又有銀行因擅自劃扣商品房預(yù)售資金被通報。11月30日，北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年以來，已有浦發(fā)銀行(600000)福州分行、泉州銀行福州臺江支行、招商銀行(600036)福州分行、渤海銀行株洲分行等多家銀行分支機構(gòu)因擅自劃扣商品房預(yù)售資金，被記錄違規(guī)或遭終止監(jiān)管銀行資格。
在分析人士看來，部分銀行劃扣商品房預(yù)售資金用于歸還貸款，是在避免不良損失和保交樓之間選擇了前者，本質(zhì)上屬于兩害相權(quán)取其輕的做法，只要監(jiān)管處罰力度弱于銀行內(nèi)部不良追責(zé)懲罰，這類現(xiàn)象就會屢禁不止�？紤]到地產(chǎn)調(diào)整周期里類似矛盾可能會越來越多，預(yù)計后續(xù)預(yù)售資金監(jiān)管力度和違規(guī)處罰力度仍將大幅提升。
多銀行被記錄違規(guī)或終止資格
這家銀行因擅自劃扣商品房預(yù)售資金被“點名”。近日，福州市城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布通報稱，該局在商品房預(yù)售資金監(jiān)管檢查中發(fā)現(xiàn)，在正榮觀江樾小區(qū)項目未完成交付及不動產(chǎn)權(quán)首次登記，且已明確告知項目屬于有關(guān)保交樓例會重點監(jiān)管項目的情況下，浦發(fā)銀行福州分行仍擅自劃扣預(yù)售資金3000萬元用于歸還貸款。
福州市城鄉(xiāng)建設(shè)局表示，浦發(fā)銀行福州分行已違反相關(guān)規(guī)定，未切實履行商品房預(yù)售資金監(jiān)管職責(zé)。為切實保障購房人合法權(quán)益，禁止挪用預(yù)售資金，對浦發(fā)銀行福州分行上述違規(guī)行為進行通報，并依據(jù)相關(guān)規(guī)定記錄違規(guī)一次。
浦發(fā)銀行福州分行已不是首次被通報，據(jù)了解，2022年3月29日該分行也曾因未按要求實施商品房預(yù)售資金監(jiān)管被記錄一次違規(guī)。結(jié)合此次通報，根據(jù)《福州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法（試行）》第十四條等相關(guān)規(guī)定，福州市城鄉(xiāng)建設(shè)局對該行監(jiān)管銀行資格予以終止。
《福州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法（試行）》顯示，監(jiān)管銀行首次被查出違規(guī)撥付監(jiān)管額度內(nèi)資金的，將被責(zé)令改正、追回款項并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；被查處2次違規(guī)撥付行為的，將暫�；蚪K止監(jiān)管銀行資格，不將其列入商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行名單。
11月30日，北京商報記者就商品房預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)問題致電并采訪浦發(fā)銀行，截至發(fā)稿尚未得到回復(fù)。
而在浦發(fā)銀行福州分行之前，招商銀行福州分行、泉州銀行福州臺江支行也因?qū)⑸唐贩款A(yù)售資金監(jiān)管賬戶款項擅自劃轉(zhuǎn)，被福州市城鄉(xiāng)建設(shè)局記錄違規(guī)一次。根據(jù)通報，招商銀行福州分行系將預(yù)售資金監(jiān)管賬戶款項擅自劃轉(zhuǎn)570萬元用于歸還貸款。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪表示，擅自劃扣商品房預(yù)售資金屬于典型的違規(guī)行為，違反了商品房預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)規(guī)定，違規(guī)的監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)受到相應(yīng)的行政處罰。今年以來頻頻出現(xiàn)銀行因擅自劃扣商品房預(yù)售資金被處罰的事件，也說明了行業(yè)違約現(xiàn)象仍較嚴(yán)重，市場監(jiān)管力度在逐步增強。
違規(guī)劃扣或?qū)е路课蓦y交付
銀行違規(guī)擅自劃扣商品房預(yù)售資金的背后是自身利益和社會利益之間的博弈。星圖金融研究院副院長薛洪言認(rèn)為，部分銀行劃扣商品房預(yù)售資金用于歸還貸款，是在避免不良損失和保交樓之間選擇了前者，本質(zhì)上屬于兩害相權(quán)取其輕的做法，只要監(jiān)管處罰力度弱于銀行內(nèi)部不良追責(zé)懲罰，這類現(xiàn)象就會屢禁不止。
