新年以來(lái),已有多城響應(yīng)央行、銀保監(jiān)會(huì)首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制,宣布下調(diào)首套房貸利率,部分城市進(jìn)入利率“3”時(shí)代,其中最低已調(diào)降至3.7%。
房貸利率調(diào)降之后,存量購(gòu)房者的“提前還貸潮”愈演愈烈,關(guān)于“存量房貸利率能否調(diào)降”的呼聲也越來(lái)越多。
但讓購(gòu)房者萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到的是,有一天竟然會(huì)有錢(qián)握在手里“花不出去”的情況。2023年伊始,“提前還貸難”相關(guān)話題沖上熱搜,各大平臺(tái)都能看到網(wǎng)友留言,有網(wǎng)友表示其想提前還貸居然需要排隊(duì)2-6個(gè)月,部分銀行還設(shè)定了提前還款額度,甚至關(guān)閉了線上提前還貸通道。
此輪“提前還貸潮”甚至吸引了官媒下場(chǎng)評(píng)論。2月1日,《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》發(fā)表文章稱,建議相關(guān)部門(mén)加快出臺(tái)相關(guān)舉措,有效解決居民扎堆提前還款及違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”等問(wèn)題。
銀行反手設(shè)還貸門(mén)檻
近年來(lái),受疫情沖擊和經(jīng)濟(jì)下行等因素影響,部分居民收入不穩(wěn)定性增大。2023年春節(jié)前后,部分購(gòu)房者為緩解住房消費(fèi)壓力選擇提前還貸,偏偏在此時(shí),有銀行給提前還貸加上了重重限制。不少購(gòu)房者抱怨有錢(qián)還不了,“提前還貸”相關(guān)話題持續(xù)升溫并頻繁沖上各大社交平臺(tái)熱搜。
在微博、小紅書(shū)等社交平臺(tái)上都能看到網(wǎng)友相關(guān)留言:有的去還貸被銀行告知沒(méi)有還款額度、有的需要線下排隊(duì)2-6個(gè)月不等、甚至還有部分銀行關(guān)閉了APP預(yù)約還款功能。
對(duì)此,有媒體報(bào)道稱,北京多家銀行目前提前還房貸的客戶較多,提前還貸需要提前一個(gè)月申請(qǐng),并且需要線下排隊(duì);還有銀行表示,目前預(yù)約提前還貸的還款時(shí)間已經(jīng)排到5月份。
突如其來(lái)的還貸潮對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)同樣猝不及防。一位國(guó)有銀行內(nèi)部人員表示,銀行的房貸收益是銀行長(zhǎng)期穩(wěn)定的生息資產(chǎn),如果都提前還貸,勢(shì)必會(huì)影響銀行長(zhǎng)期資產(chǎn)的安排。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則指出,房貸目前是各家銀行相對(duì)優(yōu)質(zhì)的信貸業(yè)務(wù),風(fēng)險(xiǎn)小、利潤(rùn)大,大量提前還貸可能會(huì)影響其收入和利潤(rùn)。也就是說(shuō),銀行并不希望居民提前還房貸,因此才設(shè)置出一系列還貸“門(mén)檻”。
“當(dāng)下提前還貸潮中,不乏以經(jīng)營(yíng)貸置換房貸的情況,很多金融貸款企業(yè)都在推銷用3點(diǎn)多的經(jīng)營(yíng)貸置換按揭貸款!睆埓髠シQ。
張大偉表示,從政策趨勢(shì)看,銀行也該進(jìn)行反思,不應(yīng)該對(duì)提前還款設(shè)置排隊(duì)等期限,對(duì)于自有資金閑置的應(yīng)該鼓勵(lì)提前還貸。
而從法律上來(lái)講,提前還款是對(duì)原借款合同約定的貸款期限或貸款金額的變更,的確需要借款人與銀行協(xié)商一致。不過(guò),張大偉認(rèn)為,商業(yè)銀行應(yīng)進(jìn)一步轉(zhuǎn)變觀念,展現(xiàn)商業(yè)銀行應(yīng)有的作為與擔(dān)當(dāng)。
提前還貸原因幾何?
