近段時(shí)間,多地銀行“放寬房貸借款人年齡限制”的話題數(shù)次沖上熱搜,引發(fā)社會(huì)輿論廣泛關(guān)注。北京地區(qū)房貸市場(chǎng)有何變化?2月15日,北京商報(bào)記者進(jìn)行了摸底探訪,與市場(chǎng)表現(xiàn)一致,北京地區(qū)房貸政策也出現(xiàn)了松綁,有部分銀行將借款人可貸“年齡+期限”放寬至80-85周歲,且多家銀行承認(rèn)均可以辦理“接力貸”,用父母購(gòu)房資格購(gòu)房,由父母作為主借人、子女作為共同借款人一起承擔(dān)還貸責(zé)任。
有銀行“年齡+期限”放寬至85周歲
用一輩子的時(shí)光還房貸,你愿意嗎?最近,“房貸還到80歲”的話題火了,起因是多地銀行放開(kāi)了借款人年齡限制,也引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)一線城市房貸政策是否松綁的討論。2月15日,北京商報(bào)記者從北京地區(qū)多家銀行個(gè)貸中心人士處了解到,當(dāng)前已有部分銀行將借款人年齡進(jìn)行了放寬。
一位股份制銀行個(gè)貸經(jīng)理表示,“目前行內(nèi)規(guī)定的最高貸款年限為25年,二套房最長(zhǎng)可貸至85周歲”。值得關(guān)注的是,“可貸至85周歲”并非簡(jiǎn)單等同于借款人85歲還能借款。該行另一位客戶經(jīng)理解釋稱,“可貸至85周歲的意思為借款人還完貸款的年齡不能超過(guò)85周歲,若借款人年齡為80歲,那么可貸的最高貸款年限僅為5年”。
另一家股份制銀行客戶經(jīng)理也介紹稱,“我行首套房借款人可貸‘年齡+期限’為80周歲,二套房借款人可貸‘年齡+期限’為85周歲。具體還需要審核用戶的資質(zhì),目前我行可操作的借款人年齡最大為74周歲”。
從摸底情況來(lái)看,北京地區(qū)部分銀行將借款人可貸“年齡+期限”放寬的區(qū)間在80-85周歲左右。一家城商行客戶經(jīng)理也表示,“我行將首套房、二套房貸借款人年齡進(jìn)行放寬,之前可貸‘年齡+期限’最高不超過(guò)70周歲,現(xiàn)在為最高不超過(guò)80周歲”。不過(guò)該人士也坦言,“一般不建議年齡較大的用戶借款,若借款人年齡為79周歲,審批后只能貸一年,沒(méi)有意義”。
房屋中介人士也證實(shí)了這個(gè)說(shuō)法,一位中介人士指出,“之前可貸款的最高年齡不超過(guò)70周歲,放寬年齡限制是為了方便老年人貸款,不過(guò)還需要年輕人做擔(dān)保,審核條件也比較苛刻”。
不久之前,南寧部分銀行率先將借款人“年齡+期限”從原來(lái)的不超過(guò)70周歲放寬至不超過(guò)80周歲;隨后,杭州、寧波、北京等地陸續(xù)跟進(jìn),另?yè)?jù)媒體報(bào)道,成都也有銀行曝出借款人“年齡+期限”最長(zhǎng)可延長(zhǎng)至90歲。
那么,你支持房貸年齡上調(diào)嗎?在北京商報(bào)發(fā)布的投票調(diào)查中,有部分網(wǎng)友表示,房貸借款人年齡上調(diào)利好中老年購(gòu)房群體,自己也有計(jì)劃買房;也有一部分網(wǎng)友表示,沒(méi)所謂,無(wú)購(gòu)房計(jì)劃。
多家銀行明確可辦“接力貸”
將借款人年齡延長(zhǎng)實(shí)際上是銀行落實(shí)個(gè)人購(gòu)房差異化信貸政策的表現(xiàn),在調(diào)查過(guò)程中,多位銀行個(gè)貸人士指出,若借款人年齡較大,只能通過(guò)“接力貸”獲取貸款,“接力貸”是指以父母作為所購(gòu)房屋的所有權(quán)人,父母方的子女作為共同借款人,貸款購(gòu)買住房的住房信貸產(chǎn)品。
“接力貸”的優(yōu)點(diǎn)就在于子女可以通過(guò)父母的名義獲得首套房購(gòu)房資質(zhì)。銀行個(gè)貸經(jīng)理巖巖(化名)提醒稱,“有的老人名下沒(méi)有房也沒(méi)有貸款記錄,兒女用老人資質(zhì)買房,想占取首套房資格,我們也考慮到此類客戶的需求?梢砸浴恿J’名義購(gòu)房,但必須要求子女和老人為共借人,由子女進(jìn)行還款,這個(gè)業(yè)務(wù)目前還在逐步完善過(guò)程中”。
“‘接力貸’在審批時(shí)只看主借款人購(gòu)房資質(zhì),也就是父母購(gòu)房資格是否為首套或二套。子女作為共同借款人需要有穩(wěn)定工作、工資流水、征信記錄良好等條件。不過(guò)我行要求必須是獨(dú)生子女才可以申請(qǐng),這是考慮到若父母過(guò)世可能存在房屋產(chǎn)權(quán)糾紛問(wèn)題,還款或受到影響!睅r巖說(shuō)道。
眾所周知,北京的首套房購(gòu)房資格十分珍貴,根據(jù)現(xiàn)行條款規(guī)定,居民家庭名下在北京市無(wú)住房且無(wú)商業(yè)性住房貸款記錄、公積金住房貸款記錄的,購(gòu)買普通自住房的執(zhí)行現(xiàn)行首套房政策,即首付款比例不低于35%;居民家庭名下在北京市已擁有1套住房,以及在本市無(wú)住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的,購(gòu)買普通自住房的首付款比例不低于60%。獲得首套資質(zhì),不僅可以大幅降低首付比例,在貸款利率方面也會(huì)更加便宜。多家股份制銀行客戶經(jīng)理也直言,“若老人名下無(wú)貸款記錄、無(wú)房產(chǎn)、無(wú)公積金貸款可以做‘接力貸’,老人為主借款人,需要年輕人共同還貸”。
