今年以來，在政策的呵護下，銀行加大信貸支持實體經(jīng)濟和中小微企業(yè)的力度，然而，有不少中介意圖鉆空子，趁機向購房者推銷“以貸換貸”生意，將利率較低的經(jīng)營貸與較高利率的房貸進行置換。7月11日，北京商報記者調查發(fā)現(xiàn)，針對此類違規(guī)行為，北京地區(qū)多家銀行人士表示，“以貸換貸”對于普通購房者來說風險極高，一旦被發(fā)現(xiàn)違規(guī)操作，銀行會要求結清貸款，如無法歸還造成銀行重大損失的，可能會被以騙取貸款罪追究刑事責任。
重拳打擊“以貸換貸”行為
在監(jiān)管要求銀行加大對中小微企業(yè)金融支持力度的當下，卻有中介機構利用抵押經(jīng)營貸利率較低這一優(yōu)勢，為客戶提供“換貸”服務。“只要條件符合就可以考慮換貸，幫你省利息！”近一段時間，不少中介都在社交平臺上不斷推出“以貸換貸”的生意，該方式是購房者經(jīng)過貸款公司一番包裝后，將年利率較低的經(jīng)營貸與年利率較高的房貸進行置換，助推經(jīng)營貸違規(guī)投入樓市。
針對此類違規(guī)交易，已有銀行重拳出擊進行打擊。7月11日，北京地區(qū)多家銀行人士在接受北京商報記者采訪時均表示，一旦發(fā)現(xiàn)“以貸換貸”違規(guī)操作，銀行會要求結清貸款，如無法歸還造成銀行重大損失的，可能會以騙取貸款罪追究刑事責任。
“‘以貸換貸’對于普通購房者來說風險極高�！币晃还煞葜沏y行相關負責人表示，經(jīng)營貸款較住房按揭貸款普遍期限較短，同等貸款金額下，轉換成經(jīng)營貸，會加大個人月供還款壓力，存在較大違約風險；其次根據(jù)監(jiān)管下發(fā)的《關于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領域的通知》要求，如果一旦發(fā)現(xiàn)違規(guī)操作，銀行會要求結清貸款，如無法歸還造成銀行重大損失的，有可能會以騙取貸款罪追究刑事責任。
由于較大金額的經(jīng)營貸普遍需要通過抵押方式從銀行借款，還需要將資金用于生產(chǎn)經(jīng)營，因此，對于那些沒有公司經(jīng)營資質的申請人，中介會通過一系列操作，將一家公司過戶到申請人名下，并偽造經(jīng)營流水，讓用戶“變身”經(jīng)營者，然后再進行產(chǎn)品置換，這也變相構成了騙貸行為。
一家國有大行信貸經(jīng)理提醒，“如果銀行發(fā)現(xiàn)經(jīng)營貸被用于償還房貸，即使這筆貸款已經(jīng)發(fā)放也可以進行追回，銀行一旦發(fā)現(xiàn)‘以貸換貸’此類操作便會要求歸還這筆貸款，若購房者未在限定時間內歸還，銀行便會采取起訴、拍賣抵押物等措施”。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄表示，近期以來隨著樓市寬松政策逐漸發(fā)酵，信貸端下調房貸利率，樓市成交迎來了明顯的回溫，尤其是熱點一二線城市，出現(xiàn)了一些鉆政策空子，如“以貸換貸”等現(xiàn)象，擾亂了市場的穩(wěn)定健康發(fā)展，值得注意的是，政策的適度放寬并不意味著完全放開，更不意味著部分中介以及炒房者等可以借機擾動市場秩序。
加強審核嚴防經(jīng)營貸違規(guī)入市
經(jīng)營貸置換房貸套路的出現(xiàn)，說明當前貸款中介市場亂象依舊未得到完全解決，在調查過程中，北京商報記者注意到，也有不少銀行收緊了經(jīng)營貸審核標準，例如將宣傳口吻由此前較為確定的“有穩(wěn)定、合法的收入來源和預期收益”等口徑改為“具體情況需要上報系統(tǒng)進行審核，不同用戶審核標準不一”等。
“目前我行經(jīng)營貸利率大概在4%左右�！币患覈写笮行刨J部門人士說道，“具體能貸多少金額還要根據(jù)用戶的資質一事一議，并沒有統(tǒng)一的標準，一旦貸款用途沒有�？顚Ｓ�，銀行都可以根據(jù)大數(shù)據(jù)查詢到�！�
