地產(chǎn)新政怎么干？怎么看？
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文 財信研究院 宏觀團隊
伍超明 胡文艷 李沫
投資要點
核心觀點：
一、政策組合拳：供需齊加力，重點轉向呵護房企。5月17日新一輪穩(wěn)地產(chǎn)、去庫存政策組合拳拉開序幕，總體圍繞四個方面展開：一是需求端“三箭齊發(fā)”，降首付比、取消利率下限、降公積金利率；二是供給端設立3000億再貸款工具支持地方國企收儲存量商品房，推動“現(xiàn)房”去庫存；三是支持地方政府收回收購閑置存量住宅用地；四是打好“期房”保交房攻堅戰(zhàn)，充分用好房地產(chǎn)融資協(xié)調機制，推動更多項目納入“白名單”。綜合看，政策調整后，房地產(chǎn)供需兩端政策環(huán)境基本已達到歷史最寬松狀態(tài)，政策重心向改善房企現(xiàn)金流傾斜，供需政策協(xié)同效用有望進一步增強。
二、政策背景：穩(wěn)地產(chǎn)暢循環(huán)、去庫存化風險。一是房地產(chǎn)仍是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，但正成為國內大循環(huán)堵點；二是穩(wěn)增長并阻斷房地產(chǎn)風險擴散至金融和財政領域；三是前期刺激政策效果不及預期，房地產(chǎn)市場仍處于調整期；四是去庫存壓力創(chuàng)有數(shù)據(jù)記錄以來新高。
三、政策影響：需求溫和回升可期，供需堵點有望趨于暢通。一是需求端“三支箭”有望帶動地產(chǎn)銷售增速回升，但力度偏溫和；二是“現(xiàn)房”去庫存，預計保障性住房再貸款能消化110萬套商品房，占待售商品房面積的10%左右；三是地方政府盤活存量土地，面臨資金來源和項目收支平衡的制約，預計短期效果有限；四是“保交房”攻堅戰(zhàn)，重在呵護房企現(xiàn)金流，防范風險蔓延，對新增投資的提振作用或不明顯。綜合看，這次政策組合拳對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和提振預期無疑具有積極作用，但能否一蹴而就穩(wěn)定房市，有待時間檢驗和進一步觀察評估。
事件：5月17日，全國切實做好保交房工作視頻會議在京召開，國務院副總理何立峰就繼續(xù)堅持因城施策，打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰(zhàn)，扎實推進保交房、消化存量商品房等重點工作做出部署。同時央行、金融監(jiān)管總局接連發(fā)布3條關于住房貸款方面的通知，從首付比例、商貸利率下限、公積金貸款利率三方面松綁房地產(chǎn)信貸政策。此外，下午國新辦舉辦政策例行吹風會，住建部、自然資源部、央行和金管局介紹“切實做好保交房工作配套政策”有關情況。新一輪穩(wěn)地產(chǎn)、去庫存政策組合拳拉開序幕，對此，我們進行解讀和政策效果分析。
正文
一、政策組合拳：供需齊加力，重點轉向呵護房企
（一）新一輪穩(wěn)地產(chǎn)、去庫存政策組合拳拉開序幕
自4月底政治局會議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”以來，地方政策及時跟進放松限購、積極嘗試消化存量住房，如目前全國除北京、上海、深圳、廣州、海南、天津 6 個城市外已全面放開地產(chǎn)限購；逾50城已出臺支持住房“以舊換新”政策；臨安、大理等地已進行政府收儲模式探索，市場對全國層面一攬子穩(wěn)地產(chǎn)、去庫存政策預期急劇升溫。5月17日，房地產(chǎn)保交房、去庫存、降首付、降利率等供需兩端政策集中出臺，新一輪穩(wěn)地產(chǎn)、去庫存政策組合拳拉開序幕。具體來看，主要有四方面調整（見表1）。