關(guān)于“接力貸”政策是否合規(guī),目前未有條款明確規(guī)定。不過(guò),北京商報(bào)記者從接近監(jiān)管人士處獲悉,“‘接力貸’這種形式,現(xiàn)行監(jiān)管規(guī)定沒(méi)有明令禁止”。金融行業(yè)資深研究者于百程在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示,“接力貸”需兩方面看,一方面在政策放松可能被子女的房產(chǎn)投資投機(jī)需求利用,以規(guī)避限購(gòu)、限貸政策;另一方面是家庭的合理購(gòu)房需求,但子女的購(gòu)房資金有限,父母可以“接力貸”方式減輕子女還款壓力。不過(guò),“接力貸”中父母作為借款人,對(duì)此要慎重評(píng)估,量力而行,不進(jìn)行投資投機(jī),避免影響晚年的健康生活。
是否還有調(diào)整空間?
借款人年齡有所放寬,利率、房貸額度表現(xiàn)又如何?通過(guò)調(diào)研,北京商報(bào)記者從多位國(guó)有大行、股份制銀行相關(guān)人士處獲悉,當(dāng)前,北京地區(qū)房貸市場(chǎng)利率仍執(zhí)行首套房貸利率4.85%,即5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)+55個(gè)基點(diǎn)、二套房貸利率5.35%,即5年期以上LPR+105個(gè)基點(diǎn))這一標(biāo)準(zhǔn)。
“我行現(xiàn)在首套房貸款利率為4.85%、二套房貸利率為5.35%。北京所有銀行都是一樣的,根據(jù)LPR加點(diǎn)制定,LPR利率上漲房貸利率上漲,LPR下調(diào)房貸利率也跟著下調(diào)。房貸額度一直有,資料齊全后大概一周左右放款!币晃汇y行人士說(shuō)道。
另一位銀行人士也表示,“首套房貸款利率為4.85%、二套房貸款利率為5.35%,F(xiàn)在還貸的人多了,額度充足。資料齊全后,我行3-5個(gè)工作日就可以批款”。
相較2022年的房貸額度“庫(kù)存”規(guī)模不一,放款時(shí)間較慢,2023年開(kāi)年銀行房貸按揭額度較為充足,放款時(shí)間也有所提速。在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙看來(lái),目前房貸額度充足的原因一方面,由于房貸利率的下降,存量貸款利率高于新增貸款利率,大部分群體還貸后在重新貸款;另一方面,近期理財(cái)利率下降,低于房貸利率,倒逼了居民優(yōu)先選擇還貸,使得銀行有充足的資金。從政策上看,目前金融對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持力度較高,支持剛需和改善合理住房需求的釋放。
此外,提前還貸也是造成銀行房貸額度充足的一大原因,2022年,LPR多次下調(diào),疊加首套房貸利率下限調(diào)整政策,讓不少利率站在高位的購(gòu)房者感覺(jué)“不劃算”,部分購(gòu)房者為減輕負(fù)債壓力,踏入提前還貸的“潮流”中,希望能夠提前還款,減少利息支出。
未來(lái),北京地區(qū)購(gòu)房政策是否還有松綁的可能?在王小嬙看來(lái),疫情防控政策調(diào)整之后北京的市場(chǎng)恢復(fù)較快,且作為一線城市,政策較為堅(jiān)挺,短期放寬的可能性不大。不過(guò),于百程進(jìn)一步指出,支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展已成為2023年的房產(chǎn)政策和市場(chǎng)共識(shí),近期房貸政策中對(duì)借款人年齡的放松,對(duì)滿足購(gòu)房人的合理購(gòu)房要求,激活房產(chǎn)市場(chǎng)有所助益。北京房貸市場(chǎng)仍有保持寬松的可能。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則表示認(rèn)為,2020年以來(lái)全國(guó)各地房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松,尤其以房貸政策為主要的政策工具。包括首付比例下調(diào)、房貸利率下降、商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款、一人購(gòu)房全家?guī)、公積金可充當(dāng)購(gòu)房首付款等,以及此次提及的房貸年齡期限延長(zhǎng)政策,其都屬于房貸層面的政策工具內(nèi)容。在他看來(lái),北京地區(qū)也可能有進(jìn)一步放開(kāi)的可能,包括首付比例下調(diào)、認(rèn)房認(rèn)貸范圍擴(kuò)大等。
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