事實(shí)上,本輪“提前還貸潮”在2022年已曾顯現(xiàn),只是當(dāng)時(shí)購(gòu)房者普遍還處于“懵”的狀態(tài),熱議話題還是“要不要提前還貸”。
而進(jìn)入2023年后,央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文宣布建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制,短短一個(gè)月內(nèi),已有包括鄭州、天津、珠海、長(zhǎng)春等多個(gè)城市相繼下調(diào)首套房貸款利率下限。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),目前共有30個(gè)城市首套房利率降至4.1%以下。
業(yè)內(nèi)人士表示,這一政策從購(gòu)房者情緒上來(lái)說(shuō)有望扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)下跌預(yù)期、提振購(gòu)房者購(gòu)房意愿。與之相對(duì)應(yīng)的,在刺激購(gòu)房者消費(fèi)需求的同時(shí),也刺痛了存量購(gòu)房者的心。
有網(wǎng)友在某社交平臺(tái)表示,其在房貸高利率時(shí)期貸款了80萬(wàn)元,每月還5000元,目前累計(jì)還款12萬(wàn),結(jié)果去銀行一查,本金只還了2萬(wàn),剩下10萬(wàn)還的都是利息。面對(duì)高利率還高息的情況,提前還貸無(wú)疑是減負(fù)的優(yōu)選。
于是,“提前還貸潮”掀起了。
廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,“提前還貸潮”出現(xiàn)的主要原因有以下幾點(diǎn)。
第一,春節(jié)前后,有購(gòu)房者收到了年終獎(jiǎng)、公司分紅,手頭有了一些余錢(qián)可以支配。
第二,春節(jié)前,理財(cái)產(chǎn)品大面積破凈、收益率回撤,甚至負(fù)收益。老百姓(603883)通過(guò)房貸利率(一般在4%-6%)和保本理財(cái)收益率(目前在3%以下居多)對(duì)比發(fā)現(xiàn),理財(cái)收益率跑不贏房貸利率,房貸利率變高了,理財(cái)收益走低了,自然就會(huì)發(fā)生從“盡量多申請(qǐng)房貸”到“掙著提前還貸”的逆轉(zhuǎn)。
這種情況下,尤其是對(duì)高位利率上車的“大冤種”而言,提前還貸可以省下部分利息,相當(dāng)于變相理財(cái)。
第三,目前市場(chǎng)對(duì)于房?jī)r(jià)的預(yù)期不太樂(lè)觀。只要房貸利率高于理財(cái)利率、房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌且購(gòu)房者預(yù)期房?jī)r(jià)下跌,那么提前還貸的動(dòng)機(jī)就會(huì)一直存在。
第四,提前還貸潮還有一個(gè)重要的觸發(fā)因素,就是近期房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整。根據(jù)央行政策,70個(gè)大中城市中,有38個(gè)城市的首套房貸利率在2023年不設(shè)下限。全國(guó)還有200多個(gè)地級(jí)市,這些城市大部分的房?jī)r(jià)在下跌。由此,未來(lái)全國(guó)絕大多數(shù)城市的首套房利率取消下限。
對(duì)存量房貸來(lái)說(shuō),高利率的弊端更加凸顯。這時(shí),要么還貸款;要么還款后賣(mài)房,再買(mǎi)房,騰挪為低利率房貸。
是否應(yīng)該提前還貸?
