中國房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)：提量、降本、增收、去庫——房地產(chǎn)市場研究（下篇）

中國房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)：提量、降本、增收、去庫

房地產(chǎn)市場研究（下篇）

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文 財(cái)信研究院 宏觀團(tuán)隊(duì) 

伍超明 胡文艷 李沫 段雨佳

摘要 

核心觀點(diǎn)：

我國房地產(chǎn)市場如何止跌回穩(wěn)，用什么關(guān)鍵指標(biāo)來衡量，什么時(shí)候能止跌回穩(wěn)，這三個(gè)問題無法也不能回避。上篇“房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)：四點(diǎn)常識性國際經(jīng)驗(yàn)”，回答了第二個(gè)問題“用什么關(guān)鍵指標(biāo)來衡量”。下篇利用上篇中的四點(diǎn)常識性國際經(jīng)驗(yàn)，回答第三個(gè)問題“什么時(shí)候能止跌回穩(wěn)”，并就第一個(gè)問題“如何止跌回穩(wěn)”給出四點(diǎn)建議。

需要特別聲明的是，無論報(bào)告結(jié)論如何，筆者都沒有看空中國房地產(chǎn)市場的意思和意圖，僅嘗試借鑒一些有意義的國際經(jīng)驗(yàn)，盡量客觀判斷當(dāng)前市場面臨的挑戰(zhàn)和問題，為市場盡早止跌回穩(wěn)提供一些對策建議，以供決策參考。

一、常識性國際經(jīng)驗(yàn)一之中國演繹：量先于價(jià)，量在底部但價(jià)尚未見底。我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了四次典型的周期性波動(dòng)，銷售量均領(lǐng)先房價(jià)變動(dòng)，尤其是一線城市表現(xiàn)更為明顯。2021年至今的這次波動(dòng)中，銷售量已回落至15年前的2009年水平，降幅超過50%，但70個(gè)大中城市房價(jià)降幅不到10%。是房價(jià)指標(biāo)失真還是房價(jià)調(diào)整沒有到位？市場化程度更高的70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格和二手房出售掛牌價(jià)，同期降幅分別達(dá)到近16%和20%，更貼近公眾的實(shí)際感受。但是，二手住宅價(jià)格降幅和漲幅均可能存在系統(tǒng)性低估，主要原因在于官方統(tǒng)計(jì)采用的網(wǎng)簽價(jià)往往低于實(shí)際成交價(jià)。那么，市場化程度最高、跌幅最大的二手房出售掛牌價(jià)是否已充分反映房價(jià)的調(diào)整幅度？結(jié)論可能沒有那么簡單。根據(jù)銷售量和房價(jià)的歷史關(guān)系，無論是二手住宅價(jià)格還是二手房出售掛牌價(jià)，預(yù)計(jì)仍有調(diào)整空間，但分化特征明顯，相對于低能級和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型慢的城市，高能級和轉(zhuǎn)型快的城市調(diào)幅會更小，也會更早止跌回穩(wěn)。

二、常識性國際經(jīng)驗(yàn)二之中國演繹：庫存高企，去化至正常水平尚需時(shí)日。2005年以來，商品房庫存歷經(jīng)三次典型變化。首次（2008-2015年）“庫存升、價(jià)格漲”，存銷比從2.1個(gè)月升至6.7個(gè)月，房價(jià)漲幅達(dá)66%，但六普數(shù)據(jù)顯示人均住房間數(shù)達(dá)到1.0，供需基本平衡，高房價(jià)與高庫存不可持續(xù)并存，導(dǎo)致2015年底決定實(shí)施去庫存政策。第二次（2016-2021年中）“庫存降、價(jià)格漲”，存銷比降至3.2個(gè)月，房價(jià)再漲46%，庫存轉(zhuǎn)移至居民家庭手中，人均住房間數(shù)提高至1.2。第三次（2021年中至今）“庫存升、價(jià)格降”，存銷比達(dá)9.0個(gè)月，價(jià)格開啟下行周期。去庫存是未來主要任務(wù)，參照2016年經(jīng)驗(yàn)和進(jìn)度，估計(jì)需5-7年才能回歸4-5個(gè)月正常水平。高庫存不僅延長去化周期，也拖長房價(jià)回穩(wěn)時(shí)間，亟需非常規(guī)去庫存政策。

