近日，知名數(shù)碼博主李杰靈在微博上發(fā)帖稱，自己在深圳貸款購買的房屋近期評估價出現(xiàn)下降，銀行致電要求他按照合同約定補足50萬元左右的本金。他透露，樓下的業(yè)主打六折出售房屋，影響了自己房屋的評估價。
這條微博引發(fā)了廣泛討論，有網(wǎng)友擔(dān)心自己購買的房屋評估價下跌也會被銀行要求補足本金，而自己拿不出幾十萬補給銀行，不知道后續(xù)銀行會采取何種措施。
為了解更多詳情，記者試圖聯(lián)系該博主，但截至發(fā)稿并未收到回應(yīng)。
李杰靈發(fā)帖稱， 銀行告訴他房價上漲的時候很少人會關(guān)注這一點，但貸款合同中的確有房價下跌購房者要補足本金的相關(guān)條款。
記者多方了解到，李杰靈提到的“補足本金”，實際上是指當?shù)盅何飪r值減少到一定程度時，銀行會要求抵押人補足抵押物的價值。
國家統(tǒng)計局12月15日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，11月全國70個城市的房價持續(xù)總體下調(diào)：新建商品住宅只有9個城市上漲，2個城市價格持續(xù)平穩(wěn)；而二手住宅僅有3個城市上漲，4個城市維持平穩(wěn)，其余城市都是降價。
具體來看，11月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.2%和0.4%，降幅比上月均擴大0.1個百分點。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.2%和0.4%，降幅比上月均收窄0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個百分點；二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.5%，降幅與上月相同。
在簽訂住房貸款合同時，可能大部分購房者更關(guān)注的是貸款金額和月供，并不會仔細閱讀合同中的格式條款，事實上，住房貸款合同中一般對補足抵押物都有明確的約定。
記者獲得的一份北京購房者與郵儲銀行簽訂的《個人購房借款及擔(dān)保合同》顯示，無論任何原因?qū)е碌盅何飪r值減少時，抵押人應(yīng)及時恢復(fù)抵押物的價值，或提供與減少的價值相當?shù)膿?dān)保。
記者獲得的另一份河北購房者與農(nóng)業(yè)銀行簽訂的《個人購房借款及擔(dān)保合同》顯示，抵押期間，抵押物價值減少的，貸款人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押物的價值或提供貸款人認可的與減少價值相當?shù)膿?dān)保。
中國社會科學(xué)院金融研究所銀行研究室主任李廣子透露，監(jiān)管部門一般會要求銀行定期對抵押物價值進行評估，如果價值低于貸款余額，會要求補充其他抵押物。但在實際操作中，這種情況非常少見。
補足抵押物是小概率事件
一位北京銀行(601169)業(yè)資深人士對記者表示，銀行要求購房者補足抵押物的情形不會大面積出現(xiàn)，一方面購房者已經(jīng)支付了一定比例的首付，另一方面貸款金額一般是房屋評估價格60%-70%，普通居民住房按揭貸款一般不會出現(xiàn)問題。不過，如果出現(xiàn)抵押物價值降低導(dǎo)致銀行抵押物不足值的情況，銀行有權(quán)要求貸款人補充抵押物或者提前部分還款，這是法律有規(guī)定的。建議借款人根據(jù)實際情況合理安排貸款金額。
記者采訪的三位北京大型銀行的房貸經(jīng)理均表示，從業(yè)生涯以來從未遇到要求購房者就住房按揭貸款補足抵押物的情況。
一位深圳銀行業(yè)資深人士向記者透露，從實際操作情況來看，針對正常的居民住房按揭貸款，即使房價出現(xiàn)一定下跌，銀行一般也不會要求補足抵押物，或有一些觸發(fā)因素。
北京周泰律師事務(wù)所合伙人肖敬仁解讀稱，如果出現(xiàn)抵押物價值降低導(dǎo)致銀行抵押物不足值，且借款人沒有按銀行要求補足抵押物，根據(jù)雙方約定的其他合同條款，銀行一般有權(quán)利要求借款人一次性還款，或者有權(quán)提前行使抵押權(quán)，并對抵押房產(chǎn)與借款人協(xié)議折價或者按法定程序進行拍賣、變賣。