需求端：“三箭齊發(fā)”，降首付比、取消利率下限、降公積金利率。2024年5月17日，央行與金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布三份文件，對房貸政策進行調整，這是自2023年8月31日大力度調整房貸政策以來的再次集中出臺政策，主要包括三方面內容：1）下調全國層面首套房與二套房最低首付比例5個百分點至15%和25%，首套房首付比例創(chuàng)歷史最低，二套房為金融危機以來最低。政策出臺前，除北京、上海等8個城市外，其他城市均已將首付比調整至全國層面的下限，此次下調后預計各地大概率同步調降，將進一步降低居民購房門檻，對房地產(chǎn)消費形成支撐。2）取消全國層面房貸利率下限。2022年底，央行宣布建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制，對新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。截至2024年3月末，全國已有64個城市取消了首套房貸利率下限。此次調整后，預計更多城市將加快取消下限，有利于個人住房貸款利率中樞的進一步下行，減輕居民部門的購房成本。3）將首套、二套房公積金貸款利率均下調0.25個百分點。此次調整后，5年及以下、5年以上首套房公積金貸款利率分別降至2.35%、2.85%，二套房公積金利率分別降至2.775%、3.325%，均創(chuàng)歷史新低，與相應期限政策利率的利差均有所收窄（見圖1），和第二項政策類似，也有利于減輕居民的購房成本、增強置業(yè)意愿。
供給端一：設立3000億再貸款工具支持地方國企收儲存量商品房。5月17日上午，國務院副總理提出“商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房”，下午吹風會央行宣布設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業(yè)收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。該再貸款發(fā)放對象為21家全國性銀行，利率1.75%，期限1年，可展期4次，央行按照貸款本金60%發(fā)放再貸款，預計將帶動銀行貸款5000億元。加上2022年創(chuàng)設的1000億元租賃住房貸款支持計劃（利率1.75%，按貸款本金的100%予以資金支持），將并入保障性住房再貸款政策中管理，兩項政策預計合計帶動貸款約6000億元。政府收儲商品房模式并非首創(chuàng)，在國內多個城市已有探索。如近年來，濟南、臨安、大理等政府均已出臺政策支持收儲商品房，用作保障房或保租房。
供給端二：支持地方政府收回收購閑置存量住宅用地。盤活存量土地方面，相關負責人表示 “支持地方政府從實際出發(fā)，酌情以收回、收購等方式妥善處置已經(jīng)出讓的閑置存量住宅用地，幫助企業(yè)解困”，未來將從資金、稅費、簡化流程等多方面出臺配套支持政策。地方政府收回、收購土地，用于保障性住房項目的，可通過地方政府專項債券等予以資金支持，可按現(xiàn)有規(guī)定享受保障性住房稅收優(yōu)惠政策、土地使用權權利性質在批準收回時可一并變更登記為劃撥土地。但政策也明確要求“量力而行”，地方政府要統(tǒng)籌考慮項目收支平衡，不增加政府隱性債務風險。該舉措可以直接改善房企現(xiàn)金流，引導優(yōu)質房企資產(chǎn)負債表回歸安全區(qū)間。
供給端三：充分用好房地產(chǎn)融資協(xié)調機制，推動更多項目納入“白名單”，打好保交房攻堅戰(zhàn)。5月17日保交房工作視頻會與例行吹風會上，相關領導明確要著力分類推進在建已售難交付商品房項目處置，全力支持應續(xù)建項目融資和竣工交付，保障購房人合法權益。2024年1月，住建部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制的通知》，截至目前，全國297個地級及以上城市已經(jīng)建立了房地產(chǎn)融資協(xié)調機制，商業(yè)銀行已審批通過了“白名單”項目貸款金額9350億元，“白名單”已成為支持房企融資、助力保交房的關鍵工具。吹風會上，金融監(jiān)管總局表示近期還將發(fā)布《關于進一步發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制作用滿足房地產(chǎn)項目合理融資需求的通知》，用于推動符合“白名單”條件的項目“應進盡進”，商業(yè)銀行對合規(guī)“白名單”項目“應貸盡貸”，預計未來各地將推動更多項目進入“白名單”，支持應續(xù)建項目融資和竣工交付。
（二）房地產(chǎn)供需兩端政策力度大，重心向改善房企現(xiàn)金流傾斜
