導(dǎo)語:按揭貸款需求恢復(fù)仍需時間。
“我們按揭恢復(fù)了,額度充足。”隨著上海全面恢復(fù)全市正常生產(chǎn)生活秩序,此前一度摁下“暫停鍵”的房貸市場也開始恢復(fù)了。第一財經(jīng)近日采訪了解到,上海多家銀行的住房按揭貸款業(yè)務(wù)已恢復(fù),且多位信貸經(jīng)理表示房貸額度充足。
與此同時,二手房房貸放款時間也縮短,在審批完成后且收到房產(chǎn)證和抵押證的情況下,最快隔天即可放款;另外,隨著5月5年期以上LPR(貸款市場報價利率)的下調(diào),上海地區(qū)房貸利率同步調(diào)整,目前多家銀行首套房和二套房房貸利率由此前的4.95%和5.65%分別降至4.8%和5.5%,接近一年前的水平。
事實上,不只上海房貸市場,近期多個城市的房貸政策出現(xiàn)松動,各地因城施策節(jié)奏明顯加快,具體舉措包括首付比例下降、提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補貼等,但目前來看市場情緒仍較為低迷,信心恢復(fù)不及預(yù)期。有業(yè)內(nèi)人士分析稱,隨著部分城市疫情緩解及各地房地產(chǎn)政策持續(xù)優(yōu)化,預(yù)計重點城市市場或?qū)⑵蠓(wěn),但多數(shù)城市樓市大概率到下半年才會逐步恢復(fù)。
房貸市場逐步恢復(fù)
此前受疫情封控影響,上海地區(qū)二手房按揭貸款業(yè)務(wù)一度停滯。“4月和5月幾乎都沒有交易,房地產(chǎn)交易中心也停掉了,抵押證出不來,銀行基本上只有還款,沒有放款。”某國有大行個金部相關(guān)負責(zé)人對第一財經(jīng)說道。
該行是上海地區(qū)住房按揭貸款發(fā)放的主力軍之一,但在過去兩個月,由于市場需求不足,按揭貸款投放有限,這也是上海銀行(601229)業(yè)房貸業(yè)務(wù)的一個縮影。央行上?偛抗嫉臄(shù)據(jù)顯示,4月,上海住戶部門貸款減少279億元,其中,短期貸款減少74億元,中長期貸款減少205億元。中長期貸款主要就是住房按揭貸款。
如今,隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)的穩(wěn)步推進,房貸市場逐漸恢復(fù)。記者近日采訪了解到,上海不少銀行網(wǎng)點已經(jīng)開門迎客,可辦理房貸業(yè)務(wù)。而且相比之前,房貸額度更加充足,放款時間也縮短。以二手房為例,審批完成后,在客戶雙證(房產(chǎn)證和抵押證)辦好的情況下,有銀行最快隔天即可放款。而在年初,記者此前采訪獲悉,多數(shù)銀行放款周期為1個月到一個半月。
“(貸款額度)非常充足。”交通銀行某支行信貸經(jīng)理對記者稱,“房貸審批時間和之前比沒變化,但放款速度加快了,之前是一個月左右,現(xiàn)在隔天即可放款,審批時間還是一個月左右!
招商銀行(600036)某支行信貸經(jīng)理也對記者稱,該行房貸額度充足,目前審批需一周左右,主要是確定涉稅評估價和查房,隨后等產(chǎn)證出來后,隔天即可放款。
其他國有大行中,中國銀行(601988)某支行信貸經(jīng)理稱,房貸審批需要2~3周,放款則是在一周以內(nèi);工商銀行某支行信貸經(jīng)理稱,正常情況下兩三周就能放款;郵儲銀行某支行信貸經(jīng)理表示,該行房貸審批同樣是在2~3周,放款大概兩三天;農(nóng)業(yè)銀行某支行工作人員稱,房貸審批放款需35個工作日。
整體而言,不少信貸經(jīng)理和房產(chǎn)中介的共識在于,當前房貸發(fā)放速度進一步加快。而銀行按揭貸款市場的放松,一方面受政策端支持影響;另一方面也與銀行自身額度充足有關(guān),銀行正加大信貸投放力度。
按揭貸款利率再度下調(diào)
在放款提速的同時,第一財經(jīng)在走訪中了解到,上海多家銀行的房貸利率也跟隨5月LPR的變動進行了調(diào)整,這是繼去年7月以來的第二次下調(diào),調(diào)整后的利率水平接近去年7月之前的水平。
2021年7月24日,上海地區(qū)部分銀行上調(diào)了房貸利率,首套房房貸利率由此前的4.65%上浮至5%,即當時的LPR+35BP(基點),二套房房貸利率由5.25%上浮至5.7%,即當時的LPR+105BP,上海房貸市場由此步入“5”時代。
今年1月20日,2022年首期LPR報價出爐:1年期LPR為3.7%,較上期下調(diào)10BP;5年期以上LPR為4.6%,較上期下降5BP。5年期以上LPR與房貸利率息息相關(guān),在此調(diào)整下,上海地區(qū)部分銀行首套房和二套房房貸利率由此前的5%和5.7%分別降至4.95%和5.65%。
5月20日,5年期以上LPR再度下調(diào)15BP至4.45%;诖耍虾5貐^(qū)首套房和二套房房貸利率也進一步分別降至4.8%和5.5%。以300萬元貸款本金、30年等額本息的償還方式進行計算,首套房月供額將從16013.1元變?yōu)?5739.96元,減少了273.14元,一年減少3277.68元,合計減少約9.8萬元。
