5月17日午間，關于房貸，央行政策“三連發(fā)”，房地產金融政策放松力度之大超出市場預期。
受此利好影響，當天午后開盤之后，地產板塊大漲，房地產ETF市場熱度較高，多個地產股跟漲。截至證券時報·券商中國記者發(fā)稿前，多只房地產ETF日內漲幅接近5%左右。
此次發(fā)布的三項房貸新政分別涉及降低房貸首付比例、降低公積金貸款利率，以及取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。詳見券商中國報道：《剛剛，何立峰發(fā)聲！央行重磅宣布，調整房貸政策，下調公積金貸款利率！》
證券時報·券商中國記者從中介機構了解到，在不少地方政府陸續(xù)放松或取消限購措施后，樓市熱度有所回升。部分潛在購房者也在等待出臺更大力度的房地產支持政策，存在“再等等”心態(tài)。央行一攬子政策出臺后，將在一定程度上滿足購房者的政策預期，有望形成房地產市場的“政策底”。
受訪專家指出，央行一攬子政策有利于降低居民首付負擔和成本、增強購房能力和意愿，從需求端出發(fā)給樓市企穩(wěn)復蘇創(chuàng)造更為合宜的貨幣信貸環(huán)境。這也有助于提升居民的消費能力和意愿，支持恢復和擴大消費，有效保障和改善民生，積極擴大國內需求，發(fā)揮消費拉動經濟增長的基礎性作用。
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看點一：房貸首付比例下限降至歷史低位
在央行連續(xù)發(fā)布的三項房地產金融政策中，房貸首付比例調降幅度較大，超出市場預期。
公告稱，為適應我國房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優(yōu)質住房的新期待，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%。
這是時隔八個多月，央行再度下調房貸首付比例下限。2023年8月底，央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布的《關于調整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》明確，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。
也就是說，今日發(fā)布的新政是在去年8月的基礎上，再對首套房和二套房商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例下限下降5個百分點。這也是商業(yè)性個人住房貸款首付比例的歷史低點。
此外，根據(jù)最新公告，在此基礎上，央行各省級分行、金融監(jiān)管總局各派出機構根據(jù)城市政府調控要求，按照因城施策原則，自主確定轄區(qū)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例下限。
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看點二：公積金貸款“降息”0.25個百分點，存量明年起享受
央行決定，自2024年5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為不低于2.775%和3.325%。
公積金貸款利率的下調，是順應此前按揭貸款利率下行后的相應調整。根據(jù)央行2024年第一季度貨幣政策執(zhí)行報告，截至3月末，新發(fā)放的個人住房貸款加權平均利率3.69%，同比下降0.45個百分點。
證券時報·券商中國記者了解到，此次公積金貸款利率不僅惠及增量，存量利率也會享受到，只不過實施的時間點有所不同。對于新發(fā)放的公積金貸款，5月18日就可以享受到“降息”；對于存量公積金貸款，將從明年1月1日貸款重定價日起享受“降息”。
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看點三：取消全國房貸利率下限影響幾何？
在取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限的同時，根據(jù)最新政策，央行各省級分行按照因城施策原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據(jù)轄區(qū)內各城市房地產市場形勢及當?shù)卣{控要求，自主確定是否設定轄區(qū)內各城市商業(yè)性個人住房貸款利率下限及下限水平（如有）。銀行業(yè)金融機構則根據(jù)各省級市場利率定價自律機制確定的利率下限（如有），結合本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。
2022年12月30日，央行、原銀保監(jiān)會決定在階段性調整差別化住房信貸政策的基礎上，建立新發(fā)放首套商業(yè)性個人住房貸款利率政策動態(tài)調整機制。對評估期內新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。
證券時報·券商中國記者了解到，截至2024年4月末，全國343個城市中已有67個取消了首套房貸利率下限。金融機構反映，這些城市的房貸利率下限取消后，利率會有一定下行，但市場經充分競爭后又形成新的較穩(wěn)定的均衡水平，對當?shù)匦掳l(fā)放房貸有帶動作用。
有分析指出，取消全國層面住房貸款利率政策下限，無疑將帶動更多城市取消利率下限，個別保留當?shù)叵孪薜臒狳c城市自主定價空間也會明顯增大。據(jù)權威人士估計，政策落地后，大多數(shù)城市房貸利率可能下降0.3個至0.4個百分點；按照100萬貸款、30年期限、等額本息還款方式計算，總利息支出可減少7萬余元。市場人士進一步測算，改善性需求住房的利息支出會減少很多。
市場人士判斷，若全國絕大部分城市取消對房貸利率政策下限，未來房貸利率還會有明顯下降，有助于繼續(xù)釋放剛性和改善性購房需求，緩解房企回款壓力。
“此次利率調整依然體現(xiàn)了央行推動利率市場化的清晰思路，也表明央行持續(xù)推動金融機構市場化定價能力的決心。”上述市場人士稱，未來銀行將按照市場化原則與客戶自主協(xié)商確定房貸利率水平，利率市場化層次僅有提升。
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