但在個人按揭貸款買房的實務(wù)中，購房者和銀行之間形成了貸款還貸和房產(chǎn)抵押雙重法律關(guān)系，其中貸款還貸是基礎(chǔ)法律關(guān)系，要求購房者正常還貸是銀行最重要的訴求。對于個人購房按揭貸款，雖然銀行依據(jù)雙方的合同約定有權(quán)要求貸款人補足抵押物，但實踐中只要貸款人能夠繼續(xù)正常還貸，很少有銀行直接主張這一權(quán)利。因為在全國房地產(chǎn)市場下行的大環(huán)境下，單方面強調(diào)合同權(quán)利，只會激化購房者與銀行的矛盾，也不符合目前保交樓、穩(wěn)民生的國家房地產(chǎn)政策。假設(shè)所購房屋的確出現(xiàn)了下跌幅度較大的情況，購房者應(yīng)盡量保證正常還貸并與銀行充分協(xié)商溝通，避免銀行直接通知補足抵押物甚至提前行使抵押權(quán)的情況出現(xiàn)。
北京安杰世澤律師事務(wù)所律師黃興超也認為，在作為借貸雙方的購房者和銀行之間，如雙方無明確約定，只要購房者按時還貸，抵押房產(chǎn)的價值如何下跌都不應(yīng)給購房者增設(shè)其他額外負擔(dān)。
購房者如何應(yīng)對小概率事件？
從各方反饋的情況來看，住房按揭貸款出現(xiàn)補足抵押物的情形非常少見，廣大購房者不用太過擔(dān)心。如果小概率事件真的發(fā)生，也可以按照律師的建議來操作。
黃興超從理論和實踐兩方面分析了應(yīng)該如何應(yīng)對銀行補足抵押物的要求。他表示，銀行作為資金出借方往往會在其提供的制式合同中寫明“補足條款”，即無論任何原因?qū)е碌盅何飪r值減少的，抵押人應(yīng)及時通過提前還貸或提供與減少價值相當擔(dān)保的方式，以此配平抵押物價值的貶損，避免銀行出借資金無法得到順利清償。這類約定保障了銀行作為金融機構(gòu)的利益，在商事金融領(lǐng)域有其合理性。但回歸到現(xiàn)實生活中，房價大幅下跌時，這類約定無疑將給普通購房者帶來“按期還貸+提前清償”的雙重打擊。
對于普通購房者而言，面對房價下跌，一是建議按時還貸不斷供，銀行當然也希望貸款人按合同約定還完剩余的房貸，考慮到啟動司法程序主張合同權(quán)利仍需付出一定的時間和經(jīng)濟成本，銀行大概率也不會嚴格執(zhí)行補足條款。二是如果確實被要求提前還貸或補足擔(dān)保，則可考慮依據(jù)《民法典》第四百九十六條的規(guī)定，嘗試主張銀行作為提供格式條款的一方，沒有采取合理方式提示購房人注意補足條款，因此補足條款不成為合同的內(nèi)容。
北京市盈科（深圳）律師事務(wù)所高級合伙人朱逸聰表示，如果房產(chǎn)價格降幅過大，就要補充抵押品，不然銀行有權(quán)處理房產(chǎn)，這主要是依據(jù)購房貸款合同的約定。如果借款人拒不履行，那么根據(jù)合同條款，銀行可能有權(quán)利要求一次性還款，或者對抵押物進行拍賣。此外，如果借款人認為這些條款是銀行重復(fù)使用的格式文本，沒有用顯著提醒或解釋的方式來引起合同簽訂者注意，可以向司法機關(guān)主張其無效。但在司法機關(guān)認定無效之前，這些條款在形式上推定有效，受到法律保護。
朱逸聰建議購房者與銀行以協(xié)商為主，避免走到訴訟階段，購房者可以考慮與銀行協(xié)商通過其他方式補足抵押物：一是增加保證人，二是在銀行定存一定數(shù)量的貨幣，三是提前還款，四是再提供其他房產(chǎn)做有限的抵押。一個可行的方案是，請保險公司作為第三方，提供補充擔(dān)保。
在北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣看來，住房按揭合同往往是銀行提供的格式文本，里面存在大量的對銀行比較有利的條款，這是一個客觀情況。如果遇到這種情況，業(yè)主可以從以下三個方面入手：一是核實自己的房屋是否如銀行所稱的評估價下降，如果下降，下降了多少；二是捋清貸款合同中有關(guān)抵押物的相關(guān)約定，可以視情況選擇約定中對自己最有利的選項來履行；三是了解銀行是否存在違規(guī)放貸的問題。
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