房地產(chǎn)貸款調(diào)查
南方財經(jīng)全媒體記者 楊希 吳霜 北京、上海報道
進(jìn)入二季度，各地樓市新政策密集出臺。據(jù)21數(shù)據(jù)新聞實驗室梳理，截至5月中旬，全國已經(jīng)有超130城發(fā)布樓市新政。
對購房者而言，擇一地而居，房價是比較受關(guān)注的變量。首付比例和銀行的房貸利率雖然也影響著購房成本，但購房者往往沒有太大的騰挪空間。
本輪調(diào)控中，牽引房貸利率下行的政策和因素有多個。
一是5月15日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布“關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知”，明確貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點。
二是5月20日，5年期以上LPR超預(yù)期單獨下調(diào)15BP至4.45%。兩因素疊加，目前部分地區(qū)新發(fā)放首套房貸利率最低可至4.25%。
三是各地因城施策，對房貸利率進(jìn)行調(diào)整。
據(jù)貝殼研究院發(fā)布的重點城市主流房貸利率數(shù)據(jù)，2022年5月貝殼研究院監(jiān)測的103個重點城市主流首套房貸利率為4.91%，二套利率為5.32%，分別較上月回落26、13個基點，再創(chuàng)2019年以來新低；5月平均放款周期為29天，與上月持平。
密集調(diào)控之下，各地房貸利率水平如何？記者結(jié)合多方采訪與公開信息進(jìn)行了梳理。
一線城市：利率隨LPR報價有所下調(diào)
一線城市北上廣深由于擁有相對穩(wěn)定的供需關(guān)系，房貸利率相對穩(wěn)定。
具體到前述兩個關(guān)鍵節(jié)點，5月15日新發(fā)放首套房貸利率下限下調(diào)之初，多地立即跟進(jìn)，但北上廣深并未跟進(jìn)下調(diào)，一度拉大了與其他地區(qū)的利率差距。
5年期以上LPR下調(diào)后，一線城市房貸利率才跟隨下調(diào)。
記者了解到，目前北京大行的首套房貸利率為5年期LPR+55個基點，二套房貸利率為5年期LPR+105個基點，即首套5%，二套5.5%。
另據(jù)記者統(tǒng)計，上海部分銀行首套房貸利率為4.8%，二套房貸利率為5.5%；廣州部分銀行首套房貸利率為4.85%，二套房貸利率為5.05%；深圳部分銀行首套房貸利率為4.75%，二套房貸利率為5.05%。均隨5年期LPR下行而下降。
新一線城市：房貸利率過山車
新一線城市特點與一線城市不同。新一線城市是與周邊城市發(fā)生商業(yè)聯(lián)系的樞紐。過去一段時間，部分新一線城市房價升溫又驟降，房貸利率帶給購房者的體驗也如同“過山車”。
2021年成都首套房貸利率曾長期保持在5.88%，甚至一度高達(dá)6.20%。2022年以來，房貸利率逐漸回落，4月已有購房者以4.90%的利率簽訂貸款合同，5年期以上LPR下調(diào)之后，該購房者房貸利率可以進(jìn)一步下調(diào)到4.75%。
2021年中，杭州房貸利率攀升至高點，首套房貸利率達(dá)到6.2%，二套房貸利率達(dá)到6.4%，此后逐步走低。最新消息是，杭州部分銀行首套房貸利率最低為4.45%，二套房貸利率為5.1%。
鄭州的情況與之相似。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，去年10月鄭州首套主流房貸利率為6.13%，二套主流利率6.37%；截至5末，鄭州首套主流房貸利率為4.4%，下調(diào)幅度達(dá)173BP，二套利率下調(diào)幅度達(dá)117BP。
南京一家銀行的客戶經(jīng)理向記者表示，南京目前首房首貸利率最低可達(dá)到4.25%，二套在貸款尚未還清的情況下，首付比例要八成，貸款利率為5.05%。目前很多操作方法是，將首套房的商業(yè)貸款還清，這樣二套房首付比例只有五成，并且在購買第二套房時可以享受首套房的貸款利率，也就是4.25%。
