央行、金融監(jiān)管總局明確調(diào)降存量首套房貸利率后，各地調(diào)整細(xì)節(jié)備受關(guān)注。
證券時報記者梳理，9月1日，北京、上海、深圳、天津、長沙、吉林省、河南省、福建省、江西省、甘肅省等多地央行分支機構(gòu)公布了不同時間階段首套房貸利率下限情況。
另外，多家銀行公告稱，在做存量首套房貸利率調(diào)整的準(zhǔn)備工作，抓緊制定具體操作細(xì)則。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士測算，大部分存量房貸利率現(xiàn)在在5%-5.5%，對比當(dāng)年的首套房貸利率下限為基準(zhǔn)利率4.65%，將下調(diào)30-50個基點，這樣100萬元貸款30年，月供將減少200元左右。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，存量房貸利率下調(diào)或?qū)⒓铀偻七M(jìn)，有助于釋放居民消費潛力。
多地公布首套房貸利率下限情況
9月1日，證券時報記者從央行北京市分行官網(wǎng)獲悉，北京地區(qū)市場利率定價自律機制發(fā)布公示稱，2019年10月至今，北京地區(qū)首套商業(yè)性個人住房貸款利率下限為相應(yīng)期限的貸款市場報價利率（LPR）+55個BP。全國首套商業(yè)性個人住房貸款利率下限為：2019年10月至2022年5月為LPR，2022年5月至今為LPR-20個BP。
同日，央行上�？偛恳舶l(fā)布了上海首套商業(yè)性個人住房貸款利率自律下限。其中2021年7月24日至今，上海執(zhí)行的利率下限水平為LPR+35BP。
央行深圳市分行也公示了深圳市首套房貸利率下限歷史調(diào)整情況。其中，2022年5月15日至今，深圳執(zhí)行利率下限水平為LPR+30BP。
央行天津市分行也公告了天津市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限：2019年10月至2022年5月為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率，與全國下限一致；2022年5月至2022年10月為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點，與全國下限一致；2022年10月至今為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減40個基點，較全國下限低20個基點。
央行河南省分行也公布了河南省各城市首套房貸利率下限。
調(diào)整后不低于當(dāng)年首套利率政策下限
多地之所以公布不同時間階段首套房貸利率下限，是因為央行、金融監(jiān)管總局明確了此次存量房貸利率調(diào)整的對象是首套房貸，并且對調(diào)整后的利率有明確要求，即“在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限”。
所以大家關(guān)心自己的房貸利率能下調(diào)多少，首先需要明確當(dāng)年房貸發(fā)放時的首套房貸利率政策。
比如北京公布了2019年10月至今，北京地區(qū)首套房貸利率下限為LPR+55個BP。如果2019年10月后貸款行實際發(fā)放的貸款利率加點幅度高于55個BP，就可以跟貸款行協(xié)商調(diào)降至最低55個BP。
如果是2019年10月之前的購房貸款，比如上海公布了2016年3月26日至2019年10月7日首套房貸利率下限為基準(zhǔn)利率9折；深圳2016年7月13日之前為基準(zhǔn)利率0.7倍，2016.7.13-2017.5.25為基準(zhǔn)利率0.9倍，2017.5.26-2019.10.7為基準(zhǔn)利率0.95倍。針對這種情況，有業(yè)內(nèi)人士指出，涉及到2019年之前的房貸比較復(fù)雜，在2019年LPR改革時，銀行與購房人重簽過合同，把之前的貸款利率換算成LPR加一個固定的點數(shù)，現(xiàn)在同樣需要重新?lián)Q算一遍，這也是現(xiàn)在各地央行分支機構(gòu)會公布一個不同時間階段利率下限表的原因。