三、常識性國際經(jīng)驗(yàn)三之中國演繹：房價(jià)未觸底、購房成本仍高。房價(jià)泡沫出清有美日兩種典型模式：美國以空間換時(shí)間，日本以時(shí)間換空間，但無論哪種模式，均需泡沫出清后房價(jià)才有望上漲。此外，降低購房成本和增加收入亦很關(guān)鍵。參照英國經(jīng)驗(yàn)，我們構(gòu)建了中國購房負(fù)擔(dān)壓力指數(shù)（HAI），以反映首次購房者的購房壓力。測算結(jié)果表明，房價(jià)和房貸利率上升均會顯著增加購房負(fù)擔(dān)。2021年中以來，房價(jià)和房貸利率下降，HAI指數(shù)回落至2015-16年水平，但仍處高位。樓市止跌回穩(wěn)需有三“必要?jiǎng)幼鳌保阂皇欠績r(jià)市場化調(diào)整要到位，二是住房貸款利率要較大幅度下調(diào)，三是居民收入合理增長。前兩個(gè)“動(dòng)作”是“被動(dòng)式”降低購房成本或提高購房能力，第三個(gè)是“主動(dòng)式”提高購房意愿和能力。

四、常識性國際經(jīng)驗(yàn)四之中國演繹：加強(qiáng)超常規(guī)逆周期調(diào)節(jié)，及時(shí)果斷提量、降本、增收、去庫。房地產(chǎn)市場“重要而不能倒”，2024年四季度政治局會議及時(shí)正確地提出了加強(qiáng)超常規(guī)逆周期調(diào)節(jié)、穩(wěn)住樓市等政策。基于上文分析結(jié)論，提四點(diǎn)建議：一是提量。量先于價(jià)，量增才能價(jià)穩(wěn)，政策應(yīng)發(fā)力促進(jìn)需求端銷售回升，市場化出清房價(jià)。二是降本。建議2025年適度寬松貨幣政策非對稱性降低房貸利率，更大力度、更多幅度降低購房成本。三是增收。居民收入的合理增長是提高購房意愿和購房能力的有效財(cái)力保障，需保持名義GDP一定的適度增速。四是去庫。提量、降本、增收都是消化庫存有效手段，但非常時(shí)期真金白銀落實(shí)收儲存量土地和商品房政策，同樣關(guān)鍵。

正文

上篇“房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)：四點(diǎn)常識性國際經(jīng)驗(yàn)”，回答了第二個(gè)問題“用什么關(guān)鍵指標(biāo)來衡量”。下篇利用上篇中的四點(diǎn)常識性國際經(jīng)驗(yàn)，回答第三個(gè)問題“什么時(shí)候能止跌回穩(wěn)”，并就第一個(gè)問題“如何止跌回穩(wěn)”給出四點(diǎn)建議。

這里需要特別聲明的是，無論報(bào)告結(jié)論如何，筆者都沒有看空中國房地產(chǎn)市場的意思和意圖，僅嘗試借鑒一些有意義的國際經(jīng)驗(yàn)，盡量客觀判斷當(dāng)前市場面臨的挑戰(zhàn)和問題，為市場盡早止跌回穩(wěn)提供一些對策建議，以供決策參考。

一、常識性國際經(jīng)驗(yàn)一之中國演繹：量先于價(jià)，量在底部但價(jià)未觸底

研究中國房地產(chǎn)問題時(shí)，與研究國際房地產(chǎn)泡沫有類似或相同感受，就是數(shù)據(jù)缺失問題嚴(yán)重，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的完整性、準(zhǔn)確性、權(quán)威性有很大的提升空間。相信隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的完善和發(fā)展，統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系的豐富度和統(tǒng)計(jì)制度設(shè)計(jì)的完善性等問題會得到相應(yīng)改進(jìn)。

