每經(jīng)記者 肖世清 包晶晶 每經(jīng)實(shí)習(xí)編輯 馬子卿
7月份，新增社會(huì)融資創(chuàng)6年新低，住戶貸款同比少增2842億元，下半年市場(chǎng)壓力陡增。近日，繼央行下調(diào)中期借貸便利操作（MLF）利率后，本月1年期、5年期以上LPR雙雙下調(diào)。
8月22日，央行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，最新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%�！睹咳战�(jīng)濟(jì)新聞》注意到，兩項(xiàng)貸款利率分別較上一期下調(diào)了5個(gè)、15個(gè)基點(diǎn)。值得注意的是，2022年以來，5年期以上LPR共計(jì)下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)，為2019年房貸利率換錨5年期以上LPR之后降息力度最大的一年。
資料來源：全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心
中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明對(duì)記者表示，這次下調(diào)符合預(yù)期，因?yàn)樯现苎胄邢抡{(diào)了OMO和MLF利率，所以本周一LPR順應(yīng)下調(diào)。從下調(diào)幅度上來看，1年期LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，5年期以上下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)也代表了央行當(dāng)下政策更加聚焦刺激中長(zhǎng)期信貸需求。
值得注意的是，今年以來，1年期LPR下調(diào)了2次，累計(jì)下調(diào)了15個(gè)基點(diǎn)；5年期以上LPR則下調(diào)了3次，累計(jì)下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)。東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青認(rèn)為，8月，5年期LPR報(bào)價(jià)降幅更大。這意味著在政策性降息引領(lǐng)下，新一輪穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)樓市措施正在加碼，重點(diǎn)指向提振宏觀經(jīng)濟(jì)總需求。
房地產(chǎn)方面，中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜8月22日在接受采訪時(shí)對(duì)每經(jīng)記者表示：“本次5年期以上LPR下降至4.3%，同時(shí)亦預(yù)示著購(gòu)買普通住宅的首套房房貸利率下限降至4.1%，二套房房貸利率下限為4.9%，近期部分二三線城市房貸利率已下調(diào)至此前房貸利率下限水平，本次LPR調(diào)降后，房貸利率下限進(jìn)一步降低，各地房貸利率下調(diào)仍存在空間�！�
7月企業(yè)融資及居民信貸需求均偏弱 8月LPR非對(duì)稱下調(diào)
根據(jù)中國(guó)人民銀行8月12日發(fā)布的7月金融數(shù)據(jù)顯示，M2同比增長(zhǎng)12%，增速分別比上月末和上年同期高0.6個(gè)和3.7個(gè)百分點(diǎn)。7月存量社融規(guī)模334.9萬億元，同比增長(zhǎng)10.7%，較6月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，新增社會(huì)融資規(guī)模7561億元，同比少增3191億元，創(chuàng)近六年單月新低。
居民信貸方面，7月住戶貸款增加1217億元，同比少增2842億元，同樣出現(xiàn)較大幅度回落。整體來看，7月金融數(shù)據(jù)不及預(yù)期，企業(yè)融資及居民信貸需求均偏弱。
對(duì)此，陳文靜向記者指出，“8月15日央行開展4000億元中期借貸便利(MLF)操作(含對(duì)8月16日到期的6000億元MLF的續(xù)做)和20億元公開市場(chǎng)逆回購(gòu)操作，中標(biāo)利率分別為2.75%、2.0%，均較前期下降10個(gè)基點(diǎn)。此次縮量續(xù)作符合央行在8月10日“貨幣政策執(zhí)行報(bào)告”中‘堅(jiān)持不搞大水漫灌’、‘不超發(fā)貨幣’、‘保持流動(dòng)性合理充裕’等的基調(diào)，此次降息主要目的為降低實(shí)際貸款利率，使市場(chǎng)主體感受到融資成本下降，激活實(shí)體融資需求�！�
