房地產(chǎn)貸款集中度實施近兩年，近期再迎來重大調(diào)整。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者獲悉，近日金融部門下發(fā)金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作相關(guān)通知，提出對于受疫情等客觀原因影響不能如期滿足房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，監(jiān)管部門可根據(jù)房地產(chǎn)貸款集中度管理有關(guān)規(guī)定，基于實際情況并經(jīng)客觀評估，合理延長其過渡期。
早在今年2月，央行、銀保監(jiān)會曾發(fā)布通知提出，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向持有保障性租賃住房項目認(rèn)定書的保障性租賃住房項目發(fā)放的有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。
“房地產(chǎn)貸款集中度事實上已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，調(diào)整符合預(yù)期。”有業(yè)內(nèi)分析人士向記者表示，延長房地產(chǎn)貸款集中度過渡期安排，可為銀行尤其是部分大行和股份行支持房貸投放提供空間，并同時提醒稱，延長并非“取消”，表明放松更多是階段性的。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者多方了解到，在金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作相關(guān)通知下發(fā)后，11月14日多家銀行舉行內(nèi)部會議，討論進(jìn)一步加大房地產(chǎn)信貸投放力度。一是針對銀行內(nèi)部“白名單”房企，根據(jù)住宅類項目資金運轉(zhuǎn)狀況與銷售前景積極提供信貸支持；二是完善盡職免責(zé)制度，鼓勵銀行信貸部門員工深入了解房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求，在落實風(fēng)控要求的情況下提供開發(fā)貸、過橋貸款等多種方式金融服務(wù)；三是加大房地產(chǎn)企業(yè)并購的貸款或發(fā)債融資支持，促使房地產(chǎn)企業(yè)通過兼并整合，有效解決部分企業(yè)資金鏈問題。
“目前，我們投行部的多個房地產(chǎn)項目并購貸款業(yè)務(wù)已經(jīng)加快審批流程，可能比原先預(yù)期提前數(shù)周落地�！币患夜煞葜沏y行華東地區(qū)信貸部門人士向記者透露。此外，銀行信貸部門人士已與白名單內(nèi)的部分房地產(chǎn)企業(yè)開展密切溝通，了解他們旗下住宅項目的具體資金需求與資金周轉(zhuǎn)狀況，開始著手設(shè)計過橋貸款等多元化金融服務(wù)，解決他們的燃眉之急。
在他看來，目前銀行加大房地產(chǎn)金融支持，還需具體項目具體磋商，先通過扶持一批優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)項目完工銷售，助力相關(guān)房地產(chǎn)公司逐步實現(xiàn)經(jīng)營利潤與恢復(fù)穩(wěn)健發(fā)展，再通過支持房產(chǎn)企業(yè)并購重組“做大做強(qiáng)”，促進(jìn)整個行業(yè)更好發(fā)展。
過渡期合理延長利好部分大行股份行
“我們看到文件了，還在研究要不要向監(jiān)管部門提出延長過渡期申請�！币晃怀巧绦腥耸繉�21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，2021年初其所在銀行向監(jiān)管部門提交了房地產(chǎn)貸款集中度達(dá)標(biāo)計劃時間表，由于是按季度匯報落實情況，調(diào)整力度還挺大的，基本都提前完成了，“現(xiàn)在的情況不同了，貸款想放也放不去出去，所以也可能不存在會再次超標(biāo)的問題，主要看后期市場的情況而定�！�
2020年12月28日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（下稱《通知》），決定建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度。房地產(chǎn)貸款集中度管理是指銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)（不含境外分行）房地產(chǎn)貸款余額占該機(jī)構(gòu)人民幣各項貸款余額的比例和個人住房貸款余額占該機(jī)構(gòu)人民幣各項貸款余額的比例應(yīng)滿足央行、銀保監(jiān)會確定的管理要求，即不得高于央行、銀保監(jiān)會確定的房地產(chǎn)貸款占比上限和個人住房貸款占比上限。地方監(jiān)管部門可適當(dāng)對轄內(nèi)機(jī)構(gòu)達(dá)標(biāo)進(jìn)行調(diào)整。
《通知》還明確，2020年12月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求，超出2個百分點以內(nèi)的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自該通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自該通知實施之日起4年。房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比的業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期分別設(shè)置。
