今年最火爆資產(chǎn)，公募REITs指數(shù)九連漲！全球資本市場(chǎng)震蕩，國(guó)內(nèi)小眾產(chǎn)品公募REITs風(fēng)景獨(dú)好！誰在持續(xù)買入？

公募REITs指數(shù)九連漲。

忽如一夜春風(fēng)來。在全球資本市場(chǎng)震蕩之際，國(guó)內(nèi)小眾產(chǎn)品公募REITs風(fēng)景獨(dú)好。

8月7日，中證REITs全收益指數(shù)大漲1.33%，實(shí)現(xiàn)9連漲，漲勢(shì)如虹。該指數(shù)年內(nèi)漲幅擴(kuò)大至12.85%，成為年內(nèi)表現(xiàn)最好的一類公募產(chǎn)品。具體產(chǎn)品來看，中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT年內(nèi)表現(xiàn)均超30%，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT等6只產(chǎn)品年內(nèi)漲幅超20%。

分析背后原因，專業(yè)機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為無風(fēng)險(xiǎn)利率的持續(xù)下行放大公募REITs高分紅優(yōu)勢(shì)，估值性價(jià)比顯現(xiàn)，不排除一些主流的機(jī)構(gòu)包括保險(xiǎn)、理財(cái)、券商自營(yíng)等參與買入。

公募REITs火爆行情持續(xù)演繹

8月7日，全市場(chǎng)40只公募REITs均實(shí)現(xiàn)上漲，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、華夏和達(dá)高科REIT等5只公募REITs單日漲幅更是超過了3%，嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT等6只產(chǎn)品單日漲幅超2%。

中證REITs全收益指數(shù)大漲1.33%，實(shí)現(xiàn)9連漲，可謂是漲勢(shì)如虹。該指數(shù)年內(nèi)漲幅擴(kuò)大至12.85%，成為年內(nèi)表現(xiàn)最好的一類公募產(chǎn)品。除嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT等2只產(chǎn)品外，公募REITs產(chǎn)品今年全部實(shí)現(xiàn)正收益。

具體產(chǎn)品來看，中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT年內(nèi)表現(xiàn)均超30%，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT等6只產(chǎn)品年內(nèi)漲幅超20%。華夏北京保障房REIT等產(chǎn)品價(jià)格屢創(chuàng)歷史新高。

市場(chǎng)情緒亢奮，公募REITs交易持續(xù)放量，8月7日交易額達(dá)到6.11億元，為3月8日以來新高，換手率1.09%，為4月29日以來新高。

中證鵬元研發(fā)部資深研究員、宏觀及REITs研究小組負(fù)責(zé)人吳進(jìn)輝對(duì)券商中國(guó)記者表示，這算是今年公募REITs市場(chǎng)的第二波大行情，春節(jié)后市場(chǎng)同樣是暴漲實(shí)現(xiàn)9連陽，隨后市場(chǎng)從4月到7月底，接近縮量橫盤了近四個(gè)月，近一周迎來了向上突破行情。

高分紅優(yōu)勢(shì)放大，估值性價(jià)比顯現(xiàn)

全球資本市場(chǎng)持續(xù)震蕩，資金卻在逆勢(shì)買入公募REITs，并呈現(xiàn)愈演愈烈態(tài)勢(shì)。

“隨著無風(fēng)險(xiǎn)利率的持續(xù)下行，近期10年國(guó)債收益率一度突破2.1%，公募REITs高分紅優(yōu)勢(shì)繼續(xù)放大，估值性價(jià)比顯現(xiàn)�！眳沁M(jìn)輝分析，疊加資產(chǎn)荒的背景下，全市場(chǎng)缺資產(chǎn)和缺收益，市場(chǎng)“橫久必破”，資金先后選擇穩(wěn)定的板塊比如保障房和超跌板塊比如產(chǎn)業(yè)園繼續(xù)往上突破，近期消費(fèi)板塊也是受益于下半年宏觀政策取向，對(duì)擴(kuò)內(nèi)需的支持�！盎�本面修復(fù)+利率下行”的核心邏輯下，估值比價(jià)和優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)突破歷史新高。

“公募REITs配置價(jià)值凸現(xiàn)�！敝袣W基金基金經(jīng)理桑磊認(rèn)為，公募REITs是資產(chǎn)類別的有效補(bǔ)充，添加到投資組合里能適當(dāng)降低組合整體的波動(dòng)性。拉長(zhǎng)時(shí)間來看，與股市、債市的相關(guān)性都不是很強(qiáng)，能走出自己的獨(dú)立行情。此外，隨著總規(guī)模的擴(kuò)大、上市公募REITs數(shù)量的增多，公募REITs資產(chǎn)有望受到越來越多資金的關(guān)注。