回顧2019年，房貸利率換錨5年期以上LPR，即房貸利率為5年前以上LPR加固定基點(diǎn)，隨5年期以上LPR浮動(dòng)，而本次LPR的調(diào)整將同樣帶動(dòng)房貸利率調(diào)整。
據(jù)悉，LPR利率由兩部分組成，即公開市場(chǎng)操作利率與銀行加點(diǎn)，其中，公開市場(chǎng)操作利率主要指中期借貸便利（MLF）利率。8月15日，央行開展4000億元中期借貸便利（MLF）操作，將MLF中標(biāo)利率下降10個(gè)基點(diǎn)至2.75%。
資料來源：中國(guó)人民銀行官網(wǎng)
對(duì)此，多位分析人士對(duì)記者表示，8月MLF利率下調(diào)，意味著當(dāng)月LPR報(bào)價(jià)的定價(jià)基礎(chǔ)發(fā)生變化，8月LPR報(bào)價(jià)下調(diào)在意料之中。
光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華表示，本次LPR利率下調(diào)，符合市場(chǎng)預(yù)期，主要是上周央行調(diào)降MLF利率錨，央行通過調(diào)整政策利率引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步合理讓利實(shí)體經(jīng)濟(jì)，鞏固經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)；同時(shí)，近期公布數(shù)據(jù)顯示，金融機(jī)構(gòu)也面臨實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資偏弱的問題，金融機(jī)構(gòu)通過適度調(diào)降利率，有助于刺激融資回暖；目前處于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇關(guān)鍵階段，央行加大政策支持力度，促進(jìn)需求加快恢復(fù)。
另外，本月1年期、5年期以上LPR調(diào)整幅度并不一致。其中，1年期品種由此前的3.7%下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)至3.65%，5年期以上品種由4.45%下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至4.3%。
當(dāng)記者問及本月LPR非對(duì)稱下調(diào)的原因時(shí)，明明表示：“目前短端利率處于相對(duì)較低的水平，所以1年期LPR，僅下調(diào)了5個(gè)基點(diǎn)，大幅下調(diào)的必要性不強(qiáng)。5年期LPR下調(diào)，對(duì)于信貸會(huì)有一定的刺激作用，再配合上近期的一系列穩(wěn)增長(zhǎng)政策，估計(jì)本月信貸增速會(huì)有所回升�！�
周茂華認(rèn)為，一方面，金融機(jī)構(gòu)全面降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款成本，意在刺激寬信用，促進(jìn)內(nèi)需加快恢復(fù)；另一方面，5年期利率下調(diào)幅度相對(duì)更大，針對(duì)目前經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇中突出問題，加大穩(wěn)樓市金融支持力度。
今年以來5年期以上LPR“三連降” 房貸利率下限達(dá)2019年以來新低
記者注意到，5年期限以上LPR作為房貸利率的參考基礎(chǔ)，該項(xiàng)利率調(diào)整會(huì)給購(gòu)房家庭帶來影響。年初至今，5年期以上LPR已經(jīng)下調(diào)3次，累計(jì)下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)。
2022年1月，1年期、5年期以上LPR分別從3.8%和4.65%降至3.7%和4.6%；5月份，5年期以上LPR再度降至4.45%，1年期保持不變。此次5年期以上LPR再度大幅下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，業(yè)內(nèi)人士表示降幅超出預(yù)期。
資料來源：中國(guó)人民銀行官網(wǎng)