一是本輪房地產(chǎn)一攬子政策組合拳打出后，供需兩端政策環(huán)境基本已達到歷史最寬松狀態(tài)。本輪政策工具種類數(shù)量明顯多于以往放松周期，且供需兩端的寬松力度均較強。從需求端看，首套房首付比例下限、商品房貸款利率以及公積金貸款利率均已達到歷史新低；除個別城市外，房地產(chǎn)限購政策已全面松綁。從供給端看，在以往“金融16條”、“第二支箭”等滿足房企合理融資需求政策基礎上，本輪政策進一步延伸至支持政府收儲存量商品房、收回收購閑置存量土地、加大“融資白名單”支持力度，既幫助企業(yè)解困，又助力房地產(chǎn)新發(fā)展模式的構建。
二是2022年以來穩(wěn)地產(chǎn)政策重點經(jīng)歷“保交樓-刺激需求-呵護房企”的變化，供需政策協(xié)同效用有望進一步增強。自2021年下半年房地產(chǎn)市場進入下行周期以來，房地產(chǎn)刺激政策經(jīng)歷了三個階段的變化（見圖2）：第一階段，2022年8月，住建部、財政部、央行等有關部門出臺措施，通過政策性銀行專項借款方式，支持已售逾期難交付住宅項目建設交付，“保交樓”政策致力于維護購房人合法權益。第二階段，2023年8月31日，在房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷的背景下，央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合出臺包括下調首套和二套房首付比例、下調二套住房貸款利率下限、降低存量首套住房貸款利率、“認房不認貸”等一攬子房地產(chǎn)需求端刺激政策。但受居民收入和房價預期偏弱、房地產(chǎn)供給端存在堵點等因素影響，需求端刺激政策效果欠佳，房地產(chǎn)銷售、投資延續(xù)負增長。第三階段，2024年5月17日，本輪政策從供需兩端齊加力，無論是需求側的降首付、降利率政策，還是供給側的“保交房”、政府收儲存量商品房、收購房企存量土地政策，都能直接改善房企現(xiàn)金流，有助于房企風險的緩釋、打通供給側存在的堵點，進而實現(xiàn)房地產(chǎn)供需兩端的良性循環(huán)，助力房地產(chǎn)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。
二、政策背景：穩(wěn)地產(chǎn)暢循環(huán)、去庫存化風險
（一）房地產(chǎn)仍是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，但正成為國內大循環(huán)堵點
雖然房地產(chǎn)業(yè)屬于傳統(tǒng)行業(yè)，但不能否認的一個事實是，房地產(chǎn)行業(yè)仍是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對穩(wěn)定經(jīng)濟增長和守住系統(tǒng)性風險底線的重要性，在各行業(yè)中穩(wěn)居前列甚至首位。如居民住房資產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的59.1%（2019年央行調查報告），房地產(chǎn)抵押貸款占商業(yè)銀行貸款的30-50%，土地出讓收入占政府財政收入的30-50%甚至更多。因此，房地產(chǎn)關聯(lián)著家庭、商業(yè)銀行、地方政府的資產(chǎn)負債表，直接影響經(jīng)濟增長和金融穩(wěn)定。
宏觀經(jīng)濟增長方面，據(jù)測算，房地產(chǎn)經(jīng)濟對國民經(jīng)濟的貢獻率超過五分之一。在我國國民經(jīng)濟中，與房地產(chǎn)市場相關的活動，不僅包括房地產(chǎn)開發(fā)投資，還涉及到與房地產(chǎn)相關的服務業(yè)、消費以及對上下游產(chǎn)業(yè)的影響等，因此房地產(chǎn)經(jīng)濟包括房地產(chǎn)開發(fā)投資活動、房地產(chǎn)生產(chǎn)活動和房地產(chǎn)消費活動三個領域。我們測算了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟活動對經(jīng)濟增長的影響，結果表明，2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資活動、房地產(chǎn)生產(chǎn)活動和房地產(chǎn)消費活動增加值，在GDP中的比重總計超過22%（見圖3），雖然較2020年高點下降了近10個百分點，但對GDP超五分之一的貢獻率，是其他行業(yè)很難比擬的。如2022年包括新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新商業(yè)模式在內的“三新”經(jīng)濟，在GDP中的比重為17.4%（見圖4），即使按照每年提高1%左右的速度增長，2023年在19%左右，沒有超過房地產(chǎn)經(jīng)濟的貢獻率。這間接表明房地產(chǎn)經(jīng)濟活動對我國經(jīng)濟影響大，保持其穩(wěn)定，必要性不言而喻。