另一位國有大行支行人士也介紹稱，“目前行內對經(jīng)營貸的要求是為一家公司的法人或股東，靠中介包裝成為‘經(jīng)營者’是違規(guī)的，我行會對做經(jīng)營貸的公司進行考察和分析，比如公司流水、報表、公司環(huán)境，此外公司經(jīng)營還要滿一年，擔任法人和股東資格滿一年以上才可以申請貸款，包裝后的公司通常法人或股東的變更時間較短，不符合銀行經(jīng)營貸的要求，銀行也會對此加大審核力度”。
“我行現(xiàn)在報批的每筆經(jīng)營貸數(shù)據(jù)都要經(jīng)過系統(tǒng)審核，貸款周期、貸款金額都需要系統(tǒng)監(jiān)測后才能顯示，目前決定經(jīng)營貸放款的參數(shù)不只有流水，還有企業(yè)納稅情況、日均存款等多項內容，不是一個指標決定的。若監(jiān)測到貸款違規(guī)進入樓市，用戶將被拉入‘黑名單’，銀行也將不會再進行審批貸款處理�！币患掖笮豌y行人士說道。
對“經(jīng)營貸”資金入市的違規(guī)行為，強監(jiān)管手段將會只增不減，此前，已有北京、上海、廣東、深圳等多地展開清查行動嚴防信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，銀行針對經(jīng)營貸業(yè)務的審核升級符合預期，通過這種方式能在很大程度上打擊以經(jīng)營貸置換房貸的行為，既規(guī)范了經(jīng)營貸業(yè)務，也規(guī)范了購房貸款方面的業(yè)務。
加強對中介機構的監(jiān)管和排查
今年以來，在加大信貸資金投放力度、減費讓利的監(jiān)管要求下，已有多家銀行將消費貸、經(jīng)營貸利率進行了下調。在采訪過程中，也有多位銀行人士透露，未來將繼續(xù)按照市場化原則進行產(chǎn)品定價，進一步下調經(jīng)營貸利率。
在利率普降的背景下，銀行如何進一步防控風險？在光大銀行(601818)金融市場部分析師周茂華看來，若經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，會導致居民、企業(yè)杠桿負債率上升，容易引發(fā)局部房地產(chǎn)過熱，干擾市場對樓市穩(wěn)定預期。同時，部分中小銀行對房地產(chǎn)資產(chǎn)過度依賴，容易引發(fā)資產(chǎn)負債結構失衡，削弱穩(wěn)健經(jīng)營基礎等。在跨市場資金存在套利且檢查資金違規(guī)使用的成本較高的情況下，就需要在相關貸款各環(huán)節(jié)嚴格把關，壓實責任。對發(fā)現(xiàn)違規(guī)使用貸款資金苗頭及時預警，并對違規(guī)行為進行一定懲戒。
上述股份制銀行相關負責人提到，目前，各家銀行都在嚴格落實監(jiān)管部門相關要求，嚴禁貸款資金用于購買房產(chǎn)、股票、期貨、理財產(chǎn)品等其他權益性投資及法律規(guī)定禁止的用途，如發(fā)現(xiàn)偽造經(jīng)營貸款虛假資質，各行均將采取終止授信額度并提前收回貸款的措施，并保留追究相關責任的權利。
正如陳霄所言，在政策上要嚴格打擊經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市，加強對借款人資格審核，加強對中介機構的監(jiān)管和排查，對違規(guī)行為列入征信系統(tǒng)，另外，對于違規(guī)行為加強懲治力度，借此增加對經(jīng)營貸違規(guī)入市的警示作用。
“銀行也需要向用戶提醒此類經(jīng)營貸置換房貸的違規(guī)行為。”陳霄進一步提醒稱，部分用戶可能不了解業(yè)務情況或存在僥幸心理，銀行應明確告知用戶此類行為屬于違規(guī)操作，若是被發(fā)現(xiàn)不僅會被收回貸款，對于個人征信和以后購房等貸款等都會有所影響，嚴重者可能要承擔法律責任，并且還存在著一定的風險，若是中介機構跑路或者是虛假公司，那么購房者將會面臨嚴重的經(jīng)濟損失。
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