街以西地塊經(jīng)過40輪競價后，觸及上限地價59.79億元，最終中國鐵建(601186)在搖號環(huán)節(jié)勝出。扣除配建后，該地塊實際樓面價超過5.2萬元/平方米，闖進廣州樓面價TOP5。
3個月后，該項目就已開放臨時展廳，市場吹風(fēng)價8萬-9.5萬元/平方米。項目3月24日正式開盤，開盤價最低去到6.9萬元/平方米，最高約9萬元/平方米，官方數(shù)據(jù)首開銷售約18億元。
鏈家平臺信息顯示，緊鄰該項目的二手房信達金茂府建成時間約2016年，2024年以來成交單價在7.3萬-8.4萬元/平方米。
同時，緊鄰西派天河序的還有越秀天河和樾府，其在3月推出清棟專場一口價房源，單價7字頭起，正面“對打”。
每經(jīng)記者采訪了解到，天河和樾府3月底單日去化最多達到15套。
此外，越秀觀樾項目前期吹風(fēng)價在8萬-10萬元/平方米。但3月17日，項目正式開盤，首開均價跨度比預(yù)期大，在6.85萬-9萬元/平方米。
4月5日，記者以購房者身份從售樓處了解到，項目均價在7萬-9.3萬元/平方米，個別特價房源7萬元/平方米左右。
這一定價在市場看來非常有誠意。
要知道，該項目所在的牛奶廠板塊前幾年二手房均價都能去到7萬-8萬元/平方米，而附近的二手小區(qū)天河公館今年最新成交的一套戶型均價約5.9萬元/平方米。
鏈家數(shù)據(jù)顯示，天河公館同戶型房源2021年成交均價約7.5萬元/平方米。4室2廳戶型今年1月成交了一套，均價6.3萬元/平方米，而2022年成交的一套同朝向房源均價約8.2萬元/平方米，兩年時間單價滑落近2萬元/平方米。
在合富研究院的統(tǒng)計中，越秀觀樾是3月重點住宅推新項目中去化最高的。記者了解到，3月該項目銷售已達到20億元。
有意思的是，西派天河序還發(fā)了海報祝賀越秀觀樾首開告捷，稱“提振豪宅樓市新紀元”。
整體來看，廣州豪宅市場仍然有一定的購買力。記者了解到，華潤置地位于荔灣的白鵝潭悅府，近日有兩套總價約6000萬元的房源被全款拿下，單價超過13萬元/平方米。
近50%項目選擇降價
天河還有一個不得不說的新盤——華潤天河潤府。
從市場端反饋的情況看，天河潤府的開盤價與吹風(fēng)價差距僅在0.5萬元/平方米以內(nèi)，未觸及市場預(yù)期。
但事實上這個項目拿地成本并不低。去年7月，華潤置地底價拿下天河岐山路AT1010008、AT1010010地塊（吉山倉地塊），總價約45億元，但需配建南沙全民文化體育綜合體項目，建設(shè)金額為30億元，折合算下來地塊樓面價約3.8萬元/平方米。
記者綜合市場信息了解到，天河潤府目前總認購套數(shù)接近100套，認購額約6億元，均價約5.3萬-5.8萬元/平方米。
緊鄰天河潤府的珠江花城3月推出了一批特價房，76平方米的3+1房總價390萬元起，86.7平方米的總價450萬元起，上車總價低于天河潤府。天河潤府自然也坐不住，開盤后不久就推出“銀行整單折扣團購，90平方米南向三房470萬起”的優(yōu)惠。
中海大境則是近期唯一一個在海珠首開的豪宅項目，其以超出市場預(yù)期的價格入市，首開銷售額33.6億元，超過上述幾個項目。
海珠已有多個項目均價去到10萬元/平方米以上，因此市場普遍預(yù)計中海大境開盤價格最高也會到10萬元/平方米，但開盤價最低僅7萬元/平方米，最高9.8萬元/平方米，未刺破10萬元的天花板。
新開項目低價入市，在售項目自然也不能“坐以待斃”。
一位番禺在售項目房企人士也告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，3月他們項目加大營銷力度后，成交確實較之前有起色，有時候一天能有5套成交。
據(jù)合富研究院，3月廣州近50%的項目有“讓利優(yōu)惠”動作，為近年來數(shù)量最多的月份。庫存壓力相對較輕的區(qū)域（比如天河、海珠、荔灣、黃埔），主要通過“工抵房、拼團購房、渠道專場”等活動促進成交，優(yōu)惠幅度普遍處于5%-10%，其中珠江花城、保利天匯成交顯著改善。
而庫存壓力較大（可售面積150萬-200萬平方米）、去化緩慢的區(qū)域以價換量動作則更積極，個別規(guī)模大盤讓利幅度突出。熱點項目如亞運城降10%-15%并配合渠道高傭金，還有保利悅公館、越秀大學(xué)星匯城等項目營銷力度加大，降價5%-8%，成交效果較好。
肖文曉認為，3月廣州二手房網(wǎng)簽量再次回到9300套之上。自認房不認貸、增值稅5改2等政策利好落位之后，廣州二手房交易趨于活躍，這有利于對改善客占比增大的新房市場形成反哺效應(yīng)，預(yù)測今年二季度走向會較去年平穩(wěn)，不會出現(xiàn)去年“小陽春”之后斷崖式降溫的情形。
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