近些年房地產(chǎn)市場的深度調整，影響了供需循環(huán)的暢通和傳統(tǒng)動能的穩(wěn)定，日漸成為“需求上升—價格提高—利潤增多—經(jīng)濟增長—收入增加—需求上升”國民經(jīng)濟大循環(huán)的堵點。最典型的表現(xiàn)就是低通脹格局的持續(xù)，是供需失衡尤其是需求不足在價格上的反映（見圖5），而供需失衡和循環(huán)的受阻，房地產(chǎn)市場調整帶來的影響是不容忽視的。
（二）穩(wěn)增長并阻斷房地產(chǎn)風險擴散至金融和財政領域
占GDP超兩成的體量，證明房地產(chǎn)對經(jīng)濟的穩(wěn)定增長具有毋庸置疑的重要性，尤其在我國產(chǎn)業(yè)升級、新舊動能交替的關鍵期，保持體量占絕對優(yōu)勢的傳統(tǒng)動能穩(wěn)定，讓體量不到兩成的新動能有一個“舒適”穩(wěn)定的增長環(huán)境，具有戰(zhàn)略性意義。因為傳統(tǒng)動能下降過快甚至失速，新動能將會失去“友好”發(fā)展的窗口期。
房地產(chǎn)市場之于風險，大致有兩條渠道：第一條是房地產(chǎn)市場本身的風險及對經(jīng)濟增長的沖擊。房地產(chǎn)作為一種特殊資產(chǎn)，具有商品屬性和金融屬性，通俗地講，前者就是“房子是用來住的”，后者就是房子往往具有“用來炒的”功能。房地產(chǎn)市場有起落周期，資產(chǎn)價格更有漲跌變化，價格的過大波動，會造成房地產(chǎn)市場本身的停滯調整及對經(jīng)濟增長的沖擊。近些年房地產(chǎn)市場的調整，對實體經(jīng)濟的影響比較充分，如通貨膨脹、投資、信貸等關鍵指標在走低（見圖5）。
第二條也是更重要的，就是房地產(chǎn)市場風險會蔓延至金融領域和財政領域，最終可能造成系統(tǒng)性風險。因為房地產(chǎn)是很重要的抵押品，并且在此基礎上還有諸多復雜的衍生品，但其根源都在房地產(chǎn)本身。金融機構是這些抵押品和衍生品的主要持有者，金融市場是這些產(chǎn)品的主要流轉交易場所，因此房地產(chǎn)市場風險必然會波及金融風險。為挽救金融機構、穩(wěn)定金融市場，財政貨幣政策均會“出手”，消耗財政資金難以避免。同時，房地產(chǎn)市場的萎縮，土地出讓金的大幅減少，也會加重財政收支失衡風險尤其是地方政府債務償還風險。因此，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，于穩(wěn)增長、于防風險，都不可謂不重要。
（三）前期刺激政策效果不及預期，房地產(chǎn)市場仍處于調整期
為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，2022年以來我國積極應對，采取了系列組合應對措施，但房地產(chǎn)市場仍處于調整期態(tài)勢，政策效果不及預期。
從2023年看，2023年一季度房地產(chǎn)市場受前期積壓需求快速釋放、房地產(chǎn)刺激政策合力顯效等因素影響，銷售、投資、價格等指標增速出現(xiàn)企穩(wěn)回升；但進入二季度后市場二次探底調整，盡管2022年同期基數(shù)很低，銷售、投資等關鍵指標增速依然明顯下降；三季度穩(wěn)房市一攬子政策密集出臺，但止跌效果并不明顯，四季度延續(xù)調整，全年處于深度調整期。
2024年初以來，各地陸續(xù)取消各種限制性政策，但市場預期并沒有得到根本性扭轉，效果欠佳，前4個月基本延續(xù)了去年調整態(tài)勢。如1-4月份房地產(chǎn)投資、銷售面積增速降幅分別較上月擴大0.3、0.8個百分點至-9.8%、-20.2%（見圖6）；70個大中城市房地產(chǎn)價格延續(xù)負增長，4月新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比下降0.6%，較上月擴大0.3個百分點，已連續(xù)11個月環(huán)比負增長，同比降幅較上月擴大0.8個百分點至3.5%（見圖7）。
