“風(fēng)險(xiǎn)解除了”！券商詳解樓市：“政策底”已經(jīng)確立，房?jī)r(jià)是否見底看這些指標(biāo)

“房地產(chǎn)行業(yè)整體的風(fēng)險(xiǎn)解除了。”近期房地產(chǎn)行業(yè)多項(xiàng)新政密集出臺(tái)，一位券商分析人士對(duì)券商中國記者感慨。

自中央政治局會(huì)議以來，各地很快出臺(tái)了一些促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的政策措施，5月17日中央層面又集中推出了一批政策，從內(nèi)容以及節(jié)奏上均超市場(chǎng)預(yù)期。

接受券商中國記者采訪的一些機(jī)構(gòu)人士表示，房地產(chǎn)行業(yè)的“政策底”已經(jīng)確立。本次“組合拳”對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的復(fù)蘇和信心的重塑都將產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，充分體現(xiàn)國家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的重視和支持，有利于加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

重塑市場(chǎng)信心

“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)一定程度上不是需求不足，而是信心不足，潛在的需求不能充分轉(zhuǎn)化�！鼻笆鋈�商分析人士對(duì)券商中國記者表示，當(dāng)務(wù)之急是重塑市場(chǎng)信心，而近期的政策一定程度上為市場(chǎng)提供了更多的底氣。

5月17日，全國切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議在京召開。會(huì)議指出，地方政府應(yīng)酌情以合理價(jià)格收購部分商品房用作保障性住房。同日，央行在例行政策吹風(fēng)會(huì)上也提出，將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國企收購已建成未出售的商品房，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)銀行貸款5000億元。

此外，央行和國家金融監(jiān)管總局出臺(tái)了多條重大利好政策，包括下調(diào)最低首付比例，首套不低于15%，二套不低于25%；取消全國層面住房貸款利率政策下限并將調(diào)控權(quán)下放給地方；下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。

“近期政策力度之強(qiáng)幅度之大，體現(xiàn)中央對(duì)于支持地產(chǎn)企穩(wěn)的堅(jiān)定意志，能夠提振市場(chǎng)信心，扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期，信心重于黃金。”國金證券(600109)房地產(chǎn)首席分析師杜昊旻對(duì)券商中國記者表示。

杜昊旻認(rèn)為，新政的積極意義在于：一是增加需求，從需求上來看政策寬松力度相當(dāng)大，當(dāng)前房貸利率及首付比例均降至歷史最低水平，能夠切實(shí)降低購房門檻及按揭成本，激發(fā)潛在的需求入市。二是優(yōu)化供給，通過回收存量土地和收購部分商品房的方式能夠消化過量的庫存，加速實(shí)現(xiàn)供需關(guān)系的再平衡。三是加速構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，收儲(chǔ)的房子用作配售型保障房和配租型保障房，能夠加快“十四五”保障房籌建的進(jìn)度，隨著房地產(chǎn)發(fā)展新模式的落地，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。

東海證券分析師劉思佳在接受券商中國記者采訪時(shí)則指出，往后看，隨著新一輪的限購限售政策放開，以及央行此輪對(duì)于房貸利率以及首付標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，有助于提升居民置業(yè)意愿，更好激發(fā)購房需求，新房銷售熱度預(yù)計(jì)會(huì)有所好轉(zhuǎn)。

同時(shí)，也有利于緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力，化解風(fēng)險(xiǎn)。一方面，定金、預(yù)付款以及個(gè)人按揭貸款等與購房有關(guān)的資金，在房地產(chǎn)資金來源中占比長(zhǎng)期維持在50%左右水平。銷售企穩(wěn)回暖，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說等于加速回款。另一方面，通過央行支持，國企收購存量房地產(chǎn)用于保障性住房，以及政府對(duì)于閑置用地的回收，從機(jī)制上也將有利于房地產(chǎn)企業(yè)盤活存量資產(chǎn)，為企業(yè)注入流動(dòng)性。

