深圳中心城區(qū)“五折賣房”？這的確很有噱頭。
“深圳福田核心區(qū)的新房，備案價(jià)打五折！358萬(wàn)元可以3房單位！”最近，房產(chǎn)中介小張正賣力推銷一個(gè)號(hào)稱打五折的公寓項(xiàng)目，“不敢說(shuō)深圳所有的房產(chǎn)中介，起碼是我們附近片區(qū)所有的房產(chǎn)中介都在推介�！�
打折新房產(chǎn)權(quán)為商辦產(chǎn)品??
為求證此事，記者前往福田八卦嶺片區(qū)，發(fā)現(xiàn)這個(gè)號(hào)稱“備案價(jià)打五折”的公寓并非傳統(tǒng)的商務(wù)公寓，而是4.5米層高的商業(yè)性辦公的商辦產(chǎn)品。戶型上，一些大面積的戶型有陽(yáng)臺(tái)且通燃?xì)�，可以用個(gè)人名義購(gòu)買。不過(guò)，房源多數(shù)為“工抵房”，價(jià)格是備案價(jià)的五七折到七折左右。
（號(hào)稱備案價(jià)打五折的公寓項(xiàng)目 吳家明/攝）
記者在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)咨詢了多位房產(chǎn)中介，發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目已經(jīng)不是第一次以超低折扣吸引市場(chǎng)的關(guān)注�！斑@個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)賣了很久，有寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓和現(xiàn)在大力促銷的這種商辦產(chǎn)品，去化成績(jī)并不理想。”
其實(shí)，深圳市場(chǎng)上類似的商辦產(chǎn)品經(jīng)常出現(xiàn)以超低折扣銷售。去年，深圳羅湖一個(gè)公寓項(xiàng)目按備案價(jià)近四折的價(jià)格出售，該項(xiàng)目的房屋類型為商業(yè)性辦公，主體建筑性質(zhì)為辦公樓，并非傳統(tǒng)的商務(wù)公寓。
記者發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在深圳市場(chǎng)上的一些商務(wù)公寓與住宅一樣，同樣擁有70年產(chǎn)權(quán)，也通燃?xì)庥嘘?yáng)臺(tái)。這些商務(wù)公寓由于面積小總價(jià)較低，容易受到一些關(guān)注租金回報(bào)率的購(gòu)房者關(guān)注�！�70年產(chǎn)權(quán)的商務(wù)公寓已經(jīng)類似住宅，去化情況相對(duì)好一些，但商務(wù)公寓整體去化依舊比較艱難，就更別說(shuō)將辦公樓改成居住的公寓產(chǎn)品�！鄙钲谝患颐駹I(yíng)房企的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示。
有分析人士指出，辦公物業(yè)打折銷售的行為并不受相關(guān)部門(mén)監(jiān)管，這與住宅完全不同。目前，深圳樓市仍需要進(jìn)一步的提振，加上房企資金相對(duì)緊張，加快資金回流是極為必要的，打折促銷是最為直接的手段。
公寓的新出路
對(duì)于各地樓市而言，商務(wù)公寓一直是一個(gè)特殊的存在。由于不限購(gòu)不限貸，商務(wù)公寓曾是投資客“狂歡”的空間。不過(guò)，以深圳市場(chǎng)為例，商務(wù)公寓的銷售情況一直都不如住宅市場(chǎng)，這和公寓的一些特性有關(guān)。有購(gòu)房者告訴記者，大多公寓的產(chǎn)權(quán)只有40年，且在學(xué)位申請(qǐng)上處于劣勢(shì)。盡管近年來(lái)政府鼓勵(lì)商務(wù)公寓通燃?xì)�、轉(zhuǎn)民用電價(jià)，但很多公寓依舊是商水商電的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)上的缺陷也會(huì)帶來(lái)居住不便。此外，二手商務(wù)公寓交易還有稅費(fèi)成本較高以及其他一些限制條件。據(jù)公寓銷售經(jīng)理介紹，目前二手商務(wù)公寓的交易稅費(fèi)要占到交易額的15%至20%。
所以，打折一直是深圳商務(wù)公寓促銷最為常用的手段，一些商務(wù)公寓給出的折扣程度超前。除了折扣，開(kāi)發(fā)商還送物業(yè)管理費(fèi)、家庭大禮包，甚至還有送黃金、“以房換房”等活動(dòng)。
深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年深圳僅2個(gè)公寓項(xiàng)目獲批，上半年公寓供應(yīng)量?jī)H為去年全年的20.7%。自2020年深圳停止商務(wù)公寓審批后，商務(wù)公寓供應(yīng)持續(xù)大幅下滑。與此同時(shí)，2024年上半年全市公寓成交1337套，同比下滑62.4%。300萬(wàn)以下的戶型為成交主力，占比達(dá)84.4%。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，增強(qiáng)商務(wù)公寓的居住功能有助于緩解銷售去化壓力。就在上周，深圳市安居集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“深圳安居”）發(fā)布關(guān)于收購(gòu)商品房用作保障性住房的征集通告。這意味著，深圳開(kāi)啟保障房“以購(gòu)代建”的模式。深圳安居在征集通告中稱，為積極構(gòu)建“保障+市場(chǎng)”住房供應(yīng)體系，深圳安居所屬企業(yè)擬開(kāi)展收購(gòu)商品房用作保障性住房工作。征集范圍為深圳市（不含深汕特別合作區(qū)）商品房性質(zhì)的住宅、公寓、宿舍等，優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實(shí)現(xiàn)封閉管理的樓棟項(xiàng)目（房源）。
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