（四）去庫存壓力創(chuàng)有數(shù)據(jù)記錄以來新高
房地產(chǎn)市場的調整，盡管供給端大幅減緩，但需求端縮減幅度大于供給端，導致庫存的增加。2021年以來，衡量庫存變化的產(chǎn)銷比（新建商品房待售面積與近三個月平均銷售面積之比）指標持續(xù)走高至今年4月，并續(xù)創(chuàng)有數(shù)據(jù)記錄以來的新高（見圖8）。如4月份為8.2倍，較上月提高0.3倍，比2020年底提高5.3倍。從商品房待售面積看，4月增加至7.46億平米，也處于有數(shù)據(jù)記錄以來的高位。因此，當前房地產(chǎn)市場去庫存壓力持續(xù)加大，尤其是在銷售情況不好的情況下更為明顯，去庫存成為下一階段房地產(chǎn)市場的主要任務之一。但房地產(chǎn)價格指數(shù)的持續(xù)下降和房價預期的不穩(wěn)定，不利于去庫存。如今年4月份70個大中城市房地產(chǎn)價格指數(shù)同比下跌的城市數(shù)量，新建商品住宅達到63個，二手住宅達到70個，后者數(shù)量已經(jīng)超過2015年（見圖9）。綜合產(chǎn)銷比和價格下降城市數(shù)量指標，房地產(chǎn)去庫存壓力已達到新高。
三、政策影響：需求溫和回升可期，供需堵點有望趨于暢通
（一）需求端“三支箭”：有利于房地產(chǎn)銷售回升，但力度偏溫和
預計房地產(chǎn)需求端刺激政策有望帶動銷售增速回升，理由有三：
一是從歷史經(jīng)驗看，降房貸利率、降首付比例后，房地產(chǎn)銷售面積增速在半年內均出現(xiàn)過回升，但2021年后政策效果明顯弱化。降商貸（商品房貸款，下同）利率方面，2021年下半年以前，個人住房貸款加權平均利率與商品房銷售面積增速基本同步反向變動（見圖11），降利率對刺激購房需求見效快、作用顯著。但此后降利率的刺激效果明顯減弱，短期內房地產(chǎn)銷售增速出現(xiàn)脈沖式回升后繼續(xù)下降（見圖10）。降首付比例方面，2015-2016年首付比例下限曾兩次下調，6個月內地產(chǎn)銷售面積增速均出現(xiàn)回升（見圖10）；但2023年8月份調降首付比例效果不及以往，盡管也曾帶來銷售的脈沖式回升。降公積金貸款利率方面，該項政策往往和其他政策組合出臺，整體看見效相對較慢，單獨作用也相對有限。
二是一線和核心二線城市降首付比例、降商貸利率的空間打開，刺激效果或更明顯。政策調整前，國內4個一線城市和部分二線城市首付比例高于全國下限水平，商貸利率也高于或等于全國下限（LPR-20BP）（見圖12），本次下調首付比例和取消全國房貸利率下限政策，將打開上述城市調降空間，有利于降低居民購房門檻和利息負擔，提升置業(yè)意愿。一線城市政策松綁有何影響？根據(jù)2022年數(shù)據(jù)，一線城市商品住宅銷售額占全國的比重約13.9%，因此這些城市政策松綁對全國房地產(chǎn)銷售存在一定的拉動作用，疊加其風向標“示范效應”，有利于提振全國層面居民購房信心和預期，放大政策效果。
三是房地產(chǎn)銷售中樞偏離長期趨勢水平，需求回升空間較大。2023年全國住宅商品房銷售面積已降至9.5億平方米，今年4月滾動一年的住宅商品房銷售面積降至8.6億平方米，基本回到2009年水平（見圖13）。國內商品住宅銷售面積或已低于中長期潛在需求中樞水平，需求端政策的進一步放松，有利于去向潛在水平回歸。
但是，預計房地產(chǎn)銷售回升力度偏溫和。一是國內房地產(chǎn)市場供求關系已發(fā)生重大變化。2020年我國家庭戶人均住房間數(shù)達到1.2間/人，滿足“每人一間房”的個人居住需求，房地產(chǎn)市場已由供給短缺走向供需基本平衡，導致需求端刺激政策效果趨弱。如2021年下半年以來，我國調降房貸利率并未帶動商品房銷售面積的明顯回升（見圖11）。二是根據(jù)中指研究院《2024年4月居民置業(yè)意愿調查報告》，還貸壓力大、收入不穩(wěn)定、房價下跌是居民購房的主要阻力因素（見圖14），需求端刺激政策可以在一定程度上降低居民的還貸壓力，但后兩大因素的制約短期仍偏強，不利于政策效用的釋放。三是當前房地產(chǎn)市場庫存去化壓力已達到歷史新高，本輪政策的重心也轉向供給端，預計在房地產(chǎn)市場庫存壓力明顯緩解之前，房地產(chǎn)供需失衡格局將持續(xù)對價格形成壓制，刺激政策對價格和需求的提振作用或打折扣。