事實上，按照上述要求，當(dāng)時已有地方金融監(jiān)管部門將轄內(nèi)有達(dá)標(biāo)有困難的法人機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度達(dá)標(biāo)時間延長至6年，以確保超標(biāo)機(jī)構(gòu)平穩(wěn)過渡。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者當(dāng)時曾測算，按照此標(biāo)準(zhǔn)，需要制定達(dá)標(biāo)計劃的銀行不在少數(shù)，包括多家國有大行、股份行以及較多的城農(nóng)商行。而從上市銀行數(shù)據(jù)看，截至今年6月末，大行、股份行中僅有個別銀行相關(guān)指標(biāo)不達(dá)標(biāo)。
“房地產(chǎn)貸款集中度過渡期可合理延長，可以看作是最新文件的配套措施，一方面政策鼓勵機(jī)構(gòu)發(fā)放個人住房貸款，尤其是在年底前，部分城市的房貸利率還可以突破下限要求；另一方面政策還鼓勵機(jī)構(gòu)穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放、穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放，這些都是促進(jìn)銀行投放涉房貸款�！币晃还煞菪腥耸繉�21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，事實上，前期金融部門已經(jīng)出臺了較多的政策，但最終還是要看市場預(yù)期能否改善，只有預(yù)期改善，過渡期延長才有實際意義�！按送�，還要看已經(jīng)達(dá)標(biāo)了的銀行是否能再次突破上限要求。”
銀河證券銀行業(yè)分析師張一緯表示，集中度管理政策邊際放寬好于預(yù)期，能夠一定程度上緩解房地產(chǎn)貸款占比較高的國有大行以及部分超過監(jiān)管上限的股份行在業(yè)務(wù)整改方面的壓力，預(yù)留更多的時間窗口，幫助該類銀行合理適度加大對房地產(chǎn)領(lǐng)域的融資支持。
助力建立新住房制度
最新文件還提出，鼓勵金融機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則，為各類主體收購、改建房地產(chǎn)項目用于住房租賃提供資金支持。商業(yè)銀行向持有保障性住房租賃項目認(rèn)定書的保障性租賃住房項目發(fā)放的有關(guān)貸款，不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。商業(yè)地產(chǎn)改造為保障性租賃住房，取得保障性租賃住房認(rèn)定書后，銀行發(fā)放貸款期限、利率適用保障性租賃貸款相關(guān)政策。
并提出，支持住房租賃企業(yè)發(fā)行信用債券和擔(dān)保債券等直接融資產(chǎn)品，專項用于租賃住房建設(shè)和經(jīng)營。鼓勵商業(yè)銀行發(fā)行支持住房租賃金融債券，籌集資金用于增加住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款和經(jīng)營性貸款投放。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點。
事實上，今年2月發(fā)布的《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》已經(jīng)明確，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向持有保障性租賃住房項目認(rèn)定書的保障性租賃住房項目發(fā)放的有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。
“今年以來，住房租賃領(lǐng)域的金融創(chuàng)新取得重大突破。”中指研究院表示，8月31日3支保租房公募REITs公開上市發(fā)行，保租房公募REITs正式落地；11月8日，建設(shè)銀行300億住房租賃基金已正式落地，探索通過私募基金收購項目、裝修改造、租賃運營，成熟后再通過公募REITs的渠道實現(xiàn)退出。
監(jiān)管部門曾表示，明確保障性租賃住房項目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，有利于銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對保障性租賃住房項目的信貸投放，支持我國住房保障體系建設(shè)，有助于推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。
值得注意的是，11月14日，中國銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》（下稱《通知》），助力優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)緩解流動性壓力，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出，今年以來，面對部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生資金流動性問題，全國已有逾110城市調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管政策，其中部分城市已著手放松資金監(jiān)管為房企提供部分資金支持�！锻ㄖ返某雠_，將在全國層面對保函置換預(yù)售監(jiān)管資金的方式提出細(xì)致要求，既允許房企以保函置換部分監(jiān)管資金，提高資金流動性，又要求資金監(jiān)管賬戶留存充足額度，保障項目竣工交付。
陳文靜認(rèn)為，《通知》出臺后，各地預(yù)售資金監(jiān)管政策有望加快落地執(zhí)行，為優(yōu)質(zhì)房企釋放更多資金流動性。結(jié)合此前多個監(jiān)管部門釋放的政策利好，房地產(chǎn)市場信心有望得到進(jìn)一步提振。與此同時，相關(guān)部門還需積極行動促進(jìn)市場銷售企穩(wěn)，唯有房地產(chǎn)企業(yè)銷售回款得到明顯改善，才能使整個房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)平穩(wěn)發(fā)展。
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