隨著提前還貸潮愈演愈烈,越來(lái)越多高位上車的購(gòu)房者選擇加入提前還貸大軍以降低每月還貸負(fù)擔(dān)。對(duì)此,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,未來(lái)有可能再次出現(xiàn)“提前還貸”高峰。
那么,到底應(yīng)不應(yīng)該提前還貸呢?業(yè)內(nèi)分析人士表示,不是所有人都適合提前還貸,應(yīng)因人因城而異,避免盲目跟風(fēng)。
招聯(lián)金融首席研究員董希淼認(rèn)為,有提前還貸意圖的購(gòu)房者需要具體情況具體分析。
從還款方式看,一般來(lái)說(shuō)等額本金的還款方式前期償還本金多、利息少,相比來(lái)說(shuō)提前還款會(huì)更劃算一點(diǎn);等額本息的還款方式前期償還利息多、本金少,如果還款已過(guò)一半,其實(shí)可以不考慮提前還款。
另外如果是公積金貸款,利率顯著低于市場(chǎng)上的一般貸款利率,也可以不用考慮提前還款。
同時(shí),董希淼指出,2023年,我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)回暖,貸款利率還有下行可能,后續(xù)提前還貸需要慎重考慮。
“對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō),判斷是否需要提前償還個(gè)人貸款,最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息。如果投資收益率高于貸款利率,則考慮將資金更多用于投資;反之則可以考慮部分或全部?jī)斶貸款。當(dāng)然,還需要為日常生活支出與未來(lái)養(yǎng)老、醫(yī)療等留足資金!倍m嫡f(shuō)。
業(yè)內(nèi)人士表示,除了呼吁購(gòu)房者理性面對(duì)還款壓力外,銀行端也該同步反思,為客戶提前還貸提供便利,改善客戶體驗(yàn)。
存量房貸是否有希望調(diào)降?
在購(gòu)房者排隊(duì)還貸款的同時(shí),關(guān)于“存量房貸利率能否調(diào)降”的呼聲也越來(lái)越多。
2月1日,《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》發(fā)文表示,當(dāng)前部分存量房貸與新增房貸之間的利差過(guò)大問(wèn)題需要引起重視。作者建議相關(guān)部門(mén)加快出臺(tái)相關(guān)舉措,引導(dǎo)銀行適度降低存量房貸利率,逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差,進(jìn)一步降低住房消費(fèi)者的負(fù)擔(dān),有效解決居民扎堆提前還款及違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”等問(wèn)題?杉涌煲龑(dǎo)5年期以上LPR下降,繼續(xù)降低新增和存量住房貸款利率,減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)。
據(jù)了解,存量房貸利率調(diào)降,曾在2008年末、2009年初有過(guò)一次先例。2008年央行曾宣布個(gè)人住房貸款利率下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,隨后多家銀行跟進(jìn)政策,相當(dāng)于給存量按揭利率直接打了七折。
然而今時(shí)不同往日,多位業(yè)內(nèi)人士在談及存量房貸利率能否調(diào)降的問(wèn)題時(shí),均認(rèn)為調(diào)降的可能性不大。
星圖金融研究院副院長(zhǎng)薛洪言表示,存量房貸利率下調(diào)的可能性不大。
由于購(gòu)房者存量房貸利率差異較大,一刀切等額下調(diào)房貸利率容易帶來(lái)各種套利空間;若制定差異化下調(diào)政策,又容易在執(zhí)行層面引發(fā)問(wèn)題。
當(dāng)前,國(guó)內(nèi)銀行業(yè)息差已處于較低位置,下調(diào)存量房貸利率會(huì)直接壓低銀行息差水平,影響銀行經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)健性和可持續(xù)性。
知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員劉曉博認(rèn)為,存量房貸打折仍存可能,但隨著時(shí)間推移可能性在下降。他表示,存量房貸打折的確會(huì)給銀行業(yè)帶來(lái)不利影響,但并非所有存量房貸都需要打折,可以根據(jù)利率高低、首套房二套房來(lái)給予不同力度的優(yōu)惠并適度降低存款利率,對(duì)沖影響。
對(duì)于存量房貸打折利潤(rùn)損失較大的銀行,央行可以優(yōu)先給予低利率資金的扶持,因此存量房貸利率調(diào)降并非不可操作!叭绻4月末還沒(méi)有調(diào)降,那大概率就是沒(méi)有了!眲圆┍硎。
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