（二）“現(xiàn)房”去庫存：預計能消化110萬套商品房，占待售商品房面積10%左右
根據(jù)“全國切實做好交房工作視頻會議”精神，“商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房”。為此，央行設立3000億元保障性住房再貸款，“鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計將帶動銀行貸款5000億元”。
這個政策有幾個要點：一是所收購的商品房嚴格限定為房地產(chǎn)企業(yè)已建成未出售的商品房，即未出售現(xiàn)房；二是按照保障性住房是用于滿足工薪收入群體剛性住房需求的原則，嚴格把握所收購商品房的戶型和面積標準；三是2023年人民銀行設立的1000億元租賃住房貸款支持計劃，也將并入保障性住房再貸款政策中管理，由于人民銀行按貸款本金的100%予以資金支持，可帶動銀行貸款1000億元。
保障房政策能去多少“現(xiàn)房”庫存？
首先是資金問題。央行3000億元保障性住房再貸款和1000億元租賃住房貸款支持計劃，預計總共能帶動銀行6000億元。
然后是保障房面積標準問題。根據(jù)國務院《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，我國住房保障體系以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房為主體。每種類型面積標準不一，其中為收入低、住房條件差群體提供的實物公租房，一般建筑面積在60平方米以下；為解決新市民和青年人的住房困難而提供的保障性租賃住房，一般建筑面積不超過70平方米；以滿足家庭基本居住需求為主的共有產(chǎn)權住房，面積沒有統(tǒng)一標準，一般在60到120平方米之間，如北京市規(guī)定城六區(qū)不應大于90平方米，其他區(qū)最大不超過120平方米。此外，考慮到這次收購的是已建好未售的現(xiàn)房，以滿足家庭居住需求為主，建筑面積或以60平方米以上為主，因此預計全國保障房面積均值在60-90平方米/套左右。
最后是房地產(chǎn)價格問題。由于這次政策資金是支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，因此涉及到商品房價格。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年4月我國商品房銷售均價為9595元/平方米。在房地產(chǎn)市場處于買方市場和國有企業(yè)收購的背景下，我們把收購價格分成三種情景：一是以當前市場價格收購，即9595元/平方米；二是以當前市場價格*80%收購，即7676元/平方米；三是以當前市場價格*60%收購，即5757元/平方米。據(jù)此，能測算出6000億元銀行貸款收購現(xiàn)房套數(shù)上限為69-174萬套，均值上限介于80-150萬套。如果以情景二為基準，那么收購保障房套數(shù)上限在110萬套左右，收購的保障房面積占4月份待售商品面積（7.46億平方米）的10.5%（見表2）。
（三）盤活存量土地：面臨資金來源和項目收支平衡的制約，預計短期效果有限
盤活存量土地方面，吹風會上提到政府收回收購、市場流通轉讓、企業(yè)繼續(xù)開發(fā)三種方式，后兩種屬于市場化的盤活方式，這里我們主要分析第一種方式的政策影響。
預計地方政府收回收購盤活存量土地的政策空間較大，但短期政策效果或有限：
一是房企土儲庫存去化壓力持續(xù)增加，盤活存量土地空間大。根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，2023年末百強房企總土儲貨值去化周期已經(jīng)高達4.89年，高于2019年1.09年（見圖15）。這意味著在新開工低迷的背景下，房企儲備的土地庫存創(chuàng)新高，地方政府收回收購上述土地庫存、幫助企業(yè)解困的空間較大。
二是政策效果面臨資金來源和項目收支平衡的制約。地方政府收回收購存量土地面臨兩個核心問題：
