100萬房貸30年可節(jié)省累計月供4.8萬元!首套房最低首付款比例降至15%歷史低點,央行政策影響多大?

2024-05-17 15:48:53 券商中國 微信號

5月17日午間,關于房貸,央行政策“三連發(fā)”,房地產金融政策放松力度之大超出市場預期。

受此利好影響,當天午后開盤之后,地產板塊大漲,房地產ETF市場熱度較高,多個地產股跟漲。截至證券時報·券商中國記者發(fā)稿前,多只房地產ETF日內漲幅接近5%左右。

此次發(fā)布的三項房貸新政分別涉及降低房貸首付比例、降低公積金貸款利率,以及取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。詳見券商中國報道:《剛剛,何立峰發(fā)聲!央行重磅宣布,調整房貸政策,下調公積金貸款利率!》

證券時報·券商中國記者從中介機構了解到,在不少地方政府陸續(xù)放松或取消限購措施后,樓市熱度有所回升。部分潛在購房者也在等待出臺更大力度的房地產支持政策,存在“再等等”心態(tài)。央行一攬子政策出臺后,將在一定程度上滿足購房者的政策預期,有望形成房地產市場的“政策底”。

受訪專家指出,央行一攬子政策有利于降低居民首付負擔和成本、增強購房能力和意愿,從需求端出發(fā)給樓市企穩(wěn)復蘇創(chuàng)造更為合宜的貨幣信貸環(huán)境。這也有助于提升居民的消費能力和意愿,支持恢復和擴大消費,有效保障和改善民生,積極擴大國內需求,發(fā)揮消費拉動經濟增長的基礎性作用。

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看點一:房貸首付比例下限降至歷史低位

在央行連續(xù)發(fā)布的三項房地產金融政策中,房貸首付比例調降幅度較大,超出市場預期。

公告稱,為適應我國房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優(yōu)質住房的新期待,促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展,對于貸款購買商品住房的居民家庭,首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%,二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%。

這是時隔八個多月,央行再度下調房貸首付比例下限。2023年8月底,央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布的《關于調整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》明確,對于貸款購買商品住房的居民家庭,首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%,二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。

也就是說,今日發(fā)布的新政是在去年8月的基礎上,再對首套房和二套房商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例下限下降5個百分點。這也是商業(yè)性個人住房貸款首付比例的歷史低點。

此外,根據(jù)最新公告,在此基礎上,央行各省級分行、金融監(jiān)管總局各派出機構根據(jù)城市政府調控要求,按照因城施策原則,自主確定轄區(qū)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例下限。

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看點二:公積金貸款“降息”0.25個百分點,存量明年起享受

央行決定,自2024年5月18日起,下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點,5年以下(含5年)和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%,5年以下(含5年)和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為不低于2.775%和3.325%。

公積金貸款利率的下調,是順應此前按揭貸款利率下行后的相應調整。根據(jù)央行2024年第一季度貨幣政策執(zhí)行報告,截至3月末,新發(fā)放的個人住房貸款加權平均利率3.69%,同比下降0.45個百分點。

證券時報·券商中國記者了解到,此次公積金貸款利率不僅惠及增量,存量利率也會享受到,只不過實施的時間點有所不同。對于新發(fā)放的公積金貸款,5月18日就可以享受到“降息”;對于存量公積金貸款,將從明年1月1日貸款重定價日起享受“降息”。

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看點三:取消全國房貸利率下限影響幾何?

在取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限的同時,根據(jù)最新政策,央行各省級分行按照因城施策原則,指導各省級市場利率定價自律機制,根據(jù)轄區(qū)內各城市房地產市場形勢及當?shù)卣{控要求,自主確定是否設定轄區(qū)內各城市商業(yè)性個人住房貸款利率下限及下限水平(如有)。銀行業(yè)金融機構則根據(jù)各省級市場利率定價自律機制確定的利率下限(如有),結合本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素,合理確定每筆貸款的具體利率水平。

2022年12月30日,央行、原銀保監(jiān)會決定在階段性調整差別化住房信貸政策的基礎上,建立新發(fā)放首套商業(yè)性個人住房貸款利率政策動態(tài)調整機制。對評估期內新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市,階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

證券時報·券商中國記者了解到,截至2024年4月末,全國343個城市中已有67個取消了首套房貸利率下限。金融機構反映,這些城市的房貸利率下限取消后,利率會有一定下行,但市場經充分競爭后又形成新的較穩(wěn)定的均衡水平,對當?shù)匦掳l(fā)放房貸有帶動作用。

有分析指出,取消全國層面住房貸款利率政策下限,無疑將帶動更多城市取消利率下限,個別保留當?shù)叵孪薜臒狳c城市自主定價空間也會明顯增大。據(jù)權威人士估計,政策落地后,大多數(shù)城市房貸利率可能下降0.3個至0.4個百分點;按照100萬貸款、30年期限、等額本息還款方式計算,總利息支出可減少7萬余元。市場人士進一步測算,改善性需求住房的利息支出會減少很多。

市場人士判斷,若全國絕大部分城市取消對房貸利率政策下限,未來房貸利率還會有明顯下降,有助于繼續(xù)釋放剛性和改善性購房需求,緩解房企回款壓力。

“此次利率調整依然體現(xiàn)了央行推動利率市場化的清晰思路,也表明央行持續(xù)推動金融機構市場化定價能力的決心。”上述市場人士稱,未來銀行將按照市場化原則與客戶自主協(xié)商確定房貸利率水平,利率市場化層次僅有提升。

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(責任編輯:宋政 HN002)
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