導(dǎo)語：中長期來看，銷售端能否回暖仍是關(guān)鍵。
全國和地方性金融資產(chǎn)管理公司（下稱“AMC”）紓困房企的速度正在加快。近日，中國華融與陽光集團(tuán)簽署紓困重組框架協(xié)議，河南鄭州也擬設(shè)百億地產(chǎn)紓困基金，吸引包括資產(chǎn)管理公司等參與組建子基金。
穆迪高級副總裁曾啟賢對第一財經(jīng)表示，相關(guān)措施若實行（設(shè)立房地產(chǎn)基金和授予銀行貸款以支持房地產(chǎn)項目），將對房地產(chǎn)業(yè)和銀行系統(tǒng)具有正面信用影響，有助于防范房貸斷供情況出現(xiàn)蔓延。房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)對中國GDP的貢獻(xiàn)率接近30%，這些措施也將降低系統(tǒng)性風(fēng)險。
事實上，此前，一些AMC已介入部分地產(chǎn)項目的破產(chǎn)重整，發(fā)揮提供資金、整合建設(shè)資源的功能，通過引入代建方合作對項目進(jìn)行盤活。
不過，更多機(jī)構(gòu)則認(rèn)為，這些地產(chǎn)紓困基金資金體量有限，可承接項目有限。已經(jīng)持有不少地產(chǎn)敞口的AMC其資金支持也將是謹(jǐn)慎、有選擇性的。地方AMC可能在紓困中將承擔(dān)更多責(zé)任。而中長期來看，銷售端能否回暖仍是關(guān)鍵。
紓困行動加速
8月5日，中國華融公告稱，與陽光龍凈集團(tuán)有限公司（下稱“陽光集團(tuán)”）簽署《紓困重組框架協(xié)議》，并召開紓困戰(zhàn)略合作會議。
同時，各地AMC也在積極行動。繼7月19日河南資產(chǎn)管理有限公司（下稱“河南資產(chǎn)”）和河南鄭州地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（下稱“鄭州地產(chǎn)”）擬聯(lián)合設(shè)立鄭州市地產(chǎn)紓困基金后，8月5日，鄭州市已下發(fā)《鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運(yùn)作方案》，規(guī)模暫定100億元。（詳見第一財經(jīng)報道《穩(wěn)信心！鄭州房地產(chǎn)紓困基金落地，百億基金能否撬動社會資本？》）
AMC成立于上世紀(jì)90年代，其規(guī)模隨后不斷擴(kuò)張。這些“壞賬銀行”的總資產(chǎn)目前約為5萬億元，在2021年解決了4000億元的房地產(chǎn)市場壞賬，占總數(shù)的五分之一。
隨著當(dāng)前中央層面對于“保交樓”的明確指示，各地的緊迫感增強(qiáng)，主流觀點(diǎn)認(rèn)為，相關(guān)資產(chǎn)管理公司和出險企業(yè)的合作會增加，有助于減少問題樓盤的風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
穆迪方面認(rèn)為，設(shè)立房地產(chǎn)基金和授予銀行貸款以支持房地產(chǎn)項目等具有積極意義，但潛在資金如何運(yùn)作以及預(yù)期規(guī)模未正式公布。擬定的措施能否取得成效，將取決于這些具體細(xì)節(jié)以及執(zhí)行資金的及時性和可用性，對個別房地產(chǎn)開發(fā)商的影響將取決于項目篩選標(biāo)準(zhǔn)等特點(diǎn)。
整體而言，穆迪認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)情緒的改善對地方政府具有正面信用影響，因為土地出讓金收入占其總財政收入的30%左右。土地出讓金的下降，或限制地方政府可用于支持地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和基建的資金規(guī)模。
“AMC接管+委托代建”模式引關(guān)注
當(dāng)前的擔(dān)憂在于，雖然全國及地方AMC對于地產(chǎn)項目紓困將發(fā)揮重要作用，但這些資金體量有限，可承接項目有限。而且，外界對中國AMC的健康狀況亦十分關(guān)注。
今年3月，四大全國AMC中，除了上述的中國華融，中國東方和長城資產(chǎn)分別籌集了100億元人民幣債券，根據(jù)債券招股說明書，這些債券用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項目的風(fēng)險化解及處置、房地產(chǎn)行業(yè)不良資產(chǎn)紓困；中國信達(dá)向恒大董事會和恒大風(fēng)險化解委員會分別派駐了一名高管。融創(chuàng)中國和花樣年等陷入困境的開發(fā)商也在積極與AMC溝通潛在的救助計劃。AMC也在協(xié)助建立城市級別的紓困基金。