與“常識性國際經(jīng)驗(yàn)一”完全相同，我國房地產(chǎn)市場銷售量領(lǐng)先房價(jià)變動(dòng)的特征明顯。在2007-2009年、2010-2012年、2013-2016年、2020年至今，我國房市經(jīng)歷了四次典型的周期性波動(dòng)。在上行階段，70個(gè)大中城市商品房銷售量分別領(lǐng)先價(jià)格7、0、5、2個(gè)月后見頂回落；在下行階段，銷售量分別領(lǐng)先價(jià)格2、0、2個(gè)月見底回升，最近的一次領(lǐng)先月數(shù)尚不可知（見圖1），下文會有具體分析。分不同能級城市看，量領(lǐng)先價(jià)的特征在一線城市表現(xiàn)得更加明顯，如2020年以來銷售量領(lǐng)先價(jià)格9個(gè)月見頂（見圖2）。

2021年以來房地產(chǎn)市場深度調(diào)整后，2024年10月份住宅商品房銷售面積已低于2009年12月份水平，回到15年前（見圖1），一、二、三線城市均是如此。但與銷售量不同的是，房價(jià)調(diào)整幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于銷售量，無論是70個(gè)大中城市作為一個(gè)整體還是一、二、三線城市，特征均相同（見圖1-2）。從2021年市場高點(diǎn)至今，住宅商品房銷售量降幅已超過50%，但70個(gè)大中城市、一、二、三線城市房價(jià)降幅分別只有9.4%、5.1%、7.2%、12.0%（見圖3）。為更客觀看待房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整幅度，我們同時(shí)采用70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格和二手房出售掛牌價(jià)來測量降幅，兩指標(biāo)同期降幅明顯提高，分別達(dá)到近16%和20%（見圖3），更接近實(shí)際感受。其中一個(gè)重要原因是二手房交易市場化特征更強(qiáng)，更能反映市場真實(shí)供需。這里需要說明的是，雖然二手房出售掛牌價(jià)與最終成交價(jià)確有差異，但差異一般不大，不影響結(jié)論。

那么，采用二手住宅價(jià)格和二手房出售掛牌價(jià)降幅，是否能衡量此輪房價(jià)的真實(shí)降幅？答案沒有那么簡單。因?yàn)?0個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格的降幅和漲幅均存在系統(tǒng)性低估的可能，其中主要原因是統(tǒng)計(jì)采價(jià)因素導(dǎo)致的。官方發(fā)布的二手房價(jià)格采用的是網(wǎng)簽價(jià)，但在實(shí)際操作中，網(wǎng)簽價(jià)和買賣雙方的真實(shí)成交價(jià)存在差異，前者均值水平系統(tǒng)性低于后者。

之所以產(chǎn)生這種現(xiàn)象，主要原因在于交易層面，對于二手房的買方，存在避稅需求或提高貸款額度需求，導(dǎo)致網(wǎng)簽價(jià)不同于實(shí)際成交價(jià)。如果是避稅需求，由于房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)涉及的契稅、增值稅、個(gè)人所得稅等是根據(jù)網(wǎng)簽價(jià)或成交價(jià)的一定比例來計(jì)算的，為了減少稅費(fèi)支出，買方往往會在網(wǎng)簽時(shí)壓低網(wǎng)簽價(jià)，而實(shí)際成交價(jià)則高于網(wǎng)簽價(jià)；如果有提高貸款額度的需求，由于銀行貸款額度通常也是根據(jù)房屋的網(wǎng)簽價(jià)來確定的，此時(shí)買方有抬高網(wǎng)簽價(jià)的動(dòng)機(jī)，但網(wǎng)簽價(jià)不是隨意確定的，它取決于評估公司給出的評估值，而評估價(jià)一般低于實(shí)際成交價(jià)，在實(shí)踐中評估價(jià)相當(dāng)于后者的八折左右。因此，無論買方出于何種需求，網(wǎng)簽價(jià)都會低于實(shí)際成交價(jià)，導(dǎo)致官方公布的房價(jià)會系統(tǒng)性低于實(shí)際成交價(jià)，這也是這么多年來國內(nèi)民眾對房價(jià)的感受明顯有異于官方公布水平的重要原因之一。此外，這種差異也與政策因素有關(guān)，如在采取限價(jià)、限售、限貸等限制性措施時(shí)，網(wǎng)簽價(jià)受到政策約束影響也會低于真實(shí)的市場價(jià)格。所以，相較于二手住宅價(jià)格，二手房出售掛牌價(jià)更接近真實(shí)市場價(jià)格，這也是其跌幅大于二手住宅的重要原因之一（見圖3）。

