沉寂了一段時(shí)間，“轉(zhuǎn)貸降息”的生意再次火熱了起來。2023年1月4日，北京商報(bào)記者注意到，一些不法中介再次“抬頭”，通過社交媒體狂推“轉(zhuǎn)貸降息”置換模式，并打出銀行開門紅、春節(jié)前政策優(yōu)惠等旗號吸引用戶的目光�！稗D(zhuǎn)貸降息”就是將較低年利率的貸款和較高年利率的房貸進(jìn)行置換，有中介更是直言“不用去銀行操作”。跟著中介隨便走走流程就能省下數(shù)十萬元利息？“轉(zhuǎn)貸降息”究竟合法嗎？還存在哪些風(fēng)險(xiǎn)隱患？
“轉(zhuǎn)貸降息”生意再抬頭
“春節(jié)將至，抓緊‘上車’，趕上最后一波低利率”“節(jié)前銀行開門紅利率低，抓住機(jī)會就等于省錢賺錢”……近段時(shí)間以來，“轉(zhuǎn)貸降息”的生意再次被炒熱，不少中介以節(jié)前政策利好、可為用戶節(jié)省大筆利息為由，誘導(dǎo)用戶提前結(jié)清5%、6%以上年利率的房貸，再辦理利率較低的貸款進(jìn)行置換。
“年底政策好福利，需要置換高利率房貸的看過來！”湖北地區(qū)一位中介曬出了轉(zhuǎn)貸結(jié)息省錢方案，以貸款金額100萬元、還款方式等額本息為例，若購房按揭貸款期限為30年，年利率為5.88%，月還款金額為5918.57元，總支付利息為113.06萬元。
而通過置換后的低利率貸款還款期限變?yōu)?0年，年利率為3.9%，月還款金額為6007.24元，總利息為44.17萬元�！半m然置換后月還款金額多了一些，但是用戶可以少還68.89萬元，3.9%也只是保守利率，目前最低可以做到3.5%�！边@位中介說道。
北京地區(qū)的中介也曬出了“轉(zhuǎn)貸降息”的優(yōu)惠政策，一位中介直言，“目前銀行開門紅，政策都比較寬松，現(xiàn)在抵押貸利率最低可以做到3.5%，而2022年置換的利率為3.95%�？芍脫Q的銀行產(chǎn)品全稱為經(jīng)營性抵押貸款，這樣的低利率必須依托經(jīng)營貸做抵押貸款才可以拿到”。
近年來，隨著國家加大對普惠金融的支持力度，經(jīng)營類貸款利率整體走低，不少中介便借著政策便利力推“轉(zhuǎn)貸降息”方式。在調(diào)查過程中北京商報(bào)記者注意到，此類業(yè)務(wù)辦理的流程均大同小異，主要為收取用戶材料、銀行下發(fā)批復(fù)、簽約、抵押、開卡、放款、還款。更有中介坦言：“用戶不用跑銀行辦理，全部流程均由我們‘一條龍’服務(wù)�！�
易觀分析金融行業(yè)高級咨詢顧問蘇筱芮表示，“轉(zhuǎn)貸降息”生意再抬頭的主要原因?yàn)�，一方面，近年來銀行類機(jī)構(gòu)對小微企業(yè)的支持力度加大，通過各類減費(fèi)讓利等方式為小微主體進(jìn)行“滴灌”，使得小微融資利率保持在較低水平，另一方面，部分個(gè)人主體在歷史房貸業(yè)務(wù)中所承擔(dān)的利率確實(shí)高于當(dāng)前，且近兩年個(gè)人債務(wù)壓力有所上升，因此，聞風(fēng)而動的中介瞄準(zhǔn)了這部分所謂的“客群”，教唆這部分人來“吃利差”。
墊付“過橋資金”風(fēng)險(xiǎn)難測
跟著中介隨便走走流程就能省下數(shù)十萬元的利息？這樣的方式讓不少用戶動心，尤其是有房貸壓力的購房者們。李錚錚（化名）便是眾多購房者中的一位，她名下有一套2019年購入的房產(chǎn)，房貸為150萬元，彼時(shí)購入的年利率為5.3%，受疫情影響，薪資有所減少，每個(gè)月的房貸壓力讓她喘不過氣。
“我接到過各種中介的電話，對這類信息基本‘免疫’，但一聽到可以用低利率的貸款置換高利率的房貸就有了興趣，要是這類方式真的能減下一大筆利息，我也想申請?jiān)囋��！崩铄P錚說道。
通常情況下，銀行發(fā)放的經(jīng)營貸款，對象一般為企業(yè)、企業(yè)主或個(gè)體工商戶，主要用于滿足個(gè)體工商戶或小微企業(yè)的臨時(shí)性周轉(zhuǎn)資金需求。那么中介又是如何暗箱操作讓沒有經(jīng)營資質(zhì)的用戶成功拿到貸款呢？
一位中介介紹稱，“沒有經(jīng)營資質(zhì)的用戶我們主要有三種解決方式，第一種是辦理營業(yè)執(zhí)照，需要等待3個(gè)月的時(shí)間才能申請貸款；第二種是過戶公司法人，這種方式不需要等待，立刻就能申請貸款；第三種是做消費(fèi)性抵押貸，這類方式的年利率在4.25%，而且貸款額度較低，目前暫不推薦。服務(wù)費(fèi)收取做抵押貸金額的1%-1.5%，辦理營業(yè)執(zhí)照的費(fèi)用由用戶自行負(fù)責(zé)”。
