部分城市首套房貸款利率下限打開：最低可降至多少，會一步調(diào)整到位嗎？

　　“我們也是剛剛看到通知，具體怎么落實，還在研究當中。”9月30日上午，一省級市場利率定價自律機制相關人士對21世紀經(jīng)濟報道表示。

　　其所稱通知，是9月29日晚間，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布的《關于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》（下稱《通知》），《通知》決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

　　符合條件的城市政府需要滿足2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的條件。

　　21世紀經(jīng)濟報道記者同時致電了多個符合條件的二線城市房地產(chǎn)中介人士和銀行網(wǎng)點，均表示內(nèi)部暫時還沒有接到有關首套房利率下調(diào)的通知。

　　據(jù)了解，我國個人住房貸款利率實行全國、城市、銀行三層的定價機制。《通知》發(fā)布后，需要相關城市政府調(diào)整利率下限后，轄內(nèi)銀行機構(gòu)的首套住房貸款利率才會跟隨調(diào)整。具體利率由銀行結(jié)合自身經(jīng)營情況、客戶風險狀況和信貸條件等確定每筆貸款的具體加點數(shù)值。

　　據(jù)相關人士推算，首套房貸款利率如果降低0.5個百分點，對于一筆100萬元、25年的房貸，利息總額將減少超過8萬元，每個月可少還約270元。

　　可能會降至多少？

　　今年5月，央行、銀保監(jiān)會曾發(fā)布《關于調(diào)整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，提出對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

　　9月22日，央行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布顯示，5年期以上LPR為4.3%。在下一次發(fā)布LPR之前有效。即當前首套房貸款利率可低至4.1%。

　　“地方按揭利率下行空間不好預測，具體要看當?shù)刈》康墓┬锠顩r。”方正證券(601901)固定收益分析師張偉認為，從銀行的角度來看，當前30年期城投債利率為3.9%，如果按揭利率跌破這一水平，則對銀行來說配置價值降低。另外上市銀行計息負債成本均值在2%左右，按揭利率突破銀行成本線可能性較小。

　　上海金融與發(fā)展實驗室主任曾剛對21世紀經(jīng)濟報道記者指出，房貸利率下行是長期趨勢，未來有可能比經(jīng)營貸利率更低。從理論上來講，房地產(chǎn)按揭畢竟有房產(chǎn)作為抵押，風險實際上比經(jīng)營貸更小一些。然而，目前的情況是，房貸利率經(jīng)歷多輪調(diào)降之后仍然顯著高于經(jīng)營貸利率，導致市場上房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸的“灰色操作”屢禁不止。房貸利率下行實際上是在回歸合理定價，短期既對房地產(chǎn)市場有一定的正面效應，長期來看還有助于防范銀行業(yè)的潛在風險。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂也對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，據(jù)調(diào)查，目前符合條件的城市基本執(zhí)行的是4.1%（LPR-20BP）的下限水平，年底前下調(diào)，保守估計會降到與經(jīng)營貸類似的3.6%-3.7%左右的水平。房貸降到與經(jīng)營貸差不多的水平，有利于降低購房者成本，同時有利于防止政策套利。

　　研究住房金融的高級經(jīng)濟師陳斌對21世紀經(jīng)濟報道記者分析，銀行利率定價的高低依賴于銀行的運營成本，運營成本主要包括兩個部分：一部分是管理成本，另一部分是風險定價的成本。陳斌同時表示，房貸利率也并非越低越好，一方面銀行要考慮可持續(xù)發(fā)展，另一方面房貸利率突破下限的政策也是階段性的，因此也要注意不能過分透支未來的購房需求，保障房地產(chǎn)行業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。

　　事實上，在《通知》已經(jīng)限定了放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限的時間：2022年底前。據(jù)相關人士介紹，政策到期后，原有政策將自動恢復。

　　招聯(lián)金融首席研究員董希淼認為，此前房貸利率打七折時最低曾到過3.43%（4.9%*0.7），如今在符合兩個條件的城市，首套房貸利率下限可能在3.5%—4.0%之間。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認為，首套房貸利率下限應當在一年期LPR之上，也就是3.65%。

　　專家稱需一步調(diào)整到位

　　“新政出臺之后，四季度大概率會迎來房貸降息潮。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關榮雪認為，9月以來，樓市政策松綁持續(xù)發(fā)力。從成交數(shù)據(jù)上看，今年的金九樓市表現(xiàn)雖不突出，但成交好于預期，新房市場環(huán)比持續(xù)上升且漲幅擴大，同比降幅進一步收窄，市場繼續(xù)企穩(wěn)。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至9月25日，重點8城（北京、深圳、東莞、蘇州、南京、青島、杭州、佛山、下同）新房成交35798套，環(huán)比上升16.1%，同比下降7.3%�！澳壳暗臉鞘刑幵诘撞炕謴椭校�四季度降息潮有助于提振市場信心，預計10月新房成交同比轉(zhuǎn)正，四季度樓市有望打破頹勢，成為今年樓市成交高峰。”關榮雪表示。

　　許小樂對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，預計符合條件的城市會一步到位，將房貸利率下調(diào)到最低水平，“只有一步到位，而不是擠牙膏式的下降才對市場產(chǎn)生最大的作用�！�

　　“新政出臺之后，銀行和地方政府的自主權(quán)增大，四季度有望迎來新一輪房貸降息潮，有助于降低房貸成本和提振市場交易行情。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也認為。

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出，符合條件的城市可以取消首套房貸利率下限，給這部分城市釋放了更大的調(diào)整空間，政策落實到位或?qū)⑻嵴袷袌銮榫w，更好地促進購房需求入市。

　　據(jù)國家統(tǒng)計局公布的70個主要城市數(shù)據(jù)，符合“2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降”條件的城市有23個，其中8個二線城市，15個三線城市。二線城市含有天津、石家莊、大連、哈爾濱、武漢、貴陽、昆明、蘭州；三線城市包括泉州、溫州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟寧、常德、襄陽和桂林。

　　需要指出的是，實際符合條件的城市數(shù)量并不意味只有23個，在70個城市之外，符合上述兩個條件的都可以調(diào)整，也可以不調(diào)整。