10月12日，工商銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等多家商業(yè)銀行集中發(fā)布2024年存量個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的公告，介紹具體細(xì)則，是目前為止此輪存量房貸調(diào)整最為詳細(xì)和全面的指引。
以農(nóng)業(yè)銀行為例，調(diào)整范圍為該行已發(fā)放的首套、二套及以上存量房貸。農(nóng)業(yè)銀行在目前已取消新發(fā)放房貸利率加點(diǎn)下限的地區(qū)，對(duì)于在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）基礎(chǔ)上加點(diǎn)幅度高于-30BP的存量房貸（含首套、二套及以上），將其加點(diǎn)幅度調(diào)整為-30BP。對(duì)于在LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)幅度不高于-30BP的，不作調(diào)整。
此輪存量房貸調(diào)整有其政策背景。9月29日，中國(guó)人民銀行發(fā)文引導(dǎo)商業(yè)銀行于10月31日前開(kāi)展一次存量房貸利率批量調(diào)整。市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制隨后對(duì)外發(fā)布《關(guān)于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》。
10月25日起批量調(diào)整
10月12日，農(nóng)業(yè)銀行在公告中披露，最新調(diào)整規(guī)則為：
（一）在目前已取消新發(fā)放房貸利率加點(diǎn)下限的地區(qū)，對(duì)于在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）基礎(chǔ)上加點(diǎn)幅度高于-30BP的存量房貸（含首套、二套及以上），將其加點(diǎn)幅度調(diào)整為-30BP。對(duì)于在LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)幅度不高于-30BP的，不作調(diào)整。
（二）在目前存在新發(fā)放房貸利率加點(diǎn)下限的北京、上海、深圳等地區(qū)，對(duì)于在LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)幅度高于-30BP的存量房貸（含首套、二套及以上），將其加點(diǎn)幅度調(diào)整為-30BP，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放房貸利率加點(diǎn)下限。對(duì)于在LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)幅度不高于-30BP或不高于加點(diǎn)下限的，不作調(diào)整。
根據(jù)農(nóng)業(yè)銀行公告，為便利客戶，對(duì)符合本次利率調(diào)整政策的存量房貸，該行將于2024年10月25日起主動(dòng)進(jìn)行批量調(diào)整，無(wú)需客戶申請(qǐng)。
存量房貸利率下調(diào)將于調(diào)整當(dāng)日生效，生效日起按照新的利率加點(diǎn)幅度執(zhí)行。此次存量房貸利率調(diào)整不溯及既往，之前的房貸利息不作調(diào)整。
農(nóng)業(yè)銀行將在手機(jī)銀行、貸款經(jīng)辦行、官方客服熱線、營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等渠道提供利率調(diào)整結(jié)果查詢等服務(wù)，借款人可于2024年10月25日起進(jìn)行查詢。
對(duì)固定利率或參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的房貸者，需先申請(qǐng)轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)的浮動(dòng)利率貸款，符合本次利率調(diào)整政策的，再按前述規(guī)則進(jìn)行利率調(diào)整；未申請(qǐng)轉(zhuǎn)換的，將無(wú)法辦理。
需進(jìn)行利率定價(jià)轉(zhuǎn)換的房貸者，可在2024年10月22日（不含）之前，通過(guò)農(nóng)業(yè)銀行手機(jī)銀行或貸款經(jīng)辦行提出轉(zhuǎn)換申請(qǐng)，符合本次利率調(diào)整政策的，納入2024年10月25日批量調(diào)整范圍；之后提出轉(zhuǎn)換申請(qǐng)的，該行將于2024年10月25日（不含）之后及時(shí)辦理轉(zhuǎn)換手續(xù)，符合利率調(diào)整政策的，按照有關(guān)要求進(jìn)行利率調(diào)整。
對(duì)于目前存在首套、二套及以上新發(fā)放房貸利率加點(diǎn)下限的北京、上海、深圳等地區(qū)，已符合二套轉(zhuǎn)首套住房貸款標(biāo)準(zhǔn)的房貸客戶，可通過(guò)農(nóng)業(yè)銀行手機(jī)銀行或貸款經(jīng)辦行提出申請(qǐng)。具體以當(dāng)?shù)卣咭鬄闇?zhǔn)，詳情咨詢貸款經(jīng)辦行。
本次存量房貸利率調(diào)整范圍不包括：個(gè)人住房公積金貸款（含組合貸中公積金貸款部分）、個(gè)人商業(yè)用房貸款（含商住兩用房貸款），以及其他不符合要求的個(gè)人貸款。
取消房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制
除了農(nóng)業(yè)銀行外，10月12日上午，中國(guó)銀行、工商銀行、郵儲(chǔ)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行均相應(yīng)發(fā)布存量房貸利率調(diào)整公告，目前看核心內(nèi)容無(wú)大的差別。