接下來的問題是，跌幅最大的二手房出售掛牌價(jià)就是2021年以來我國房價(jià)調(diào)整的全部幅度嗎？我們認(rèn)為，從銷售數(shù)據(jù)看，實(shí)際跌幅可能大于這個(gè)水平，預(yù)計(jì)房價(jià)或仍有10%左右的調(diào)整空間。

邏輯如下：我國商品房銷售面積與70個(gè)大中城市新建商品住宅、二手住宅價(jià)格走勢同步性很強(qiáng)，在2021年中之前，銷售面積與兩個(gè)價(jià)格的相關(guān)系數(shù)均達(dá)到0.96，屬于強(qiáng)相關(guān)，但2021年中至今，價(jià)格調(diào)整幅度遠(yuǎn)小于銷售面積（見圖4）。根據(jù)量先于價(jià)的經(jīng)驗(yàn)，目前尚不能確定銷售量是否見底，意味著價(jià)格調(diào)整大概率尚未結(jié)束，即使假設(shè)銷售量已在底部區(qū)域，也預(yù)示價(jià)格并未見底，那么價(jià)格還有多大調(diào)整空間？根據(jù)2021年高點(diǎn)之前的量價(jià)關(guān)系，采用調(diào)整幅度較大的二手住宅價(jià)格指標(biāo)，模型測算結(jié)果表明，房價(jià)仍有17%左右的調(diào)整可能（見圖4）；如果采用更加市場化的二手房出售掛牌價(jià)，也有13%左右的調(diào)整空間。總體看，我國房價(jià)大概率尚未見底，保守估計(jì)仍有10%左右的調(diào)整空間。如果銷售量能見底，有助于未來房價(jià)的止跌回穩(wěn)，反之則相反，因此出臺更大力度的穩(wěn)房市政策尤為必要。因?yàn)閺娜�球各國或者地區(qū)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)市場不是要不要企穩(wěn)的問題，而是必須要企穩(wěn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場“重要而不能倒”。

需要強(qiáng)調(diào)的是，在我國房地產(chǎn)市場供需關(guān)系發(fā)生重大變化的情況下，當(dāng)前和未來一、二、三線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化走勢應(yīng)該是常態(tài)，符合國際經(jīng)驗(yàn)。不難預(yù)計(jì)相對于低能級和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型慢的城市，高能級和轉(zhuǎn)型快的城市調(diào)幅會更小，也會更早止跌回穩(wěn)。

二、常識性國際經(jīng)驗(yàn)二之中國演繹：庫存高企，去化至正常水平尚需時(shí)日

根據(jù)“常識性國際經(jīng)驗(yàn)二”，只有當(dāng)庫存或空置率回歸至適合本國或地區(qū)的適當(dāng)水平時(shí)，房價(jià)才會止跌回穩(wěn)。住宅庫存有狹義和廣義之分，狹義庫存一般指已竣工并處于待售的商品房，對應(yīng)的衡量指標(biāo)是存銷比，即待售面積與近三個(gè)月平均銷售面積之比；廣義庫存范圍不一，除待售現(xiàn)房庫存外，還包括期房庫存，主要指在建住宅，包括未竣工但取得預(yù)售許可證的待售期房、已取得土地使用權(quán)但未動(dòng)工的總建面積、已動(dòng)工但未取得預(yù)售許可證的建筑面積等。此外，存量土地中的住宅用地或功能置換用地也是住宅庫存的重要潛在供應(yīng)量，也可以包括在內(nèi)。

