期待已久，存量房貸利率調(diào)降終于落地。
9月24日，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上宣布，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的附近，預(yù)計(jì)平均降幅大約在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。
根據(jù)測(cè)算，若存量房貸降低50個(gè)基點(diǎn)，那么對(duì)于100萬(wàn)元貸款本金、30年等額本息的還貸方式，其月供可以減少300元。
此外，統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國(guó)層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調(diào)至15%。
重大利好下，存量房貸“高位站崗者”略微安心，低迷已久的房地產(chǎn)市場(chǎng)也被打入一針強(qiáng)心劑。不過，政策后續(xù)會(huì)如何具體落地，能否跨行轉(zhuǎn)按揭，銀行業(yè)如何降低存量按揭利率的負(fù)面影響等，也是需要關(guān)注的問題。
圖源：圖蟲創(chuàng)意
最高有望減少145個(gè)基點(diǎn)
“國(guó)慶大禮包”來(lái)了。
家住上海的余女士在2023年購(gòu)入二套房，房貸利率為5.25%。一年來(lái)，眼看著新房利率持續(xù)下行，她研究過提前還貸、商轉(zhuǎn)公，但都因各種原因難以操作。關(guān)注存量房貸降息許久，此次終于要落地了，余女士想著趕緊聯(lián)系銀行。
潘功勝在發(fā)布會(huì)上表示，人民銀行擬指導(dǎo)銀行對(duì)存量房貸利率進(jìn)行批量調(diào)整，將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的附近，預(yù)計(jì)平均下降幅度在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。
根據(jù)預(yù)測(cè)，這一項(xiàng)政策將惠及5000萬(wàn)戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數(shù)大概1500億元左右。這有助于促進(jìn)擴(kuò)大消費(fèi)和投資，也有利于減少提前還貸行為，同時(shí)還可以壓縮違規(guī)置換存量房貸的空間，保護(hù)金融消費(fèi)者的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
對(duì)于存量房貸跨行轉(zhuǎn)按揭，潘功勝表示，初期會(huì)先在本行內(nèi)實(shí)施轉(zhuǎn)按揭，下一步再考慮是否需要跨行轉(zhuǎn)按揭。
潘功勝還提醒，央行近期會(huì)正式發(fā)布文件�！耙�?yàn)樯婕暗慕杩钊撕芏�，銀行也需要有一定的時(shí)間進(jìn)行必要的技術(shù)準(zhǔn)備，估計(jì)銀行很難馬上給你辦這個(gè)事情，所以大家不要今天下午就跑到銀行去了。”
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，此次政策統(tǒng)籌了存量房貸和增量房貸，覆蓋面非常廣。同時(shí)，政策具有刺激消費(fèi)、防范風(fēng)險(xiǎn)的導(dǎo)向。無(wú)論是已購(gòu)房還是新購(gòu)房的，都可以降低資金壓力，同時(shí)減輕成本。
在廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，此次下調(diào)與提前還貸潮關(guān)系不大，主要原因在于近期內(nèi)需疲弱�！傲硪环矫妫袚�(dān)高利率的主要是2017-2021年買房的群體，這部分群體很多都是上一輪城鎮(zhèn)化高峰期進(jìn)入城市的年輕人、新市民，由于房?jī)r(jià)下行、就業(yè)承壓，償還壓力過高可能產(chǎn)生部分群體斷供的風(fēng)險(xiǎn)�！�
實(shí)際上，這是全國(guó)第二次降低存量房貸利率。在去年9月，存量房貸利率已經(jīng)進(jìn)行過一次統(tǒng)一調(diào)整。
當(dāng)時(shí)的政策主要面向存量首套房，要求存量房貸下調(diào)后的LPR加點(diǎn)不能低于發(fā)放時(shí)的城市下限。按照央行發(fā)布的《2023年第四季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，截至2023年底，已有超過23萬(wàn)億元存量房貸的利率完成下調(diào)，調(diào)整后加權(quán)平均利率是4.27%，平均降幅為73個(gè)基點(diǎn)，每年減少借款人利息支出約1700億元，惠及5325萬(wàn)戶、約1.6億人。
雖然去年9月的降息幅度較大，但范圍局限于首套房，且一年來(lái)，新增房貸利率快速下行，導(dǎo)致存量和新增的剪刀差再次擴(kuò)大。據(jù)測(cè)算，目前新房房貸利率約3.3%，而存量房貸利率平均逾4.1%，相差約80個(gè)基點(diǎn)。
“疊加最近幾年LPR下調(diào)和去年存量房貸利率，實(shí)際上已經(jīng)較大幅度地降低了月供負(fù)擔(dān)和壓力�！眹�(yán)躍進(jìn)稱，若考慮到2020年以來(lái)五年期以上LPR已經(jīng)減少了95個(gè)基點(diǎn)，然后疊加此次50個(gè)基點(diǎn)，那么最近4年存量房貸利率其實(shí)可以減少大概145個(gè)基點(diǎn)，是歷史非常罕見的降存量房貸的政策。
若按此計(jì)算，綜合考慮最近4年的房貸政策，100萬(wàn)元貸款本金、30年等額本息的按揭貸款，其月供累計(jì)已經(jīng)減少了870元。換句話說(shuō)，對(duì)于貸款100萬(wàn)元的家庭來(lái)說(shuō)，每個(gè)月銀行卡其實(shí)可以少支付870元。
或帶動(dòng)四季度GDP增長(zhǎng)
9月26日上午召開的“金融支持經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展”的新聞發(fā)布會(huì)，可謂重磅政策頻出，遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期。