不過,還需注意的是,按照國內(nèi)房貸利率的區(qū)域特點,最終各地方銀行機構(gòu)是否落地實施還存在不確定性。而且在實際情況中,第一財經(jīng)了解到,不同銀行也會根據(jù)貸款人的資質(zhì)、當時外部環(huán)境等對房貸加點基數(shù)做出不同調(diào)整。但對于銀行來說,相比其他資產(chǎn),住房按揭貸款仍屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),存在加大投放的動力。
除了上海外,其他地區(qū)房貸利率也有不同程度的下調(diào),有的地方已低于5年期以上LPR。此前,央行、銀保監(jiān)會將首套房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20BP。根據(jù)融360數(shù)字科技研究院的監(jiān)測,在5月20日LPR調(diào)降后,截至5月25日,其監(jiān)測的42個城市中,有17個城市最低可執(zhí)行首套4.25%、二套5.05%的房貸利率,包括蘇州、鄭州、濟南、溫州、南京等。不過,部分城市的銀行僅針對優(yōu)質(zhì)客戶或者合作樓盤可以執(zhí)行下限利率水平。
有分析稱,對于購房者來說,房貸利率成本進一步下調(diào),將進一步激活合理住房消費需求,活躍交易行情。供給端和消費端的活躍,將促進房地產(chǎn)行業(yè)景氣度的提升,助力房地產(chǎn)業(yè)朝更穩(wěn)的方向發(fā)展。
房市暖風(fēng)頻吹
房貸市場回暖的背后,離不開政策端的暖風(fēng)頻吹。近兩個月來,各地因城施策節(jié)奏明顯加快,力度不斷加大,政策調(diào)整內(nèi)容向優(yōu)化限購、限貸政策延伸,尤其是部分熱點二線城市加入政策優(yōu)化行列。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計,2022年以來已有超百城放松調(diào)控政策,政策頻次超300次,5月政策優(yōu)化次數(shù)超百次,高于4月。
5月31日,國務(wù)院印發(fā)《扎實穩(wěn)住經(jīng)濟一攬子政策措施的通知》,提振市場信心、穩(wěn)定居民收入預(yù)期。各地進一步加大政策調(diào)整力度。
央行上?偛吭诖饲暗臅h上也提及,要準確把握和執(zhí)行房地產(chǎn)金融審慎管理各項要求,保持房地產(chǎn)信貸投放平穩(wěn)有序,支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑施工企業(yè)的合理融資需求,更好滿足剛需和改善性住房需求。
但從實際效果上看,市場情緒修復(fù)仍需時間,目前按揭貸款投放并未出現(xiàn)明顯增長。鼎優(yōu)地產(chǎn)一位中介告訴記者:“租賃市場最近比較火爆,買賣則需要緩一緩,因為剛剛解封。”
某股份行支行信貸經(jīng)紀也對記者稱:“最近剛解封,居民按揭貸款需求還未恢復(fù),辦理房貸業(yè)務(wù)的客戶還沒明顯增多!
不過,有分析稱,5月份全國二手房市場活躍度已現(xiàn)底部修復(fù)。據(jù)貝殼研究院監(jiān)測,5月貝殼50城二手房成交量同比下降約40%,降幅較上月收窄8個百分點;50城中超八成城市成交量環(huán)比增長,其中長三角和東北區(qū)域重點城市二手房成交量環(huán)比回升較快,如沈陽、長春、哈爾濱以及蘇州、無錫、徐州等成交量環(huán)比增速均超過100%。
“這些城市二手房市場在4月受到疫情重創(chuàng)而低位運行,5月隨著疫情逐漸緩解以及城市內(nèi)寬松調(diào)控政策作用而有所修復(fù)!必悮ぱ芯吭簣蟾娣Q,上海復(fù)工復(fù)產(chǎn)后,預(yù)計住房需求將補償性釋放;同時,穩(wěn)經(jīng)濟的一攬子措施逐步落地,將有利于經(jīng)濟恢復(fù)正常,提高居民對收入的預(yù)期。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示,短期從政策趨勢來看,“房住不炒”底線思維下,各地因城施策或?qū)⑦M一步松綁,其中,一線城市政策預(yù)計繼續(xù)以微調(diào)為主;二線城市多通過親屬投靠、多孩家庭、租賃置換等方式增加戶籍家庭限購套數(shù),非戶籍家庭通過縮短社保或個稅年限精準激活有效需求,同時降低房貸利率、調(diào)整認房認貸標準、降低交易稅費、繼續(xù)優(yōu)化限售等均有空間;多數(shù)仍限購的三四線城市有望全面取消限購。
“預(yù)計隨著部分城市疫情緩解及各地房地產(chǎn)政策持續(xù)優(yōu)化,重點城市市場或?qū)⑵蠓(wěn),但多數(shù)城市市場大概率要到下半年才會逐步恢復(fù)。”陳文靜稱。
(實習(xí)生包云紅對本文亦有貢獻)
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