這里采用狹義庫存即待售商品房存銷比來分析。目前我國商品房庫存處于2005年以來的歷史高位，期間經(jīng)歷了三次典型變化（見圖5）。

第一次是2008-2015年的“庫存升、價(jià)格漲”。全球金融危機(jī)后，在刺激政策作用和城鎮(zhèn)化加速推進(jìn)的疊加影響下，我國房價(jià)和庫存同步提高，直到2015年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出去庫存，“化解房地產(chǎn)庫存”“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”。期間70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)漲幅最高時(shí)達(dá)到66%，存銷比從2.1個(gè)月提高到6.7個(gè)月。此外，期間還出現(xiàn)一個(gè)大的變化，就是2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國人均住房間數(shù)達(dá)到1.0（見圖6），全國供需總量達(dá)到基本平衡，房地產(chǎn)問題更多是結(jié)構(gòu)性的，即不同能級城市間以及城市、鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村之間的結(jié)構(gòu)性供需失衡問題。但是，2010年以后庫存仍在快速提高，高庫存與高房價(jià)并存的不可持續(xù)性，導(dǎo)致2016年啟動(dòng)庫存去化。

第二次是2016-2021年中的“庫存降、房價(jià)漲”。受益于棚改貨幣化等刺激政策的出臺，疊加城鎮(zhèn)化率的提高，2016年以來的5年期間，不僅去庫存效果顯著，存銷比從6.7個(gè)月降至2021年的3.2個(gè)月，房價(jià)也繼續(xù)再上漲46%。但2020年七普數(shù)據(jù)顯示，我國人均間數(shù)從1.0進(jìn)一步提高至1.2（見圖5-6），商品房庫存從開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)移到居民家庭手中，居民杠桿率相應(yīng)加速提升（見圖9）。

第三次是從2021年房價(jià)高點(diǎn)至今的“庫存升、價(jià)格降”。期間庫存在“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的背景下再次創(chuàng)出歷史新高，存銷比從3.2個(gè)月攀升至2024年10月的9.0個(gè)月，但房價(jià)開始出現(xiàn)持續(xù)調(diào)整。

房地產(chǎn)市場何時(shí)止跌回穩(wěn)？從庫存看，其實(shí)答案比較明顯，尚需時(shí)日。因?yàn)楦邘齑嬉馕吨�供給充足，對房價(jià)有下行壓力，供給和需求處于“供強(qiáng)需弱”狀態(tài)，購房需求的釋放有待價(jià)格回歸正常，這一過程就是去庫存。如果在這一過程中有力度較大的支持性政策出臺，那么去庫存進(jìn)程會加速，縮短去庫存時(shí)間，并有助于縮減價(jià)格的調(diào)整幅度。

我國庫存消化至正常水平還需多久？根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，只有當(dāng)庫存降至正常水平后，房價(jià)才會止跌回升。什么庫存屬于正常水平，其實(shí)這是一個(gè)很難評估和回答的問題，因?yàn)楹线m的庫存水平影響因素眾多，且是動(dòng)態(tài)變化的，在不同時(shí)期有不同水平，只能根據(jù)本國歷史經(jīng)驗(yàn)做一個(gè)大致評估。按照2016-2021年我國庫存去化經(jīng)驗(yàn)，存銷比從6.7個(gè)月降至3.2個(gè)月，耗時(shí)5 年左右，年均降幅在0.7個(gè)月。當(dāng)前庫存處于9.0個(gè)月的歷史高位（很重要的一個(gè)原因是分母銷售偏慢），如果假設(shè)庫存正常水平在4-5個(gè)月，意味著庫存還需壓降4-5個(gè)月。按照上一輪去庫存速度，樂觀情況下也需5-7年。為什么說是樂觀情況，因?yàn)楫?dāng)前及未來一個(gè)時(shí)期，我國城鎮(zhèn)化率的提升速度、房地產(chǎn)市場供需關(guān)系、人口結(jié)構(gòu)等，與2016年相比并沒有優(yōu)勢，除非采取超預(yù)期的非常規(guī)去庫存政策，提高分母項(xiàng)——銷售面積水平，才會加速去庫存進(jìn)度。