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉8月22日接受采訪時(shí)對(duì)每經(jīng)記者表示，“LPR下調(diào)預(yù)料在之中，但力度超出預(yù)期。市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)本月1年期將會(huì)下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，5年期以上則會(huì)超過10個(gè)基點(diǎn)。但此次5年期下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，超出了市場(chǎng)預(yù)期。這次5年期的LPR的調(diào)降力度和5月20日的力度一樣，但1年期LPR降幅只有5個(gè)點(diǎn)，主要原因是融資環(huán)境很寬松，銀行同業(yè)拆借、企業(yè)票據(jù)融資利率，降到1%以下了，歷史新低，不需要再次下降了。”
連續(xù)三次下調(diào)之后，首套和二套房房貸利率也下限降至4.1%、4.9%，而這一下限已經(jīng)探至2019年以來的新低。據(jù)分析人士計(jì)算，5年期LPR下調(diào)后，以100萬房貸、等額本息償還30年計(jì)算，此次LPR降低15個(gè)基點(diǎn)至4.3%，月供也將減少89.25元，30年月供一共減少3.2萬元。
陳文靜認(rèn)為：“5月15日，央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知，調(diào)整購(gòu)買普通住宅的首套房房貸利率下限為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行（為5年期LPR+60個(gè)基點(diǎn)）。此次LPR下調(diào)后，各地房貸利率仍有進(jìn)一步下調(diào)空間�！�
此前，8月18日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，完善市場(chǎng)化利率形成和傳導(dǎo)機(jī)制，發(fā)揮貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率指導(dǎo)作用，支持信貸有效需求回升，推動(dòng)降低企業(yè)綜合融資成本和個(gè)人消費(fèi)信貸成本。
王青認(rèn)為，由于居民房貸屬于個(gè)人消費(fèi)信貸，因此本次會(huì)議實(shí)際上著重強(qiáng)調(diào)了要推動(dòng)降低居民房貸利率。這是8月5年期以上LPR報(bào)價(jià)更大幅度下調(diào)的一個(gè)重要推動(dòng)因素。
他表示，8月LPR報(bào)價(jià)如期下調(diào)，市場(chǎng)因素和政策面推動(dòng)下，5年期LPR報(bào)價(jià)降幅更大。這意味著在政策性降息引領(lǐng)下，新一輪穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)樓市措施正在加碼，重點(diǎn)指向提振宏觀經(jīng)濟(jì)總需求。
專家：下半年LPR仍有一定下調(diào)空間 物價(jià)總體有望保持穩(wěn)定
談及本次，利率調(diào)整后給市場(chǎng)帶來的影響。周茂華表示，LPR利率下調(diào)有助于引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)下調(diào)個(gè)人和企業(yè)融資成本，穩(wěn)定市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前景預(yù)期，提振個(gè)人和企業(yè)融資需求。其中，5年期LPR利率下調(diào)，將直接降低制造業(yè)行業(yè)企業(yè)和居民商品房購(gòu)房成本。金融機(jī)構(gòu)貸款利率下調(diào)，銀行凈息差縮窄，勢(shì)必推動(dòng)銀行金融機(jī)構(gòu)加大負(fù)債端管理，通過優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定負(fù)債成本。
“從目前國(guó)內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)面臨困難與挑戰(zhàn)看，降息政策需要與財(cái)政、產(chǎn)業(yè)等政策配合，起到降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)綜合融資成本效果。精準(zhǔn)防疫，落實(shí)好保供穩(wěn)價(jià)措施，紓困助企、穩(wěn)增長(zhǎng)政策，保持物價(jià)穩(wěn)定，就業(yè)持續(xù)改善，內(nèi)需穩(wěn)步恢復(fù)。”周茂華稱。