華泰證券首席宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)家易峘則表示，這套政策“組合拳”傳遞了政策遵循市場(chǎng)化原則積極推動(dòng)地產(chǎn)需求復(fù)蘇和地產(chǎn)去庫存的積極信號(hào)。最重要的是，市場(chǎng)已經(jīng)在過去2年—3年經(jīng)歷了較大的成交量和價(jià)格調(diào)整，地產(chǎn)調(diào)整周期可能已經(jīng)進(jìn)入“下半場(chǎng)”，本輪政策組合拳可能是“順勢(shì)而為”，托底風(fēng)險(xiǎn)、托舉需求。

“政策底”已經(jīng)確立

從價(jià)格視角來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于調(diào)整狀態(tài)。4月份，各線城市房?jī)r(jià)環(huán)比繼續(xù)下降，降幅有所擴(kuò)大。一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.6%，二、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.5%和0.6%。同期，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降1.1%，二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比均下降0.9%。

但是一些市場(chǎng)人士分析認(rèn)為，隨著一系列政策出臺(tái)，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的“政策底”已經(jīng)確立。

“根據(jù)七普數(shù)據(jù)，目前城鎮(zhèn)房產(chǎn)存量面積或已超過300億平方米�？紤]每年的住房更新需求，以及新市民進(jìn)城帶來的新增居住需求，目前地產(chǎn)成交面積或正在接近底部區(qū)域�！币讔`表示，雖然短期勢(shì)能仍待恢復(fù)，風(fēng)險(xiǎn)偏好仍未轉(zhuǎn)向。但鑒于目前地產(chǎn)成交量萎縮進(jìn)程可能已經(jīng)進(jìn)入“下半場(chǎng)”，地產(chǎn)去庫存政策的托底效果可能會(huì)比此前更好。

從數(shù)據(jù)上看，房?jī)r(jià)經(jīng)過2年左右的調(diào)整，居民購房負(fù)擔(dān)能力已經(jīng)明顯回升。全國層面，房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)回落至2016年的水平，僅北京、上海房?jī)r(jià)收入比仍未跌破2021年前的水平。隨著首付比例的下調(diào)，全國平均首付占可支配收入比例已經(jīng)回落至2008年水平，然而，一線城市“購房首付負(fù)擔(dān)能力”仍然偏低，尤其在北京和上海�，F(xiàn)金流層面，全國平均的房貸支出占可支配收入比重已經(jīng)回落至2018年水平，再度調(diào)低首付比例及房貸利率將進(jìn)一步推升居民在購房首付及月供現(xiàn)金流兩個(gè)維度上的購房負(fù)擔(dān)能力。

“中國房?jī)r(jià)已回調(diào)至2019年—2020年左右水平。整體來看，我國房?jī)r(jià)高位回調(diào)的幅度已經(jīng)較大，后續(xù)潛在的下降空間已經(jīng)不大了�！倍抨粫F表示，不過，房?jī)r(jià)的企穩(wěn)還需要宏觀經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)、居民收入預(yù)期的改善以及政策的持續(xù)發(fā)力。

杜昊旻認(rèn)為，判斷市場(chǎng)底，一是可以看二手房掛牌量，如果短期內(nèi)二手房掛牌量大幅增加，會(huì)造成彼此間價(jià)格的互相傾軋，因此二手房掛牌量的穩(wěn)定對(duì)價(jià)格以及銷售的企穩(wěn)至關(guān)重要。二是可以看租金回報(bào)率，2023年重點(diǎn)50城租金回報(bào)率為1.95%，其中一線、二線和三四線城市分別為1.80%、1.89%和2.42%。隨著房?jī)r(jià)的回落，租金回報(bào)率有所上升，同時(shí)信貸政策持續(xù)發(fā)力，房貸利率逐步下降，若能實(shí)現(xiàn)租金收入及房貸還款支出基本持平，此時(shí)單筆購房行為基本能夠?qū)崿F(xiàn)現(xiàn)金流平衡，可能是市場(chǎng)底部企穩(wěn)的信號(hào)。

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