三、常識性國際經(jīng)驗(yàn)三之中國演繹：房價(jià)未見底、購房成本仍高

根據(jù)常識性國際經(jīng)驗(yàn)三，房價(jià)泡沫出清、購房成本下降、居民收入合理增長，對房價(jià)止跌回穩(wěn)至關(guān)重要，缺一不可。房價(jià)泡沫出清有美日兩種典型模式：以空間換時(shí)間和以時(shí)間換空間。美國是以空間換時(shí)間模式，房價(jià)在短時(shí)間內(nèi)快速下降，但調(diào)整時(shí)間短。如美國成屋售價(jià)中位數(shù)在5年時(shí)間內(nèi)下降33%，年均降幅超過6%。日本是以時(shí)間換空間模式，房價(jià)調(diào)整時(shí)間長，但下降速度緩慢。如BIS數(shù)據(jù)顯示，日本房價(jià)從1991年高點(diǎn)下降了整整20年，房價(jià)降幅雖然達(dá)到48%，但年均降幅只有2.5%左右，不到美國的一半。盡管模式不同，但兩國經(jīng)驗(yàn)均表明，只有房價(jià)泡沫出清后，房價(jià)才有可能上漲，這是必要條件，此外還需購房成本的下降和收入的合理增長來配合。

我國居民購房成本或壓力如何？參照英國經(jīng)驗(yàn)，我們構(gòu)建了中國的首套房負(fù)擔(dān)壓力指數(shù)（Housing Affordability Index，HAI），衡量首次購房者（first time buyer，F(xiàn)TB）抵押貸款支付占實(shí)得工資的比例，反映購房壓力（affordability pressures）大小，指數(shù)越高說明購房負(fù)擔(dān)壓力越大，反之則相反。

測算結(jié)果表明，2003年以來隨著房價(jià)持續(xù)上漲、住房貸款利率波動(dòng)向上，家庭首套房負(fù)擔(dān)壓力指數(shù)大幅提高，從2003年的64.8%提高到2011年的118.5%和2014年的110.8%（見圖7-8），購房壓力的快速上升或購房能力的下降，導(dǎo)致2014年以來庫存大幅攀升，2015年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議及時(shí)提出了去庫存和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。隨后2015-2017年房價(jià)漲幅放緩甚至下降以及貸款利率的較大幅度下調(diào)，負(fù)擔(dān)壓力指數(shù)從高點(diǎn)回落；但2018-2021年年中房價(jià)的加速上漲和住房貸款利率的上調(diào)，負(fù)擔(dān)壓力指數(shù)再次上升，直到2021年后房地產(chǎn)市場深度調(diào)整和貸款利率的大幅快速下行（見圖8），負(fù)擔(dān)壓力指數(shù)才見頂回落，但目前仍處于高位，與2015-16年水平相當(dāng)。

為了驗(yàn)證上述購房負(fù)擔(dān)壓力指數(shù)，我們從另一個(gè)角度測算居民購房壓力。假設(shè)購房首付三成，20年按揭貸款，每月等額償還本息，城鎮(zhèn)居民可支配收入扣除消費(fèi)支出后，剩余收入中用來償還房貸本息的比例，用來衡量負(fù)擔(dān)壓力（見圖9）。測算結(jié)果和上文結(jié)論相同，2003年以來負(fù)擔(dān)壓力持續(xù)上升，2021年達(dá)到峰值，期間只有2008年和2015年出現(xiàn)短暫的下降，2021年后至今下降明顯，目前該比例為66.1%，與2015年水平相當(dāng)。上述兩種不同測算結(jié)果表明，房價(jià)和利率的下行，能直接有效“被動(dòng)式”提高居民購房能力，但如果居民收入增速能保持一定水平的增長，則能“主動(dòng)式”提高居民購房意愿和購房能力。

綜上，從購房成本和購房能力看房市止跌回穩(wěn)，以下三件事情是“必要?jiǎng)幼鳌保阂皇欠康禺a(chǎn)市場出清或房價(jià)市場化調(diào)整要到位，二是個(gè)人住房貸款利率要較大幅度下調(diào)，這是減輕購房成本的有效手段，三是居民收入的合理增長，尤其是保持名義GDP一定合理增速尤為關(guān)鍵，以提高居民購房預(yù)期和購房能力。2024年三季度以來一攬子增量政策的強(qiáng)力出臺，以及四季度政治局會議對2025年貨幣政策定調(diào)適度寬松的表述，房地產(chǎn)市場有望從供給端減少庫存，從需求端提高居民收入、增加收儲，從成本端降低房貸利率減輕成本等舉措，來提高居民購房能力，客觀上會加速止跌回穩(wěn)進(jìn)程。