穆迪副總裁和高級信貸主管尹勁樺表示，預(yù)計AMC的資金支持規(guī)模將是謹(jǐn)慎、有選擇性的，因為它們已經(jīng)持有大量房地產(chǎn)開發(fā)商的敞口。龍洲經(jīng)訊(Gavekal Dragonomics)中國金融問題分析師張曉曦表示，AMC是房地產(chǎn)開發(fā)商的“重要債權(quán)人”，房地產(chǎn)業(yè)占AMC債務(wù)資產(chǎn)總額的25%至42%。其中，中國華融和長城資產(chǎn)對房地產(chǎn)業(yè)的敞口最大，相比中國信達(dá)和中國東方，它們嚴(yán)重依賴債務(wù)資產(chǎn)來產(chǎn)生利潤。而中國信達(dá)就在7月26日發(fā)布了盈利警告，稱該公司上半年凈利潤將下降30%至35%，因為“公司持有的部份以攤余成本計量的金融資產(chǎn)質(zhì)量承受較大壓力”。
也有分析師表示，預(yù)計一些只在省內(nèi)運(yùn)營的較小型AMC將會在本輪房地產(chǎn)業(yè)紓困中承擔(dān)更多責(zé)任，因為它們與地方政府的關(guān)系更緊密。
值得一提的是，“AMC接管+委托代建”的模式也引發(fā)關(guān)注。今年7月，中國信達(dá)聯(lián)合深圳華建組成的項目團(tuán)隊正式進(jìn)場交接佳兆業(yè)廣州南沙爛尾樓“悅伴灣”。這是中國信達(dá)落實監(jiān)管部門有關(guān)精神，對出險房企進(jìn)行救助的首個成功落地項目，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為其紓困模式具有典型意義。
佳兆業(yè)的“悅伴灣”項目之所以可以被盤活，是因為項目自身商業(yè)價值可觀。項目坐落于南沙灣的核心區(qū)域，緊鄰珠江，周邊教育配套優(yōu)越，醫(yī)療、商業(yè)等配套齊全。浙商證券(601878)分析稱，本次中國信達(dá)對佳兆業(yè)項目紓困采用的是“金融機(jī)構(gòu)接管+委托代建”的模式。佳兆業(yè)于2021年11月15日將項目100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給平安信托，此后由中國信達(dá)介入化解金融風(fēng)險。
中國信達(dá)介入方式為，由其深圳分公司折價收購項目債權(quán)，并由深圳華建提供資金借款，由信達(dá)地產(chǎn)(600657)華南區(qū)域公司進(jìn)場操盤代建，對項目實行全封閉管理并收取代建費(fèi)用。信達(dá)地產(chǎn)可以直接進(jìn)行操盤代建，這是中國信達(dá)在不良項目紓困過程中的獨(dú)特優(yōu)勢，其他AMC機(jī)構(gòu)較難復(fù)制。但這種模式并不少見。例如，中國東方亦于2020年作為云南仁澤地產(chǎn)西南海項目的破產(chǎn)重整投資人，投入不超過45億元，引入龍湖地產(chǎn)繼續(xù)開發(fā)項目，已成功盤活該項目。
“AMC介入破產(chǎn)重整，主要發(fā)揮提供資金、整合建設(shè)資源的功能。目前該模式已逐步鋪開，如中糧信托于2022年4月26日成為恒大江陰項目的100%控股股東，由中糧信托對項目提供部分資金，引入綠城管理進(jìn)行代建代管。據(jù)綠城管理官方披露，目前已攜手中糧信托、平安不動產(chǎn)等金融機(jī)構(gòu)落地多個資方代建項目�！闭闵套C券分析稱。
系統(tǒng)性風(fēng)險可控
整體而言，國內(nèi)外機(jī)構(gòu)人士普遍認(rèn)為，由中國房地產(chǎn)市場低迷引發(fā)的系統(tǒng)性風(fēng)險目前是可以避免的。
“根據(jù)我們的估計，與未完成房產(chǎn)相關(guān)的潛在不良貸款占銀行貸款余額的不到0.5%。如果它們被沖銷，這相當(dāng)于對主要銀行的利潤造成3%~10%的損失，對其股本造成1%的損失。總之，在最壞的情況下，它對銀行系統(tǒng)償付能力的影響非常有限�！备贿_(dá)國際亞洲股票研究總監(jiān)繆子美此前對記者稱。
高盛表示，目前未完成項目規(guī)模是可控的，房地產(chǎn)市場的有效杠桿(LTV)較低(估計約為40%)，這表明中國可能面臨的是“流量”問題，而不是“存量”問題。該機(jī)構(gòu)也提及，中國政府和監(jiān)管層對銀行體系擁有較強(qiáng)的管控力，中國的機(jī)構(gòu)設(shè)置降低了市場驅(qū)動的無序解除發(fā)生的可能性。相關(guān)方面也正在評估形勢并快速采取行動。
不過，目前市場銷售仍待修復(fù)，穆迪認(rèn)為，恢復(fù)購房者信心仍需要一定的時間，而銷售端也將是中長期的關(guān)鍵所在。
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