年前，南京的首套商貸利率是6.2%-6.3%。近期由于多方政策的影響，利率一路下降，最低至4.25%，可以說是2013年6月以來的最低。
從審核標(biāo)準(zhǔn)來看，政策上與之前保持不變，但實際操作中有一些放寬。比如，只要征信報告沒有問題，大多數(shù)銀行都可以溝通，將收入證明、銀行流水的標(biāo)準(zhǔn)定為每月還貸金額的1.5倍左右，而之前是2倍。
二三四線城市：政策松綁持續(xù)加碼
在本輪調(diào)控中，部分二線城市積極響應(yīng)，政策松綁持續(xù)加碼，包括放款限購限貸政策、調(diào)整公積金貸款政策等多項措施。
在房貸利率方面，石家莊首套房首付比例降至二成（原三成），對首套房利率實行差異化管理，最低可執(zhí)行 4.4%；昆明首套房貸利率在5年期以上LPR下調(diào)當(dāng)日就跟進(jìn)調(diào)降，最低降至4.25%，包括大行也率先實行；濟南、溫州均已有多家銀行執(zhí)行首套房最低4.25%的房貸利率，二套房貸利率為5.05%。
不過也有部分二線城市房貸利率并未“一降到底”。據(jù)廈門市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會微信公眾號，廈門首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）加10個基點，即廈門首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限由4月的4.9%，下降到了5月的4.55%。
對于三四線城市來說，房貸利率本就不高，本輪政策調(diào)整更多地體現(xiàn)在政策“組合拳”上。
據(jù)東吳證券(601555)統(tǒng)計，僅5月16日至5月20日一周內(nèi)，就有包括綿陽、安陽、安慶、泰州等在內(nèi)的9個三四線城市放松政策，具體包括變更限購1例，下調(diào)首付比例7例，更改首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)1例。
比如，綿陽多家銀行發(fā)出通知，首套房商貸利率執(zhí)行4.4%；宜賓、瀘州等城市的部分銀行相繼跟進(jìn)，將首套房商貸利率下調(diào)至4.4%。
房貸利率因城施策精準(zhǔn)調(diào)控
綜合來看，二季度市場出現(xiàn)了超百城密集調(diào)控的現(xiàn)象。此前一線、新一線城市與二三線城市房貸利率差距較大，尤其反映在首套房上，但是通過調(diào)控，目前不同城市之間的利率差距逐步拉平。
但逐步拉平不等于全國統(tǒng)一房貸利率，事實上還是存在定價差距。
光大銀行(601818)金融市場部宏觀研究員周茂華對記者指出，出現(xiàn)這種房貸差別定價，主要是各區(qū)域（各線城市）樓市存在差異，是各地采取因城施策精準(zhǔn)調(diào)控的具體體現(xiàn)。
周茂華表示，一二三線城市樓市在區(qū)域優(yōu)勢、市場供求等方面差異較為明顯。主要影響城市房地產(chǎn)市場的因素較多，譬如城市經(jīng)濟發(fā)展情況，產(chǎn)業(yè)競爭力，人口變化、宏觀政策等。從近期市場表現(xiàn)看，一二線等城市復(fù)蘇相對領(lǐng)先，隨后這種復(fù)蘇勢頭逐步向三四線城市擴圍，相應(yīng)金融機構(gòu)也將進(jìn)行梯次“定價”，并根據(jù)房地產(chǎn)市場供需、價格變化進(jìn)行精準(zhǔn)調(diào)節(jié)。
從風(fēng)險定價的角度來看，整體而言，一二線城市房地產(chǎn)抗風(fēng)險能力較強，銀行放貸意愿更強，銀行之間競爭更為充分；三四線城市有些是產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向存在問題，或者是人口凈流出城市，銀行放貸則比較有顧慮，利率定價偏高。
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