第一，資金從哪里來？吹風會上，相關負責人已經(jīng)明確地方政府專項債券可以作為重要資金來源，但專項債券共支持11大領域，2023年用于保障性安居工程的金額約4700億元，占比在11.9%左右，這部分資金不足以支持地方政府在全國范圍內開展相關政策。此外，在深入實施地方政府債務風險化解方案、經(jīng)濟名義增長中樞低迷的背景下，地方政府收支平衡壓力明顯增加，地方政府主動加杠桿幫助房企盤活存量土地的意愿不強。
第二，收益如何覆蓋成本？吹風會明確指出地方政府“收回、收購土地應當量力而行，統(tǒng)籌考慮項目收支平衡，不增加政府隱性債務風險”，而已明確的資金來源—專項債券也要求項目與融資自求平衡。目前北京、上海、成都、天津等地的二手住宅租金回報率均不足2%（見圖16），不足以覆蓋當前新增專項債券2.48%左右（3月份數(shù)據(jù)）的融資成本。再考慮到存量土地向保障房轉變過程中，存在開發(fā)、改建以及運營成本，收回收購存量土地項目要達到收支平衡并未易事，也對地方政府大規(guī)模收回收購存量土地形成制約。
（四）“保交房”攻堅戰(zhàn)：重在防風險，提振市場需求效果或有限
本次吹風會將“保交房”作為主題，強調進一步發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制作用，推動符合“白名單”條件的項目“應進盡進”，商業(yè)銀行對合規(guī)“白名單”項目“應貸盡貸”，以支持應續(xù)建項目融資和竣工交付。同時上述其他三項供需政策有利于改善房企資金狀況，其回籠的資金也可以助力保交房，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。“保交房”再次加碼，預計會帶來兩方面影響。
一是有利于推動房地產(chǎn)竣工回升，但對新增投資的作用有限。一方面， 2024年將面臨史上最強一輪商品房交付。如2021年我國商品房期房銷售面積為15.6億平方米，為歷史最高值，按照三年交付周期推算，這部分已售期房將于今年交付，但今年1-4月份房屋竣工面積下滑逾20個百分點，預計“保交房”政策加碼將帶動房屋竣工增速明顯回升。另一方面，“保交房”政策主要針對在建已售難交付商品房，重在防風險，不會帶來新增投資需求。加上竣工屬于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈的后端，對增量投資需求的帶動作用相對偏弱，因此預計其對房地產(chǎn)投資的拉動有限。
二是緩解房企現(xiàn)金流壓力，維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。受房地產(chǎn)銷售持續(xù)低迷、房企融資困難等因素影響，近年來房企違約、暴雷屢見不鮮，且逐漸由小企業(yè)向大企業(yè)擴散。本輪供需兩端各項政策均有利于直接改善房企流動性，緩釋其現(xiàn)金流壓力，避免房地產(chǎn)市場風險集中爆發(fā)擴散，甚至蔓延至金融和財政領域，影響房地產(chǎn)市場本身和實體經(jīng)濟的穩(wěn)定運行。
（五）政策總結及展望
根據(jù)上文對政策組合拳的具體分析，主要有三點結論：一是政策刺激范圍擴大，政策力度明顯加大。這次政策組合拳從四個方面綜合施策，第一是央行同步推出三大政策提振房地產(chǎn)市場需求和預期，第二是“現(xiàn)房”去庫存，第三是打好“期房”保交房攻堅戰(zhàn)，第四是盤活存量土地。二是政策發(fā)力方向進一步優(yōu)化。本次政策從“現(xiàn)房”去庫存、“期房”保交房、盤活存量土地三方面加大了對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)緩解困難和壓降債務的力度，這是一個值得肯定的積極舉措。三是政策效果具有較大不確定性，需觀察。政策從出臺到落地過程中，有很多不確定性，最終政策效果有待觀察評估。
展望下一步政策，我們預計房地產(chǎn)市場演變與政策優(yōu)化是一個動態(tài)過程，新政策出臺與否取決于房地產(chǎn)市場實際情況與預期目標之間的差距。這次政策組合拳對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和提振預期無疑具有積極作用，但能否一蹴而就穩(wěn)定房市，有待時間檢驗和進一步觀察評估。
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