違規(guī)擅自劃扣商品房預(yù)售資金所造成的危害也不容小覷。北京商報記者注意到，渤海銀行株洲分行此前因未經(jīng)株洲市商品房預(yù)售資金監(jiān)管機構(gòu)同意，擅自劃扣恒大譽苑、北大資源天池項目重點監(jiān)管資金，導(dǎo)致項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)資金不足，房屋逾期難交付，引發(fā)房屋買受人頻繁信訪投訴，被株洲市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局約談警示，責(zé)令該分行返還擅自劃扣的商品房預(yù)售監(jiān)管資金。不過，因擅自劃扣的商品房預(yù)售監(jiān)管資金一直沒有整改到位，湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳要求所在市州商品房預(yù)售資金監(jiān)管機構(gòu)暫停與渤海銀行及其所轄基層經(jīng)營單位的商品房預(yù)售資金監(jiān)管合作。同時，建議相關(guān)部門和單位慎重選擇渤海銀行及其所轄基層經(jīng)營單位作為住房公積金、物業(yè)維修基金等資金的存儲銀行。
“商品房預(yù)售資金不規(guī)范使用可能導(dǎo)致延期交房、樓盤爛尾等，負(fù)面影響較大”，某銀行分析人士表示，銀行違規(guī)擅自劃扣商品房預(yù)售資金背后的動因可能與少數(shù)銀行分支行負(fù)債壓力大、少數(shù)銀行內(nèi)部管理存在一些漏洞、商品房預(yù)售管理存在信息不對稱情況、部分業(yè)務(wù)員依法合規(guī)開展業(yè)務(wù)意識有待提升等有關(guān)。
預(yù)售資金監(jiān)管力度仍將加強
為減少擅自劃扣商品房預(yù)售資金等違規(guī)行為發(fā)生，近年來，預(yù)售資金監(jiān)管的力度明顯增強，2022年1月，《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》下發(fā)，明確監(jiān)管額度內(nèi)的資金，在商品房項目完成房屋所有權(quán)首次登記前，商業(yè)銀行不得擅自扣劃；商業(yè)銀行違反預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議，未經(jīng)所在市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門核實同意，擅自撥付監(jiān)管額度內(nèi)資金的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)追回資金，無法追回的依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。
各地也相繼出臺細(xì)則加強預(yù)售資金監(jiān)管力度，北京、武漢、宿遷、南充、石家莊等地均出臺或優(yōu)化了預(yù)售監(jiān)管相關(guān)政策，包括提高預(yù)售門檻、細(xì)化預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶留存額度、入賬流程調(diào)整為先監(jiān)管保護后網(wǎng)簽等。
對于商品房預(yù)售資金監(jiān)管的難點及后續(xù)監(jiān)管趨勢，關(guān)榮雪表示，商品房預(yù)售資金監(jiān)管采取的是“住建部門+監(jiān)管銀行”的監(jiān)管形式，住建部門是監(jiān)管的主管部門，銀行負(fù)責(zé)協(xié)助監(jiān)管，但實際上主管部門無法時刻監(jiān)督監(jiān)管銀行的行為，因此監(jiān)管銀行違規(guī)劃撥商品房預(yù)售資金挪作他用或是清償開發(fā)貸款的事情時有發(fā)生。預(yù)計后續(xù)監(jiān)管力度將會逐漸加大，進一步完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)立法，加強對銀行的監(jiān)督和管理，對于挪用商品房預(yù)售資金的行為嚴(yán)格處理。
薛洪言也認(rèn)為，加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管治標(biāo)之策是加大監(jiān)督、處罰和曝光力度，大幅提高銀行的違規(guī)成本，考慮到地產(chǎn)調(diào)整周期里類似矛盾可能會越來越多，預(yù)計預(yù)售資金監(jiān)管力度和違規(guī)處罰力度仍將大幅提升。而從治本之策來看，應(yīng)推動貸款銀行與預(yù)售資金監(jiān)管銀行分離，從根本上避免銀行陷入自身利益與公眾利益的兩難選擇之中，才能更好地解決預(yù)售資金擅自劃扣的問題。
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