“下半年仍有一定下調(diào)空間，特別是5年期LPR報(bào)價(jià)還會(huì)有15-20個(gè)基點(diǎn)的較大降幅�！蓖跚嗾J(rèn)為：一方面，疫情波動(dòng)下，下半年消費(fèi)修復(fù)將較為溫和，房地產(chǎn)還會(huì)低位運(yùn)行一段時(shí)間，另外，在全球經(jīng)濟(jì)衰退陰影下，此前對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)拉動(dòng)作用較大的出口存在減速趨勢(shì)。這些因素意味著政策面有可能進(jìn)一步加大穩(wěn)增長(zhǎng)力度，重點(diǎn)是刺激國(guó)內(nèi)總需求。
另一方面，下半年國(guó)內(nèi)物價(jià)形勢(shì)總體有望保持穩(wěn)定，豬肉價(jià)格上漲帶動(dòng)的結(jié)構(gòu)性通脹難以引發(fā)物價(jià)全面大幅大漲，扣除食品和能源價(jià)格的核心CPI將持續(xù)保持2.0%以下的低位（8月為0.8%），不會(huì)對(duì)未來宏觀政策形成較大掣肘。與此同時(shí)，下半年美聯(lián)儲(chǔ)等海外央行在政策收緊過程中，會(huì)更多考慮由此帶來的經(jīng)濟(jì)衰退風(fēng)險(xiǎn)，政策收緊步伐有可能放緩。這意味著國(guó)內(nèi)政策寬松的外部約束也在減輕。
各地樓市政策有望持續(xù)優(yōu)化 熱點(diǎn)城市企穩(wěn)可期
“本次降息是落實(shí)國(guó)務(wù)院‘支持住房剛性和改善性需求’的要求，房貸利率下調(diào)可降低購(gòu)房者置業(yè)成本，對(duì)市場(chǎng)信心和市場(chǎng)預(yù)期的企穩(wěn)將起到積極作用。”陳文靜提出了自己的觀點(diǎn)。
根據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，僅7月單月，全國(guó)已有83省市累計(jì)出臺(tái)93條房地產(chǎn)調(diào)控政策，在7月28日政治局會(huì)議提出“因城施策用足用好政策工具箱”后，各地政策松動(dòng)繼續(xù)向一二線城市擴(kuò)展，政策力度也有逐漸加大的趨勢(shì)。
8月4日，北京宣布“對(duì)中心城區(qū)老年家庭（60周歲及以上）購(gòu)買試點(diǎn)項(xiàng)目，并把戶口遷至試點(diǎn)項(xiàng)目所在地的，給予一定的支持政策�！保粡V州8月8日再次下調(diào)落戶門檻，現(xiàn)本科學(xué)歷、社保在保即可申請(qǐng)入戶；8月，上海臨港(600848)新片區(qū)定向優(yōu)化人才購(gòu)房政策，在臨港新片區(qū)工作的非本市戶籍人才繳納個(gè)稅，或社保滿1年及以上，在臨港新片區(qū)可以限購(gòu)1套住房。不過，所購(gòu)住房自合同網(wǎng)簽備案滿7年后方可轉(zhuǎn)讓。此外，8月17日濟(jì)南宣布推廣二手房“帶押過戶”，激發(fā)二手房市場(chǎng)的交易活力
“預(yù)計(jì)下半年經(jīng)濟(jì)大省仍將持續(xù)出臺(tái)穩(wěn)樓市政策，將有更多城市在優(yōu)化認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)降首付比例等配套政策方向進(jìn)行發(fā)力，配套政策的疊加出臺(tái)，將更好地促進(jìn)剛性和改善性住房需求釋放，帶動(dòng)樓市的企穩(wěn)恢復(fù)�！�
“整體來看，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)恢復(fù)速度較慢，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速自2021年2月至今持續(xù)下行，房地產(chǎn)銷售面積再度走低，而7月部分城市出現(xiàn)項(xiàng)目集體“斷供”的事件，進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)的難度。政治局會(huì)議“因城施策用足用好政策工具箱”定調(diào)后，預(yù)計(jì)調(diào)控政策或?qū)⒊掷m(xù)加力優(yōu)化，疊加信貸環(huán)境的優(yōu)化改善，政策效果有望逐漸顯現(xiàn)，購(gòu)房者預(yù)期和置業(yè)信心有望逐漸回升，后續(xù)市場(chǎng)有望企穩(wěn)，熱點(diǎn)一二線城市或穩(wěn)步復(fù)蘇�！标愇撵o強(qiáng)調(diào)。
封面圖片來源：每經(jīng)記者 張建 攝
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