上述業(yè)內(nèi)人士還指出，如果當(dāng)年銀行給到的利率就是按照當(dāng)時當(dāng)?shù)刂贫ǖ恼呦孪匏蕉ǖ模沁@次就調(diào)整不了，因為之前已經(jīng)享受到了下限的優(yōu)惠了。
不過，具體存量房貸利率能調(diào)多少，仍需等待各地商業(yè)銀行進(jìn)一步出臺政策細(xì)則。
央行、金融監(jiān)管總局明確此次可以通過兩種方式調(diào)整存量首套房貸利率，一是借款人申請由商業(yè)銀行新發(fā)放貸款置換存量首套房貸款，新貸款利率由雙方自主協(xié)商確定；二是借款人與商業(yè)銀行協(xié)商變更合同，約定新的貸款利率。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，目前全國首套房商貸利率下限已調(diào)整為不低于LPR減20個基點，并且自央行、銀保監(jiān)會于1月5日宣布建立首套房貸利率政策動態(tài)調(diào)整機制后，多地紛紛下調(diào)首套房貸款利率至4%以下，進(jìn)入“破4進(jìn)3”時代，首套房貸款利率最低可至3.6%。而在過去幾年首套房貸利率政策下限基本都是當(dāng)時的LPR（2022年5月起，央行調(diào)整同期商業(yè)性個人首套房貸款利率下限至不低于LPR-20個基點）。整體來說，對于存量房貸的購房者，特別是動輒5%-6%高息的購房者，很可能房貸能降低100個基點以上，但具體的影響依然需要購房者與銀行協(xié)商。
據(jù)張大偉測算，大部分存量房貸發(fā)生時首套房貸利率下限是基準(zhǔn)利率4.65%，購房者最高當(dāng)下利率6%左右（已經(jīng)降息30個基點），也就是100萬元貸款30年，月供可以從5995元每月降低到5156元左右，下調(diào)840元左右。大部分存量房貸利率現(xiàn)在在5%-5.5%，對比當(dāng)年的基準(zhǔn)利率4.65%，也就是下調(diào)30-50個基點，這樣100萬元貸款30年，月供減少200元左右。
多家銀行公告正制定具體操作細(xì)則
近期，多家銀行公告稱在做存量首套房貸利率調(diào)整的準(zhǔn)備工作。
9月1日，鄭州銀行(002936)發(fā)布關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的公告稱，將積極落實《中國人民銀行 國家金融監(jiān)督管理總局關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》要求，依法有序開展存量首套個人住房貸款利率調(diào)整的準(zhǔn)備工作。將按照市場化、法治化原則，通過多渠道提供便利服務(wù)，依法合規(guī)開展好利率調(diào)整工作，有效發(fā)揮金融在支持恢復(fù)和擴大消費，保障和改善民生等領(lǐng)域的作用。
而在8月31日，農(nóng)行、建行、郵儲銀行、招商銀行(600036)等多家銀行已經(jīng)發(fā)布了關(guān)于調(diào)整存量首套住房貸款利率的公告稱，正在開展存量首套房貸利率調(diào)整的準(zhǔn)備工作，抓緊制定具體操作細(xì)則。
其中，農(nóng)行表示，在有關(guān)部門指導(dǎo)下，正在積極依法有序開展存量首套個人住房貸款利率調(diào)整的準(zhǔn)備工作。農(nóng)行將按照市場化、法治化原則，通過線上、線下多渠道提供便利服務(wù)，依法合規(guī)開展好利率調(diào)整工作。
建行表示，將在有關(guān)部門指導(dǎo)下，抓緊制定具體操作細(xì)則，盡快開展利率調(diào)整工作。郵儲銀行也表示，正在積極推進(jìn)存量首套房貸利率調(diào)整準(zhǔn)備工作，已在抓緊制定操作細(xì)則。招行也表示，在有關(guān)部門指導(dǎo)下，正抓緊制定具體操作細(xì)則，盡快開展利率調(diào)整工作。
中指研究院預(yù)計，存量房貸利率下調(diào)或?qū)⒓铀偻七M(jìn)，存量房貸利率的下調(diào)有助于釋放居民消費潛力。
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