平安證券指出，一方面，權(quán)益市場(chǎng)弱勢(shì)、利率持續(xù)下行，使得作為高分紅資產(chǎn)且近期價(jià)格穩(wěn)定的公募REITs性價(jià)比越發(fā)突出，當(dāng)前公募REITs與債券、股票的利差分別在歷史70%、90%分位數(shù)以上。另一方面，政策支持態(tài)度明確，市場(chǎng)穩(wěn)步擴(kuò)容，推出公募REITs實(shí)時(shí)指數(shù)，投資環(huán)境越來越友好。

券商中國(guó)記者統(tǒng)計(jì)，截至8月7日，2024年公募REITs市場(chǎng)共分紅44.78億元，而目前全市場(chǎng)公募REITs總市值為1185.67億元，分紅收益率并不低，大幅領(lǐng)先滬深300和中證500。上海證券分析，過去一年公募REITs分紅收益率為6.9%，甚至高于中證紅利指數(shù)，由于公募REITs強(qiáng)制分紅的特點(diǎn)，因此不同類型公募REITs成立以來分紅比例都較高。

公募REITs行情持續(xù)演繹，其背后不排除機(jī)構(gòu)資金在進(jìn)場(chǎng)買入。吳進(jìn)輝指出，據(jù)初步了解，主流的機(jī)構(gòu)包括保險(xiǎn)、理財(cái)、券商自營(yíng)等或都有參與，還有部分散戶資金。另外，近期債券型投資者受限于央行指導(dǎo)大行賣債影響，部分資金也有可能流入公募REITs市場(chǎng)。

警惕兩大風(fēng)險(xiǎn)

今年不少公募REITs有不錯(cuò)表現(xiàn)，不少市場(chǎng)人士表示行情表現(xiàn)超出預(yù)期。

短期來看，公募REITs持續(xù)大漲后，是否存在回調(diào)風(fēng)險(xiǎn)？吳進(jìn)輝認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)行情單個(gè)標(biāo)的漲幅較多，交易額放量還不算極致，市場(chǎng)能否持續(xù)上漲？可跟蹤交易額的變化，機(jī)構(gòu)投資者切勿盲目追高，考慮到市場(chǎng)規(guī)模和流動(dòng)性，難以快進(jìn)快出，要注意適當(dāng)優(yōu)化倉位和止盈。按照大拇指法則，大漲的背后往往止盈訴求比較大。謹(jǐn)記市場(chǎng)前兩年的暴漲暴跌，隨時(shí)做好風(fēng)險(xiǎn)管理。

這波產(chǎn)業(yè)園、倉儲(chǔ)物流的上漲行情何時(shí)止盈？平安證券認(rèn)為可將它們與保障房的利差作為觀察路標(biāo)，當(dāng)利差壓縮較明顯時(shí)可考慮止盈。歷史上產(chǎn)業(yè)園、倉儲(chǔ)物流現(xiàn)金分派率相對(duì)保障房板塊的利差均值分別為320BP、42BP ，當(dāng)前為349BP、135BP。

展望公募REITs后市表現(xiàn)，桑磊認(rèn)為近期國(guó)家發(fā)展改革委對(duì)外發(fā)布《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》，市場(chǎng)對(duì)公募REITs新發(fā)和擴(kuò)募提速的預(yù)期有所增強(qiáng)，隨著公募REITs總市值的擴(kuò)大，配置價(jià)值或?qū)⒅鸩教嵘�，有望吸引增量資金流入。但同時(shí)，對(duì)各投資機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)研究能力也提出了更高的要求。

吳進(jìn)輝維持公募REITs震蕩走牛的觀點(diǎn)，可逢低可入，關(guān)鍵是考核底層資產(chǎn)的穩(wěn)定性和成長(zhǎng)性，策略上可以加大配置龍頭，把握消費(fèi)板塊的機(jī)會(huì)和可能的政策紅利。

后續(xù)需要關(guān)注哪些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？平安證券認(rèn)為，一是基本面仍偏弱，大租戶退租、降租事件仍可能發(fā)生，產(chǎn)業(yè)園、倉儲(chǔ)物流仍需尤其關(guān)注這一風(fēng)險(xiǎn)；二是關(guān)注公募REITs發(fā)行帶來的供給壓力。擇券上，一是保障房、環(huán)保板塊經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)較為穩(wěn)定，配置型資金可持續(xù)關(guān)注。二是季報(bào)發(fā)布以來產(chǎn)業(yè)園、倉儲(chǔ)物流上漲，這是基于業(yè)績(jī)對(duì)極端避險(xiǎn)情緒的修復(fù)，有一定合理性；但從以價(jià)換量、出租率同比普遍下行、大租戶退租事件等來看，未來產(chǎn)業(yè)園、倉儲(chǔ)物流經(jīng)營(yíng)壓力仍然不小。

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