其中各大行均提醒，本次存量房貸利率調(diào)整過(guò)程中，銀行不收取任何費(fèi)用，沒(méi)有委托官方渠道以外的任何機(jī)構(gòu)、人員代為辦理，請(qǐng)廣大客戶謹(jǐn)防各種形式的詐騙活動(dòng)，保障財(cái)產(chǎn)和信息安全。
本輪存量房貸調(diào)整主要依據(jù)于《中國(guó)人民銀行公告〔2024〕第11號(hào)》（下稱《公告》）和市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制《關(guān)于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》。
《公告》提出，借款人申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款時(shí)，可以選擇固定利率或浮動(dòng)利率作為定價(jià)方式。合同約定為固定利率的，利率水平在合同期保持不變。合同約定為浮動(dòng)利率的，利率以最近一個(gè)月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成（加點(diǎn)可為負(fù)值），加點(diǎn)幅度應(yīng)體現(xiàn)市場(chǎng)供求、借款人風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)等因素。
此外，《公告》指出，自2024年11月1日起，合同約定為浮動(dòng)利率的，商業(yè)性個(gè)人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定重定價(jià)周期。在利率重定價(jià)日，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。利率重定價(jià)周期及調(diào)整方式應(yīng)在貸款合同中明確。
總結(jié)而言，此次公告調(diào)整優(yōu)化的主要內(nèi)容是包括兩方面：
一是允許變更房貸利率在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)幅度。借貸雙方可通過(guò)協(xié)商變更合同等方式調(diào)整加點(diǎn)幅度，以更準(zhǔn)確體現(xiàn)市場(chǎng)供求、借款人風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)等因素變化。后續(xù)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制可促使商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商、適時(shí)調(diào)整加點(diǎn)幅度，不需要等到新老房貸利差積累較大后再由商業(yè)銀行進(jìn)行批量調(diào)整，能夠漸進(jìn)有序緩釋矛盾，并維護(hù)合同嚴(yán)肅性。
二是取消房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制。自2024年11月1日起，新簽訂合同的浮動(dòng)利率房貸，與除房貸之外的其余浮動(dòng)利率貸款保持一致，可由借貸雙方自主協(xié)商確定重定價(jià)周期。符合條件的存量房貸借款人在與商業(yè)銀行協(xié)商調(diào)整房貸利率加點(diǎn)幅度的同時(shí)，也可調(diào)整重定價(jià)周期，使存量房貸利率及時(shí)反映定價(jià)基準(zhǔn)（LPR）的變化，暢通貨幣政策傳導(dǎo)。
市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制發(fā)布倡議
在人民銀行發(fā)布公告當(dāng)日，市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制發(fā)布《關(guān)于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》，其中提出，按照中央政治局會(huì)議精神，為回應(yīng)群眾關(guān)切，現(xiàn)就批量調(diào)整存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款（以下簡(jiǎn)稱房貸）利率有關(guān)事宜倡議如下。
第一，本倡議發(fā)布后，各商業(yè)銀行應(yīng)認(rèn)真落實(shí)倡議要求，抓緊制定實(shí)施方案，主要商業(yè)銀行原則上應(yīng)于倡議發(fā)布當(dāng)日對(duì)外發(fā)布公告，不晚于10月12日發(fā)布操作細(xì)則，及時(shí)回應(yīng)客戶關(guān)切。
第二，各商業(yè)銀行原則上應(yīng)于2024年10月31日前統(tǒng)一對(duì)存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實(shí)施批量調(diào)整，對(duì)于LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)幅度高于-30BP的存量房貸，將其加點(diǎn)幅度調(diào)整為不低于-30BP，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限（如有）。
第三，各商業(yè)銀行應(yīng)盡快完成合同文本變更、系統(tǒng)改造等前期準(zhǔn)備工作，確保如期完成存量房貸利率調(diào)整相關(guān)工作。鼓勵(lì)商業(yè)銀行通過(guò)網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行等線上渠道“一鍵式操作”辦理，為借款人提供便利。
第四，各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制要統(tǒng)籌做好、穩(wěn)妥推進(jìn)轄內(nèi)存量房貸利率批量調(diào)整有關(guān)工作，有效維護(hù)市場(chǎng)秩序，切實(shí)保障借貸雙方合法權(quán)益。
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