降息，降首付！央行連發(fā)三大禮包，專家點(diǎn)評(píng)來(lái)了

文 | 新浪財(cái)經(jīng) 徐苑蕾

5月17日，中國(guó)人民銀行（以下簡(jiǎn)稱“央行”）連發(fā)三大禮包，涉及取消房貸利率下限和下調(diào)首付成數(shù)等重磅政策。

受政策面影響，今日午盤開(kāi)盤后，房地產(chǎn)板塊強(qiáng)勢(shì)上漲。A股方面，綠地控股(600606)、金地集團(tuán)(600383)、萬(wàn)科A等漲超10%。港股方面，雅居樂(lè)集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)漲超20%。

專家觀點(diǎn)普遍認(rèn)為，央行政策會(huì)持續(xù)產(chǎn)生影響，對(duì)于今年全年的樓市行情、購(gòu)房者市場(chǎng)信心的提振、房企資金狀況的全面改善等都具有積極的作用，充分體現(xiàn)國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的重視和支持，也充分體現(xiàn)購(gòu)房市場(chǎng)向好發(fā)展的基礎(chǔ)正持續(xù)增加。

取消房貸利率下限，月供或大幅降低

根據(jù)央行通知，取消全國(guó)首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

此外，5月18日起，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%。

房貸利率下限的取消和公積金利率的再次下調(diào)，再一次為樓市釋放利好信號(hào)。 對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，降息可以降低購(gòu)房者上車門檻，對(duì)刺激購(gòu)買需求、樓市預(yù)期有一定的積極作用。

以深圳首套公積金貸款90萬(wàn)元，貸款30年為例，以等額本息方式還款，降息前每月月供3843.15元，降息后月供減少為3722.02元，為購(gòu)房者每月節(jié)省121.13元，還款總額從138.35萬(wàn)元，降低為133.99萬(wàn)元，節(jié)省4.36萬(wàn)元。

事實(shí)上，近期多個(gè)熱點(diǎn)城市已經(jīng)大幅度調(diào)整了首二套房貸利率下限，個(gè)別城市甚至低至3.25%。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，降低貸款利率，降低收入乘數(shù)，意味著降低了月供，特別是在不限制利率下限以后，月供可能會(huì)大幅度降低。再加上房?jī)r(jià)已經(jīng)明顯下跌，未來(lái)月供對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)將從“不可支付”轉(zhuǎn)移到“可支付”。

不過(guò)，政策具體效果取決于銀行執(zhí)行層面如何落地，畢竟這要求銀行讓利。鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示，為了和大型商業(yè)銀行競(jìng)爭(zhēng)，未來(lái)幾個(gè)月一部分城商行有可能會(huì)出現(xiàn)房貸利率九折甚至八折的優(yōu)惠情況，在貸款利率上給予優(yōu)惠與刺激，購(gòu)房者的還款壓力會(huì)進(jìn)一步降低，有助于不斷激活和提升市場(chǎng)交易的活躍度。

首付最低比例調(diào)整，更多人符合購(gòu)房資格

央行通知還涉及貸款最低首付款比例的調(diào)整。通知指出，對(duì)于貸款購(gòu)買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。

在此基礎(chǔ)上，央行各省級(jí)分行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局各派出機(jī)構(gòu)根據(jù)城市政府調(diào)控要求，按照因城施策原則，自主確定轄區(qū)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例下限。

李宇嘉分析稱，目前限制杠桿的必要性已經(jīng)下降，因?yàn)楫?dāng)前面臨的是信貸需求疲弱，加杠桿動(dòng)力減弱的問(wèn)題，這導(dǎo)致金融加速器效應(yīng)退化，也是信貸緊縮、通貨緊縮的罪魁禍?zhǔn)�，迫切需求修�?fù)杠桿動(dòng)力，首當(dāng)其沖的就是降低首付比例。

“國(guó)外首付比例低至10%，有的只有5%。降低比例，疊加房?jī)r(jià)下跌，對(duì)于很多新市民、年輕人來(lái)說(shuō)，購(gòu)房門檻下降了，可以探得著了。而且降首付與降利率結(jié)合起來(lái)，再加上房?jī)r(jià)下跌和后續(xù)可能降稅費(fèi)，月供負(fù)擔(dān)將大幅度下降，房貸進(jìn)入可支付階段，即月供不會(huì)明顯影響居民其他消費(fèi)�！崩钣罴握f(shuō)。

張宏偉表示，首套房貸款首付不低于15%，二套首付不低于25%，意味著購(gòu)房者首付門檻大幅度地降低，從首付的角度來(lái)看，更多的購(gòu)房者符合購(gòu)房資格。

李宇嘉表示，總的來(lái)說(shuō)，目前房地產(chǎn)行業(yè)全面進(jìn)入降成本階段。這種降成本主要是針對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，需求主體轉(zhuǎn)向新市民、年輕人、外來(lái)人口，必須從降房?jī)r(jià)、降利率、降稅費(fèi)等角度推進(jìn)。預(yù)計(jì)，下一步住房交易的稅費(fèi)全面取消，進(jìn)入放水養(yǎng)魚(yú)、涵養(yǎng)稅源的階段。