四、常識性國際經(jīng)驗(yàn)四之中國演繹：加強(qiáng)超常規(guī)逆周期調(diào)節(jié)，及時(shí)果斷提量、降本、增收

2024年四季度政治局會議提出“實(shí)施更加積極有為的宏觀政策”“穩(wěn)住樓市股市”“實(shí)施更加積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，充實(shí)完善政策工具箱，加強(qiáng)超常規(guī)逆周期調(diào)節(jié)”，對擴(kuò)大內(nèi)需、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場是非常及時(shí)的。

在上篇中我們詳細(xì)介紹了美國和日本兩個(gè)相反的案例，美國處理2007年次貸危機(jī)及時(shí)果斷有效，“避免了‘社會信用坍塌’，減少了對經(jīng)濟(jì)的災(zāi)難性沖擊，名義GDP規(guī)模只收縮了1年就超過危機(jī)前水平，房價(jià)調(diào)整時(shí)間從2007年2月至2012年2月共歷時(shí)5年”；而日本“出現(xiàn)了應(yīng)對遲緩、政策效果有限、不良資產(chǎn)處理不徹底以及結(jié)構(gòu)性改革不足等問題，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)長期低迷和通貨緊縮，國民經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了‘失去的三十年’，房地產(chǎn)價(jià)格罕見地持續(xù)下降了20年……付出了高昂代價(jià)”。

當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場除了面臨上文提到的銷售放緩、庫存高企、價(jià)格調(diào)整、預(yù)期有待改善等問題外，還有其他諸多問題，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨銷售放緩后流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)突出甚至破產(chǎn)倒閉問題，需要修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表，提高擴(kuò)投資能力等（見圖10）。為避免房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)向財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)的繼續(xù)蔓延，需及時(shí)果斷采取超常規(guī)應(yīng)對措施，扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場預(yù)期。

根據(jù)上文分析結(jié)論，提四點(diǎn)建議：

一是提量。量先于價(jià)，量增才能價(jià)穩(wěn)。因此，房價(jià)止跌回穩(wěn)，首先是銷售量的企穩(wěn)提升。策措施應(yīng)該發(fā)力促進(jìn)銷售回升，取消各種增加交易成本、阻礙人民實(shí)現(xiàn)美好生活向往的不合理的限制性政策措施，且不建議去直接干預(yù)控制房價(jià)的下跌，只有市場化出清才有真正的企穩(wěn)。

二是降本。無論是國際經(jīng)驗(yàn)還是國內(nèi)實(shí)踐，均表明降低購房成本是房地產(chǎn)市場出清和止跌回穩(wěn)的有效手段。降低購房成本的措施有較大幅降低房貸利率、果斷取消各種增加成本的限制性措施等。建議2025年適度寬松貨幣政策非對稱性降低房貸利率，更大力度、更多幅度有效降低購房成本、減輕負(fù)擔(dān)壓力。

三是增收。降低成本固然可以減輕購房負(fù)擔(dān)壓力，但購房意愿和購房能力的提升，得有收入的合理增長，“家有余糧雞犬飽，戶有余財(cái)車馬多”，適度的收入增長是百姓追求美好生活的物質(zhì)財(cái)力保障。根據(jù)上文分析結(jié)論，庫存去化至正常水平保守估計(jì)還需5-7年時(shí)間，除了政策收儲外，未來較長時(shí)期保持名義GDP的一定合理增速，提高居民購房能力，也是房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)重要抓手之一。

四是去庫。去庫存是未來一段時(shí)間的主要任務(wù)，提量、降本、增收都是消化庫存的有效手段，除此之外，收儲存量土地和商品房的政策措施也應(yīng)真金白銀地落實(shí)到位。

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