雖然整個(gè)過程均由中介“一條龍”服務(wù)，但最重要的一點(diǎn)不容忽視，在申請低利率貸款之前，用戶需要提前結(jié)清所有房貸，為了解決這一問題，大多數(shù)中介會提供過橋資金服務(wù)。北京地區(qū)一位中介稱，“以過橋資金50萬元為例，借款一天的費(fèi)用是750元，等銀行審批了低利率貸款之后再歸還過橋資金”。
殊不知，此類操作隱藏著各類風(fēng)險(xiǎn)隱患。博通分析金融行業(yè)資深分析師王蓬博指出，“轉(zhuǎn)貸降息”本身就是違規(guī)的存在，屬于虛假借貸，最后可能影響房屋本身的歸屬，其次，監(jiān)管一直在嚴(yán)查經(jīng)營貸或者消費(fèi)貸資金流入房市。最后，在辦理過程中可能會導(dǎo)致用戶個(gè)人信息泄露，被發(fā)現(xiàn)后還有可能影響個(gè)人征信記錄。對銀行來說，應(yīng)嚴(yán)查資金流向，監(jiān)管應(yīng)明確出臺相關(guān)法律法規(guī)嚴(yán)打中介行為，聯(lián)合其他部門一起嚴(yán)打。
對購房者來說，此類“轉(zhuǎn)貸降息”實(shí)際上就是“以貸還貸”。蘇筱芮進(jìn)一步指出，借新的貸款項(xiàng)目，貸出來的資金去還舊的項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)往往會出現(xiàn)在“借新”這部分，通常來講，房貸業(yè)務(wù)擁有明確的抵押物及透明的貸款利率，購房者甚至不需要中介就能自行備齊資料向銀行申請，而小微貸款所涉的抵押物、提交資料以及所能獲取的貸款利率存在更為復(fù)雜的流程和多變的情況，一些中介會利用其中的信息不對稱來欺騙購房者，例如慫恿購房者申請資料造假，誘稱能夠獲取更低的貸款利率等，把所有風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁至購房者后從中坐收漁利。
應(yīng)納入司法打擊范疇
近年來，經(jīng)營貸、消費(fèi)貸資金流入樓市、股市的情況屢禁不止，究其原因便是中介在背后起到了推波助瀾的作用。
近日，銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于警惕不法貸款中介誘導(dǎo)消費(fèi)者違規(guī)轉(zhuǎn)貸的風(fēng)險(xiǎn)提示》表示，在經(jīng)營貸辦理過程中，不法中介宣稱可以提供辦理各項(xiàng)證件、材料的服務(wù)，“幫助”消費(fèi)者申請貸款，其實(shí)是通過偽造流水、包裝空殼公司等手段獲得申請經(jīng)營貸資格,此行為涉嫌騙取銀行貸款，消費(fèi)者甚至可能會被追究相關(guān)法律責(zé)任。
銀保監(jiān)會指出，不法中介為牟取非法利益，往往慫恿消費(fèi)者使用中介的過橋資金償還剩余房貸，并從中收取墊資過橋利息、服務(wù)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等各種名目的高額費(fèi)用，消費(fèi)者“轉(zhuǎn)貸”后的綜合資金成本可能高于房貸正常息費(fèi)水平。即使最終申請經(jīng)營貸失敗，消費(fèi)者仍將被中介要求承擔(dān)上述各項(xiàng)高額費(fèi)用，同時(shí)還將承擔(dān)高息過橋資金的還款壓力。
“銀行必須對借款主體資質(zhì)進(jìn)行交叉驗(yàn)證�！币晃汇y行人士表示，“銀行不能向無實(shí)際經(jīng)營的空殼個(gè)體工商戶、企業(yè)發(fā)放經(jīng)營用途貸款。此外，用戶若偽造經(jīng)營資料、經(jīng)營流水騙取銀行貸款，情節(jié)嚴(yán)重將被司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任，銀行同時(shí)也會要求用戶限期還清所有貸款�！�
防范不法中介的套路陷阱需要多方合力。蘇筱芮指出，不法中介往往不屬于持牌機(jī)構(gòu)，也可能不屬于金融機(jī)構(gòu)的合作方，因此在管轄與打擊上的力度較持牌機(jī)構(gòu)來說有所欠缺。建議從司法層面明確這類行為的定義及范圍，將幫助、教唆、誘導(dǎo)個(gè)人借款的相關(guān)行徑納入司法打擊范疇以震懾市場，例如參照基于傳統(tǒng)共犯理論提出的“幫助信息網(wǎng)絡(luò)犯罪活動罪”來定義不法中介的行為，對于主觀故意、擾亂金融市場正常秩序并實(shí)施幫助作假、教唆的中介予以嚴(yán)厲司法打擊。
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