在房地產(chǎn)政策方面，除了最受關(guān)注的降低存量房貸利率、降低二套房首付比例，央行還宣布，將5月份人民銀行創(chuàng)設(shè)的3000億元保障性住房再貸款，中央銀行資金的支持比例由原來(lái)的60%提高到100%，增強(qiáng)對(duì)銀行和收購(gòu)主體的市場(chǎng)化激勵(lì)。并將年底前到期的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款和“金融16條”這兩項(xiàng)政策文件延期到2026年底。
“這將顯著加快各地收購(gòu)存量商品房用作保障房的進(jìn)度，緩解商品房市場(chǎng)庫(kù)存壓力。以上兩項(xiàng)措施意味著房地產(chǎn)支持政策在需求端顯著加碼。也意味著以‘三只箭’為重點(diǎn)，房企融資支持政策將延長(zhǎng)一年�！睎|方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，預(yù)計(jì)下一步各地將著力落實(shí)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，房企信貸融資來(lái)源在8月同比轉(zhuǎn)正后，將保持持續(xù)改善勢(shì)頭。
王青認(rèn)為，接下來(lái)的重點(diǎn)是進(jìn)一步下調(diào)新發(fā)放居民房貸利率，這是扭轉(zhuǎn)樓市預(yù)期的關(guān)鍵。本次央行宣布下調(diào)政策利率20個(gè)基點(diǎn)后，新發(fā)放居民房貸利率會(huì)跟進(jìn)下調(diào)。
“不過，考慮到當(dāng)前物價(jià)水平較低，GDP平減指數(shù)同比為負(fù)，計(jì)入物價(jià)因素的實(shí)際居民房貸利率仍然處于高位，下調(diào)空間較大。進(jìn)一步下調(diào)房貸利率，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施定向降息，將是未來(lái)樓市支持政策的主要發(fā)力點(diǎn)�！彼f(shuō)。
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在政策利率方面，央行此次也打出“組合拳”。
央行宣布，將于近期下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，今年年內(nèi)還將視市場(chǎng)流動(dòng)性的狀況，擇機(jī)進(jìn)一步下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.25-0.5個(gè)百分點(diǎn)。
存款準(zhǔn)備金率，是指銀行需要將其所吸收存款的一部分存放在中央銀行的比例。降低0.5個(gè)百分點(diǎn)，將向金融市場(chǎng)提供長(zhǎng)期流動(dòng)性約1萬(wàn)億元。
此外，新發(fā)政策還包括7天期逆回購(gòu)操作利率下調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)，從目前的1.7%調(diào)降至1.5%，同時(shí)引導(dǎo)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率和存款利率同步下行，保持商業(yè)銀行凈息差的穩(wěn)定；創(chuàng)設(shè)證券、基金、保險(xiǎn)公司互換便利；創(chuàng)設(shè)股票回購(gòu)增持專項(xiàng)再貸款等。
此前，承壓的銀行息差被視作存量房貸降息落地的一大阻礙。此次政策“組合拳”會(huì)如何影響銀行凈息差？
“這次利率調(diào)整對(duì)銀行凈息差的影響總體保持中性�！迸斯俦硎�，下調(diào)存量房貸利率將減少銀行的利息收入，但也會(huì)減少客戶的提前還款。央行降準(zhǔn)相當(dāng)于為銀行直接提供低成本的、長(zhǎng)期的資金運(yùn)營(yíng)，中期借貸便利和公開市場(chǎng)操作是央行向商業(yè)銀行提供中短期資金的主要方式，利率的下降也將降低銀行的資金成本。
此外，潘功勝還談到，預(yù)期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率、存款利率將會(huì)對(duì)稱下行。
他表示，前幾次的存款利率，央行通過利率自律機(jī)制，因?yàn)榇婵罾手匦露▋r(jià)要比貸款慢，引導(dǎo)存款利率下行形成的重新定價(jià)效果將會(huì)累計(jì)顯現(xiàn)。在政策調(diào)整的方案設(shè)計(jì)中，人民銀行的技術(shù)團(tuán)隊(duì)經(jīng)過多輪認(rèn)真地量化分析評(píng)估，這次利率調(diào)整對(duì)銀行收益的影響是中性的，銀行的凈息差將保持基本穩(wěn)定。
“這三項(xiàng)重大政策的調(diào)整有利于提振投資者信心。在9月18日美聯(lián)儲(chǔ)開啟新一輪降息周期后，近期人民幣匯率出現(xiàn)了較快的升值，為央行實(shí)施更加靈活的增量貨幣政策打下了基礎(chǔ)�！敝袊�(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事楊德龍對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)說(shuō)。
楊德龍指出，三項(xiàng)利好政策將極大提振投資者信心，推動(dòng)我國(guó)資本市場(chǎng)走出一輪大幅反彈的走勢(shì)，也建議相關(guān)部門能夠因勢(shì)利導(dǎo)，在美聯(lián)儲(chǔ)降息的時(shí)間窗口內(nèi)進(jìn)一步加大政策的支持力。
FOST首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馮建林也認(rèn)為，從經(jīng)濟(jì)基本面和政策面看，隨著已有政策的落實(shí)以及出臺(tái)新的穩(wěn)增長(zhǎng)政策，四季度經(jīng)濟(jì)增速有可能略快于三季度�！懊髂�，我國(guó)仍然有可能提出相對(duì)積極的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)并配套一定力度的政策。”
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